昨天在悟空問答看到一個問題“買新房和買二手房怎樣才能更省錢？”，我花了3個多小時詳細的回答了這個問題，應該算是最強幹貨貼了吧。各位看看應該都能有所幫助，歡迎關注“優悠鹿”，收穫更多幹貨，讓我們一起分享生活，享受生活！
其實我們更關心的應該是“買新房和買二手房怎樣才能更賺錢？”，這個才是大頭。當然，買的時候更省錢與賣的時候更賺錢兩者也並不矛盾。況且，對於買房這種大噸位的投資，能省個1%都是一筆不小的錢了，對嗎？
好了，言歸正傳，今天我們就針對這個問題來把買新房和買二手房中可以省錢的方式爭取做個“一網打盡”。至於如何買新房和二手房才能更賺錢，以後我再單寫一篇文章。
新房和二手房的購買途徑以及流程不同，我們分開來說，先說買新房的省錢要點：
1、選擇合適時機
（1）之前我寫過一篇文章“一年裡什麼時候買房最好？“，告訴大家年底和年初往往是買房最好的時點。對於新房而言，開發商在年底因為回款需要，往往會推出各種優惠進行促銷。一般11月、12月會是一年裡活動力度最大的月份。樓盤給的折扣一般都是在總房款的基礎上打折，給出一兩個點、兩三個點的優惠，對於動輒上百萬的房子就可以省掉一兩萬、兩三萬甚至更多。
（2）儘量選擇新盤的首開買。一個新的樓盤第一次推盤往往就是這個樓盤最便宜的時候，後面再推二期、三期，售價都是逐漸走高的。並且，首開常常還伴隨著一些優惠，比如認籌優惠、贈送車位等等，算下來也會節省一筆不小的費用。2016年初我買的一套上疊當時優惠是贈送一個雙車位的產權車庫，過了幾個月之後就沒有這個優惠政策了。
（3）不要忽略尾盤。如果你錯過了首開，可以繼續關注看看尾盤有沒有驚喜。開發商尾盤售賣的時候常常因為已經完成了銷售目標會針對剩下的房源進行優惠促銷，說不定你就可以撿到漏。
2、主動找折扣
前面說的選擇合適時機是選準開發商有優惠的時段去購買，這一條是我們主動去尋找折扣，主要有兩種方式：
（1）參與團購。有些樓盤針對一些公司企業會有專屬的團購折扣，打聽清楚以後可以參加團購進行購買。像一些專門做樓盤信息的導購平臺常常就會跟各大樓盤建立合作推出專屬的團購折扣，這種參與起來還是比較簡單的。還有一些是針對某個大公司大企業推出的團購優惠，這種就只能看看有沒有親戚朋友在裡面幫忙報名參與了。
（2）通過人脈找到意向樓盤的中高層獲取折扣。這種方式就比較小眾一些了，畢竟不是每個人都有廣泛的人脈恰巧能夠跟意向樓盤裡的內部人士搭上線。但不管怎樣，確定好意向樓盤以後，還是跟自己的親戚朋友都打聽一遍，萬一真的有認識的人，這可又是一筆不小的節省（當然這個也是欠人情的）。樓盤的中高層一般都有其可批的折扣範圍，職級越高可批的折扣越大。
（3）通過老帶新的方式獲取折扣，這個比第二小點就容易多了。有些樓盤針對老帶新是有折扣的，可能會直接返給”老“的一方。有親戚朋友買了一個不錯的樓盤，你看了也想買就可以讓他們幫你通過老帶新的方式購買。返的折扣怎麼分你們可以再談，反正都是互惠互利的。如果實在找不到”老“客，也很簡單。每個樓盤肯定都有業主群，在QQ上查找一下一般都能找到，申請加入然後在群裡問下，肯定有很多人願意帶你。
3、選擇好的戶型
有人說“選擇好的戶型”怎麼也能省錢？沒錯，確實也能省錢，間接幫你省錢。選擇那些得房率高的房子、贈送面積多的房子、功能性實用的房子，這樣的房子同樣的建築面積下你實際可用的面積更多，居住體驗更佳。這可不就是間接在幫你省錢嗎。至於如何挑選戶型，可參考我之前發的文章“如何挑選戶型，看這篇就夠了”。
4、選擇好貸款方式
（1）
儘量在信貸政策友好的時候去買房。這個時候買房不僅貸款利率上有折扣其實往往也是一個樓市週期裡的初漲期。一方面房價會比較划算，另一方面算上貸款折扣能給你省下好大一筆錢。我們以基準利率和基準利率打9折來比較，按貸款100萬等額本息30年來算，基準利率本息總計要還1910616.19元，9折利率本息總計要還1804866.42。後者比前者要省下10萬元。（2）可以用公積金貸款的話就選公積金貸款（或者是組合貸）。公積金貸款五年以上的利率是3.25%，商貸基準利率是4.9%。按照貸款60萬等額本息30年為例計算，公積金的本息合計要還940045.65元，商貸本息合計要還1146369.72元。採用公積金貸款方式要比商貸節省20萬的支出，可以省下來很大一筆錢了對吧。
