財富管理行業，對家庭財富等級的劃分並沒有始終如一的統一標準，隨著物價上漲，當年的百萬富翁已經成為過去式，轉而成為現在的億萬富翁。

但現在大家都很好奇，如果是介於兩者之間的：家庭總資產在1000萬是什麼階層？

這個問題一旦展開講會很複雜，因為不知道具體你的家庭資產的組成比例，房產、車等不動產和現金流各佔比多少等。

不過，如果這1000萬是你家庭的銀行存款，是可以流動的資金，也就是現金流，那你可以說很有錢了，屬於富裕階層了。因為你的投資收益就是一筆非常可觀的財富了。

所以，一個家庭擁有1000萬資產，並不等於不幹活、不工作，坐吃山空，投資並且讓資產保值增值是必不可少的。

那麼，選擇什麼投資品種最合適呢？

回頭看過去的十年間，房地產無疑掀起了中國家庭的一波造富浪潮，在不少高淨值人士眼裡，現在房產投資仍然是家庭資產配置的“首選”。

下面，我們就來看一看，1000萬究竟能在世界各地買到什麼樣的房子？投資回報率又如何呢？

宏觀對比：京滬深房價遙遙領先

我們選取Numbeo的數據，這是目前世界上最大的在線協作數據庫網站，通過用戶在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新，便於進行數據比較。

為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

▲資料來源：Numbeo、如是金融研究院

我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比，可以發現排名第一的是中國香港，而內地一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅，但和香港相比還有一定的差距。

根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據：

第一：香港 28836美元/平方米 遙遙領先

第二：倫敦 17219美元/平方米

第三：新加坡 16494美元/平方米

第四：上海15232美元/平方米

第五：北京15088美元/平方米

第六：深圳13115美元/平方米

但是考慮到內地常用的為建築面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用70%的得房率，進行折算後可以發現：

房價收入比：京滬深買房負擔最高

房價收入比一般用於衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍，意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。

Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值，公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值，公寓中位數為90平方米，假設50％為女性勞動力，淨可支配家庭收入定義為1.5倍平均淨工資，在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中，房價收入比：

排名第一：香港 47.36

排名第二：北京 44.35

排名第三：上海 43.96

排名第四：深圳 40.14

遙遙領先其他城市，排名第五的孟買只有30.84倍。

▲資料來源：Numbeo、如是金融研究院

注意，這還沒有按得房率折算，如果用折算修正後的房價去計算房價收入比，那京滬深分別達到63.36、62.8和57.34，成為全球買房負擔最高的城市。

房價租金比：京滬深租比買划算

從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用於判斷是買房還是租房划算。

再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。

▲資料來源：Numbeo、如是金融研究院

京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。

在最新7月核心城市房價租金比數據中：

第一：深圳中心城區75.07

第二：北京中心城區70.75

第三：上海中心城區61.65

非中心城區也是如此，佔據前三位，均超過57。

國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。

如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。

微觀對比：1000萬在各國核心區能買啥房

宏觀上的數據更全面，但可能也意味著更多的誤差。

我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比，有時反而更貼近現實。

微觀對比無非兩種思路：一種是同樣的地段和房子對比房價，另一種是同樣的價格去對比房子。

我們把這兩種方法結合一下，從購房者角度出發，假定現在手頭上有1000萬左右的預算，投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區，然後去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比，由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。

1.香港

中環匯賢居

總價991萬，2臥，實用面積41平方米

香港國際金融中心附近中上環太平山高街1號匯賢居一處住宅，樓齡12年，底層西向，建築面積615尺（合57平方米），實用面積僅為443尺（合41平方米），實用率72%，總價1150萬港元（合991萬人民幣），單價高達24萬/平方米，全球排名靠前。

