昨天在悟空问答看到一个问题“买新房和买二手房怎样才能更省钱？”，我花了3个多小时详细的回答了这个问题，应该算是最强干货贴了吧。各位看看应该都能有所帮助，欢迎关注“优悠鹿”，收获更多干货，让我们一起分享生活，享受生活！
其实我们更关心的应该是“买新房和买二手房怎样才能更赚钱？”，这个才是大头。当然，买的时候更省钱与卖的时候更赚钱两者也并不矛盾。况且，对于买房这种大吨位的投资，能省个1%都是一笔不小的钱了，对吗？
好了，言归正传，今天我们就针对这个问题来把买新房和买二手房中可以省钱的方式争取做个“一网打尽”。至于如何买新房和二手房才能更赚钱，以后我再单写一篇文章。
新房和二手房的购买途径以及流程不同，我们分开来说，先说买新房的省钱要点：
1、选择合适时机
（1）之前我写过一篇文章“一年里什么时候买房最好？“，告诉大家年底和年初往往是买房最好的时点。对于新房而言，开发商在年底因为回款需要，往往会推出各种优惠进行促销。一般11月、12月会是一年里活动力度最大的月份。楼盘给的折扣一般都是在总房款的基础上打折，给出一两个点、两三个点的优惠，对于动辄上百万的房子就可以省掉一两万、两三万甚至更多。
（2）尽量选择新盘的首开买。一个新的楼盘第一次推盘往往就是这个楼盘最便宜的时候，后面再推二期、三期，售价都是逐渐走高的。并且，首开常常还伴随着一些优惠，比如认筹优惠、赠送车位等等，算下来也会节省一笔不小的费用。2016年初我买的一套上叠当时优惠是赠送一个双车位的产权车库，过了几个月之后就没有这个优惠政策了。
（3）不要忽略尾盘。如果你错过了首开，可以继续关注看看尾盘有没有惊喜。开发商尾盘售卖的时候常常因为已经完成了销售目标会针对剩下的房源进行优惠促销，说不定你就可以捡到漏。
2、主动找折扣
前面说的选择合适时机是选准开发商有优惠的时段去购买，这一条是我们主动去寻找折扣，主要有两种方式：
（1）参与团购。有些楼盘针对一些公司企业会有专属的团购折扣，打听清楚以后可以参加团购进行购买。像一些专门做楼盘信息的导购平台常常就会跟各大楼盘建立合作推出专属的团购折扣，这种参与起来还是比较简单的。还有一些是针对某个大公司大企业推出的团购优惠，这种就只能看看有没有亲戚朋友在里面帮忙报名参与了。
（2）通过人脉找到意向楼盘的中高层获取折扣。这种方式就比较小众一些了，毕竟不是每个人都有广泛的人脉恰巧能够跟意向楼盘里的内部人士搭上线。但不管怎样，确定好意向楼盘以后，还是跟自己的亲戚朋友都打听一遍，万一真的有认识的人，这可又是一笔不小的节省（当然这个也是欠人情的）。楼盘的中高层一般都有其可批的折扣范围，职级越高可批的折扣越大。
（3）通过老带新的方式获取折扣，这个比第二小点就容易多了。有些楼盘针对老带新是有折扣的，可能会直接返给”老“的一方。有亲戚朋友买了一个不错的楼盘，你看了也想买就可以让他们帮你通过老带新的方式购买。返的折扣怎么分你们可以再谈，反正都是互惠互利的。如果实在找不到”老“客，也很简单。每个楼盘肯定都有业主群，在QQ上查找一下一般都能找到，申请加入然后在群里问下，肯定有很多人愿意带你。
3、选择好的户型
有人说“选择好的户型”怎么也能省钱？没错，确实也能省钱，间接帮你省钱。选择那些得房率高的房子、赠送面积多的房子、功能性实用的房子，这样的房子同样的建筑面积下你实际可用的面积更多，居住体验更佳。这可不就是间接在帮你省钱吗。至于如何挑选户型，可参考我之前发的文章“如何挑选户型，看这篇就够了”。
4、选择好贷款方式
（1）
尽量在信贷政策友好的时候去买房。这个时候买房不仅贷款利率上有折扣其实往往也是一个楼市周期里的初涨期。一方面房价会比较划算，另一方面算上贷款折扣能给你省下好大一笔钱。我们以基准利率和基准利率打9折来比较，按贷款100万等额本息30年来算，基准利率本息总计要还1910616.19元，9折利率本息总计要还1804866.42。后者比前者要省下10万元。（2）可以用公积金贷款的话就选公积金贷款（或者是组合贷）。公积金贷款五年以上的利率是3.25%，商贷基准利率是4.9%。按照贷款60万等额本息30年为例计算，公积金的本息合计要还940045.65元，商贷本息合计要还1146369.72元。采用公积金贷款方式要比商贷节省20万的支出，可以省下来很大一笔钱了对吧。