（3）只要你的理財收益率能夠超過你的房貸利率，就選擇付最低的首付，貸最多的貸款、最長的年限，且選擇等額本息的方式。如果你對理財方面略有研究，還是比較容易找到能夠超過房貸利率的穩健理財產品的。這樣的話，手裡有錢也不要提前還貸，因為你的理財收益率完全可以覆蓋掉房貸利率。也就是說，你借了銀行的錢通過你的理財除還掉銀行的利息之外你還有的賺。當然，如果你不會理財，手裡的錢也只是放在銀行做做普通理財，收益率達不到房貸利率，那你就可以選擇多付首付少貸款，選擇等額本金還款方式就會更適合你。
新房說完了，接下來我們說說買二手房省錢的要點：
1、選擇合適時機
買二手房同樣存在時機問題，在“一年裡什麼時候買房最好？”這篇文章裡我也跟大家分析了二手房最好的購買時間是在每年的春節前，這個時候，看房的人少，很多人都準備著回家過年了。這個時點去議價，餘地就變得更大。房主也希望儘早敲定拿到錢回去過年，所以你完全可以大著膽子往下砍價。
2、砍價
（1）先讓中介砍價。總的來說，中介的經驗是要比大部分人都豐富的。他們為了能力促交易成功，也會願意幫助你進行砍價。中介砍完之後，第二輪就是你上場進行砍價了。
（2）你跟房主砍價。 這個只能看每個人的砍價水平以及遇到什麼樣的房主了。我買的第一套二手房，房主是一個五十多歲非常精明的阿姨，我真的是使盡渾身解數了，她到最後愣是一分錢都沒有讓。搬家的時候她真的是把能帶走的全帶走了，窗簾也指揮搬家工人全都給卸了。有一個鞋櫃他兒子說不要了，新家沒地方放，最後那阿姨跟我說小夥子我這鞋櫃自己打的可好了，你給個200我就讓給你了.......這算是我這麼多年裡遇到的最無語的一個房主了。我現在住的房子也是一個二手房，當時買這個房子的時候房主就非常好說話。房主是一箇中年男人，我第一次過去看完，問能不能便宜些。房主直接就降了3萬給我，我也沒猶豫直接和房主去中介那準備籤合同，然後談著談著他又給我降了1萬。
當然，硬要說這裡面也有點技巧。第一表現真誠，多站在對方的角度去聊天，通過聊天讓房主對你有一個好的觀感。第二就是不要明確表露出你對這個房子的喜好。認真看房，細節也不要放過。實事求是把房子的一些問題和不足告訴房主。第三突出你的優勢，比如你的資質好下款快或者你的首付比例高等等。人是情感動物，你能夠站在他的角度聊天，並給房主一個好印象，在後面的砍價環節會非常有幫助。實事求是的把房子存在的問題說出來而不是挑刺，能夠讓房主接受並降低預期。最後突出你的優勢，讓房主知道你是一個靠譜的人，選擇你來交易對他也是一件好事。
（3）談中介費。現在有許多二手房的信息網站上面會有個人房源，如果你自己能聯繫到房主並且跟房主溝通後願意自己去辦理過戶手續，中介費就可以省掉了。如果是通過中介看房子，在看到中意房子的時候要告訴中介，別家中介也帶你來看過這套房子。大部分房子都不是某家中介的獨家房源，你這樣告訴他在後面談中介費就能處於有利的位置。一般來說，中介費多多少少都是可以往下談一些的。大的中介公司一般會咬得比較死，空間比較小；小的中介公司空間就更大。如果是在二手房的淡季，比如我們之前說的春節前，那麼向下談折扣就更容易。當然，我們也要尊重中介的勞動，他們確實也不容易。
3、選擇好的戶型和裝修
這一點同買新房部分的第3點基本一致。需要額外注意的就是二手房大部分都是裝修過的，儘量選擇那些裝修保養比較好的，這樣你後期不用大改動就可以自住或者出租。如果是裝修保養不好的房子，你拿到後還得再剷掉重裝，這部分花銷就大了。
4、選擇好貸款方式
這一點同樣與買新房部分的第4點基本一致。唯一不一樣的地方就是二手房可能因為房齡較老，在貸款上一般能貸的時間會比較短，達不到30年，這一點要注意一下。
5、儘量選擇滿五唯一的房子
二手房交易存在一個稅費的問題，我們把主要的稅費整理到下表中（注：各地政策不一樣，會有細微差別）。
從表中可以看出來，對於滿2年的普通住房，營業稅是可以免掉的。如果這個房子還是滿5唯一的，那1%的個稅也可以免掉。只這兩項稅費正常情況下一套房子至少就能省個幾萬塊了。
能想到的全都總結在這裡了，歡迎大家討論點評！也歡迎大家關注“優悠鹿”，我會經常分享一些有用的知識、信息，當然不僅僅是房產投資方面，也會涉及理財、養娃、旅遊度假等等。讓我們一起分享生活，享受生活！
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