2.倫敦

倫敦金融城Park Vista Tower公寓 總價925萬 2臥2浴 80平方米

倫敦金融城Park Vista Tower 2臥室現代公寓， 2017年8月份竣工，裝修簡潔舒適，位於14層，中高層，視野良好，可俯瞰倫敦壯觀景色，室內面積80平方米，總價100萬英鎊（約925萬人民幣），單價為11.56萬/平方米。

3.新加坡

金融中心濱海灣嘉御苑 總價1009萬 3臥2衛 112.6平方米

新加坡嘉御苑3臥2衛高級公寓，2018年1月份竣工的新房，精裝修，房屋面積112.6平方米，總價211萬新幣（約1009萬人民幣），單價為8.96萬/平方米。

4.上海

陸家嘴(15.300, 0.03, 0.20%)附近世茂濱江花園 總價950萬 1室2廳 85.07平方米

陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳，2009年建成，精裝修，滿五不唯一，建築面積85.07平方米，總價950萬，單價為11.17萬/平方米。

5.北京

金融街晶華小區 總價1000萬 1居室 78.24平方米

金融街西城晶華小區精裝修一居室，2008年建成，滿二不唯一，建築面積78.24平方米，總價1000萬，單價為12.78萬/平方米。

6.紐約

曼哈頓下城區FLATIRON公寓

總價920萬 1居室 66平方米

紐約曼哈頓下城區鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，1989年建成，總價920萬元，使用面積66平米，單價為13.94萬元。

7.深圳

福田區雅頌居

總價990萬 2室2廳 86.99平方米

深圳福田區CBD附近的雅頌居，精裝修，2室2廳，2004年竣工，總價990萬元，建築面積86.99平方米，單價為11.38萬元。

8.舊金山

舊金山灣區蒂伯龍公寓

總價1019萬 3臥2衛 198平方米

舊金山灣區蒂伯龍精品公寓，精裝修，3臥2衛，1990年建成，總價1019萬元，室內面積198平方米，單價為5.15萬元。

9.巴黎

中心商務區拉德芳斯附近頂樓公寓 總價926萬 3臥2浴 176平方米

巴黎中心商務區拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓，3臥2浴，總價926萬元，套內面積176平方米，單價為5.26萬元，還附帶一個38平方米的冬季花園。

10.波士頓

市中心公寓 總價1049萬 1臥1浴 83平方米

波士頓市中心建造於2016年的優質公寓，1臥1浴，總價1049萬元，室內面積83平方米，單價為12.64萬元。

11.東京

新宿區富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓

總價930萬 3臥1浴 75平方米

東京新宿區建造於2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3臥1浴，位於47層，視野極佳，東京夜景一覽無餘，總價930萬元，室內面積75平方米，單價為12. 4萬元。

綜上，對比的結論已經很清晰：

● 第一，從絕對水平來看，中國核心城市的房價在全球位居前列。

● 第二，從相對水平來看，中國內地的核心城市房價在全球是最高的。

● 第三，如果房價沒法進一步的上漲，目前的租金回報是嚴重偏低的，房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。

● 第四，全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比京滬深等城市房價高的多。

所以說，對於有1000萬可投資產的高淨值家庭來說，完全依靠房產投資顯然已經不能滿足家庭財富保值增值的需求了。

近期，隨著房地產稅法草案的初步形成，以及深圳樓市“21連降”後再迎企業停購個人限售等調控加碼，這一系列政策意味著中國第一個房地產大週期已經結束。

富裕家庭究竟該如何理財？調查顯示，當前高淨值人士最青睞私募股權資產和海外資產，對股票類資產和固定收益類需求在上升，對房地產投資類資產的態度從悲觀到中性。

特別是私募股權因為具有跨週期、長期回報較高的特點，受到越來越多的高淨值人士青睞，目前有84.3％的高淨值人士配置了私募股權基金，有23.7％的高淨值人士配置比例超過30%。

“未來十年，人無股權不富“，股權投資是當前最為炙手可熱的投資品種，挑選一家績優企業，更早參與投資，先人一步捕獲新經濟成長的紅利。

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