開發商舉報自己，法律該拿「如意算盤」怎麼辦？

近些天，西安房地產開發商聞天公司因“如意算盤”打得太響而被廣泛關注。故事要從兩年前說起。2016年，部分購房者通過簽訂內部認購合同的方式，購買了聞天公司所開發的紫杉莊園的房屋，並且支付了全款。但是兩年之後，開發商竟然以該項目沒有預售許可證為由，將12名消費者起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。

這一“自我舉報”的行為，從表面看十分荒唐。但是細想之下，卻“合乎情理”。兩年內，西安房價翻了近三倍。當時每平7000元，而今漲至2.5萬。開發商通過舉報自身違規，即可以將交易作廢，並伺機以現在的市場價再賣一次。為此，聞天公司開出條件，願意給予購房者每年20%的利息補償。粗略算來，就是按每平米9800元的價格給予回購。自然，這個價格還是和市場價相去甚遠。

聞天公司顯然是提前做過法律功課。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定，在開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發商應當返還購房人已經支付的購房款及利息，並承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

該司法解釋並未給出“確認合同有效並繼續履行”的選項。因此，購房者能得到的，無非是“不超過購房款一倍的賠償”。當然，這並不是在支持欺詐者獲利，而是有著另一種考慮：一個未經行政許可作出的銷售行為，並不能由一個司法判決來確認生效。行政機關未頒發預售許可證明，定然有其考慮。而司法機關並未強大或專業到能夠代為授予行政許可的程度。

因此，長安區法院經過審判，認定開發商未取得商品房預售許可證，購房合同無效。對此，購房者自然認為十分不公，打算提起上訴。不過，判決之後，涉案房屋的預售證總算辦下來了，這會影響後續的判決嗎？不妨保持開放的心態。不過法庭也確有難處：現行法律並未賦予他們更多的自由裁量空間。消息傳出後，有人批評司法不公。但也有人表示，買房子這麼大的事，賣方有沒有預售許可，購房者不該自己心裡有數嗎？

法律界意見比較分裂。一派認為該保護消費者。另一派則認為，如果法院基於“保護弱者”的父愛主義立場，判決合同有效，一時可能抒解了民憤，長期來看卻可能會存在隱患。比如，可能會縱容更多的無良開發商，在沒有拿到預售許可的情況下就銷售房屋

當然，在個案中確實呈現出了某種不公平。例如，紫杉莊園的購房人等了兩年，都沒有等到過戶。到頭來需要承擔更多價款重新購房，甚至面臨因現行購房政策無法購買房屋的不利後果。拋開政策變化導致無法再買房的情形不談，對於“預期經濟利益損失”（即房屋上漲而“踏空”的差價）怎麼彌補，法律上始終都有爭議。

如果在過去的兩年內，房價不是暴漲，而是下跌，消費者還會要求確認合同有效，並要求履行嗎？恐怕不見得。可以說，這個預期經濟利益損失，實際上是一種或得利益，並不是確定會發生的經濟收益。打個極端的比方，我拿了你兩塊錢，那麼我自然要還你兩塊（包括兩塊錢存在銀行裡的利息）。但是你說，這兩塊錢本來我是要拿去買彩票，準備中五百萬的。你害我沒有買成，該賠我五百萬。對此，法院能支持嗎？恐怕不能。

單純從法律技術上看，開發商可以算是“機關算盡”，有恃無恐。可以說，現行司法解釋和房價走勢，一定程度上縱容了開發商無證銷售之後反悔的行為。這種情形僅在西安就不只這一例，還有感恩時代廣場、寶楓佳苑、世茂都、皇城九號，等等。有關監管部門也不斷進行處罰。

這些“惡劣”先例發生得多了，消費者們也終於長了心眼，知道在購房時先看有沒有預售許可，也知道了即使有錢全款付，也最好選擇按揭，因為銀行會對所購房屋的產權狀況進行非常嚴格的審核。因為首付只是很小一部分，很大一部分還是先由銀行付給開發商。因此，如果房屋在產權上、預售許可上存在瑕疵，銀行會先跳出來，阻止這樁生意。

當然，我們絕不是在為開發商說話。無論從何角度來看，開發商“舉報自己”導致合同無效的行為，與平等自願、誠實信用和公共利益等法律原則背道而馳。在明知沒有預售許可的情況下，哄騙消費者“以後這個證就下來了”，存在欺詐之嫌，違背了平等自願的原則。而單方面撕毀協議，狀告自身，逼迫業主交回住房的行為，更是將誠實信用原則置於腦後。希望有關立法機關在修改法律法規、或最高人民法院在出臺新的司法解釋時，能及時作出調整。

與此同時，有關監管部門的“以罰代管”策略也值得商榷。在明知某些開發商缺乏預售許可即進行銷售的情況下，房管部門往往僅採取行政處罰的措施，未能及時督促這些開發商及時終止協議、退還款項，也未能加強監督檢查，導致仍有許多開發商“無證銷售”，埋下了糾紛的隱患。特別在房價飛漲的過去幾年裡，在一個又一個“房價翻倍”的城市，更是使得幾家悲歡幾家愁。

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