（3）只要你的理财收益率能够超过你的房贷利率，就选择付最低的首付，贷最多的贷款、最长的年限，且选择等额本息的方式。如果你对理财方面略有研究，还是比较容易找到能够超过房贷利率的稳健理财产品的。这样的话，手里有钱也不要提前还贷，因为你的理财收益率完全可以覆盖掉房贷利率。也就是说，你借了银行的钱通过你的理财除还掉银行的利息之外你还有的赚。当然，如果你不会理财，手里的钱也只是放在银行做做普通理财，收益率达不到房贷利率，那你就可以选择多付首付少贷款，选择等额本金还款方式就会更适合你。
新房说完了，接下来我们说说买二手房省钱的要点：
1、选择合适时机
买二手房同样存在时机问题，在“一年里什么时候买房最好？”这篇文章里我也跟大家分析了二手房最好的购买时间是在每年的春节前，这个时候，看房的人少，很多人都准备着回家过年了。这个时点去议价，余地就变得更大。房主也希望尽早敲定拿到钱回去过年，所以你完全可以大着胆子往下砍价。
2、砍价
（1）先让中介砍价。总的来说，中介的经验是要比大部分人都丰富的。他们为了能力促交易成功，也会愿意帮助你进行砍价。中介砍完之后，第二轮就是你上场进行砍价了。
（2）你跟房主砍价。 这个只能看每个人的砍价水平以及遇到什么样的房主了。我买的第一套二手房，房主是一个五十多岁非常精明的阿姨，我真的是使尽浑身解数了，她到最后愣是一分钱都没有让。搬家的时候她真的是把能带走的全带走了，窗帘也指挥搬家工人全都给卸了。有一个鞋柜他儿子说不要了，新家没地方放，最后那阿姨跟我说小伙子我这鞋柜自己打的可好了，你给个200我就让给你了.......这算是我这么多年里遇到的最无语的一个房主了。我现在住的房子也是一个二手房，当时买这个房子的时候房主就非常好说话。房主是一个中年男人，我第一次过去看完，问能不能便宜些。房主直接就降了3万给我，我也没犹豫直接和房主去中介那准备签合同，然后谈着谈着他又给我降了1万。
当然，硬要说这里面也有点技巧。第一表现真诚，多站在对方的角度去聊天，通过聊天让房主对你有一个好的观感。第二就是不要明确表露出你对这个房子的喜好。认真看房，细节也不要放过。实事求是把房子的一些问题和不足告诉房主。第三突出你的优势，比如你的资质好下款快或者你的首付比例高等等。人是情感动物，你能够站在他的角度聊天，并给房主一个好印象，在后面的砍价环节会非常有帮助。实事求是的把房子存在的问题说出来而不是挑刺，能够让房主接受并降低预期。最后突出你的优势，让房主知道你是一个靠谱的人，选择你来交易对他也是一件好事。
（3）谈中介费。现在有许多二手房的信息网站上面会有个人房源，如果你自己能联系到房主并且跟房主沟通后愿意自己去办理过户手续，中介费就可以省掉了。如果是通过中介看房子，在看到中意房子的时候要告诉中介，别家中介也带你来看过这套房子。大部分房子都不是某家中介的独家房源，你这样告诉他在后面谈中介费就能处于有利的位置。一般来说，中介费多多少少都是可以往下谈一些的。大的中介公司一般会咬得比较死，空间比较小；小的中介公司空间就更大。如果是在二手房的淡季，比如我们之前说的春节前，那么向下谈折扣就更容易。当然，我们也要尊重中介的劳动，他们确实也不容易。
3、选择好的户型和装修
这一点同买新房部分的第3点基本一致。需要额外注意的就是二手房大部分都是装修过的，尽量选择那些装修保养比较好的，这样你后期不用大改动就可以自住或者出租。如果是装修保养不好的房子，你拿到后还得再铲掉重装，这部分花销就大了。
4、选择好贷款方式
这一点同样与买新房部分的第4点基本一致。唯一不一样的地方就是二手房可能因为房龄较老，在贷款上一般能贷的时间会比较短，达不到30年，这一点要注意一下。
5、尽量选择满五唯一的房子
二手房交易存在一个税费的问题，我们把主要的税费整理到下表中（注：各地政策不一样，会有细微差别）。
从表中可以看出来，对于满2年的普通住房，营业税是可以免掉的。如果这个房子还是满5唯一的，那1%的个税也可以免掉。只这两项税费正常情况下一套房子至少就能省个几万块了。
能想到的全都总结在这里了，欢迎大家讨论点评！也欢迎大家关注“优悠鹿”，我会经常分享一些有用的知识、信息，当然不仅仅是房产投资方面，也会涉及理财、养娃、旅游度假等等。让我们一起分享生活，享受生活！
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