淄博購房週刊特邀攝影師 焦學軍

2017年底到2018年上半年，市場上一直有一種焦慮情緒存在著：我能不能買上房？面對開盤即清盤的市場，這是購房者最大的憂傷。

隨著越來越多的項目亮相，本以為市場上的焦慮情緒會逐步消失，但是現在發現市場上出現了另外一種焦慮：我究竟應該買哪兒？買哪兒升值空間更大還能不後悔？

最近我們每天都會面對這樣的諮詢和討論：是買綠城、富力還是買金科、萬科？尤其是上一週當淄博富力城、金科集美嘉悅、萬科淄博城市會客廳集中亮相的時候，面對這麼些突如其來的項目的衝擊，每個購房者的心裡都多了好幾重疑問。

畢竟，這是一次至少200萬的抉擇。與購房者的抉擇相對應的是越來越白熱化的淄博新區市場，這究竟是一場怎麼樣“戰爭”？

一、淄博新區的高端之爭

2018年下半年關注度較高的高端項目粗略估算有這麼幾個：

綠城百合花園三期蘭園、金科集美嘉悅、淄博富力城、萬科翡翠書院、民泰龍廷貴府、齊潤花園、碧桂園翡麗公館、碧桂園中房·天璽等，這幾個項目有這麼幾個特點：

1、外來一線房企與淄博本土房企的直接競爭。

從【中房協：2017中國房地產企業500強完整名單】發佈的排名來看，萬科排名第2、碧桂園排名第3、富力排名第10、綠城排名14、金科排名22，當然排名與他們在淄博打造的產品檔次沒有直接關聯，但是基本都是排名靠前的開發企業。

但是淄博本土房企競爭優勢明顯弱了很多，從上週外來的富力、金科、萬科三個營銷中心亮相中就可以看出，比著前幾年到來的像華潤之類的大開發商又有了很大的升級，因此，在形象展示的第一步，參觀過這幾個營銷中心的購房者心裡就會給出基本的打分。

2、下半年高端產品：量足戶型大。

下半年這些項目推出的產品數量大約有4000套，其中小高層和多層產品不會超過1000套，只有極少數的120㎡左右的戶型，主力戶型集中在130-180㎡之間，基本以三室兩廳兩衛的產品和四室兩廳兩衛的產品為主，所以戶型功能應該符合改善性購房者的需求，但是改善型客戶能否消化新區市場這麼大的房源量還需要市場的檢驗。

3、精裝標準不明確、價格差比較大

金科集美嘉悅、淄博富力城和搶先亮相、產品暫未公佈太多細節的萬科翡翠書院以及碧桂園的項目都是精裝產品，但是除了金科集美嘉悅在樣板間外明確了交房的標準外，其餘項目都沒有明示的精裝標準信息。

由於淄博政府新政限價等因素，這幾個項目的非精裝限價標準從10000元/㎡——12000元/㎡不等，還有政策不限價卻被政府限價至15000元/㎡左右的項目，加上地王項目的參與，政府對精裝修判定標準未知，所以

4、誰有機會最先跑贏市場？

我們預測最先跑贏市場的應該是：綠城百合花園蘭園三期，畢竟一共536套房源，綠城已經實現去化一半以上且由於產品以市場上稀缺的小高層為主，但是綠城後期高層項目入市後在市場上競爭優勢如何還是值得商榷。

最有可能跑贏市場的或許是：齊潤花園，雖然是本土開發企業開發，但是齊潤處在公認的好位置之上，並且是市場上稀缺的小高層和多層產品，只不過推出時間還沒有具體確認。

真正的市場競爭會在：金科集美嘉悅、淄博富力城、萬科翡翠書院、民泰龍廷貴府之間展開。

二、淄博購房者的艱難抉擇

面對多個項目的同步呈現，淄博購房者應該如何做出選擇？

1、哪個項目升值潛力大？

最近被問到過得最多的問題就是：買哪個項目升值潛力大？從過往項目來看，影響升值的有這麼幾個因素：地段、品牌、物業服務。

從目前幾個項目來看，這些項目都處於淄博新區，地段沒有太大懸殊；幾個一線品牌也沒有直接差距，包括民泰在淄博本地的影響力，之前民泰項目的升值空間也很大；物業除了齊潤的物業沒被市場檢驗過之外，其餘幾個物業服務品牌都是一級物業服務資質沒有本質區別，民泰的物業前期也是經過了市場的考驗。

所以，升值潛力這個因素本來就很難判斷，建議大家選擇的時候重點考慮自己的需求。

2、各項目周邊配套優勢是什麼？

這幾個項目的交房時間基本都在2020年，所以交房時間只有2020年上半年和下半年的差距，

周邊配套優勢：

1）綠城百合花園蘭園、民泰龍廷貴府：齊盛湖公園、新區大高中、齊盛學校；

2）淄博富力城、萬科翡翠書院：重慶路學校、萬達廣場；

3）金科集美嘉悅：齊盛學校、新婦幼保健院。

雖然說新區整體面積並不大，車程基本都在15-20分鐘之內，但是大家還是可以根據自己的最大需求選擇最適合你的項目。

3、對比產品和精裝標準

小高層、多層產品和高層產品的價格有最直接的懸殊，從舒適度來說，小高層和多層產品的舒適度也會優於高層，在滿足了自己的基本生活需求之後，就是對舒適度的考量。

精裝解決的是後期交房後的困難，精準標準是否符合自己的期待以及開發商是否明確標示出了交房標準也需要購房者自己認真比較。

4、挑選戶型的幾個注意因素

1）面寬大，進深小的小薄板利用率更高。

戶型的平面寬度叫做“面寬”，單個房間的的平面寬度叫做開間，單個房間的南北尺寸叫做進深。

一般來說，面寬大，進深小的小薄板式房子利用率更高。

但是同一樓層中，有很完美的戶型可能就搭配有不太完美的戶型，所以大家在選擇的時候也要特別注意。

2）關注公攤面積和贈送面積

目前淄博市售價都是按照建築面積，但是戶型設計的差異，不同開發商同樣面積的戶型，業主實際使用部分會有差異。

比如說，你同樣買的116㎡的房子，實際有的戶型還有額外贈送10㎡的面積，因此同樣的價格，顯然贈送面積的更合適一些。

3）關注層高

如果以上的因素你比較完還不是很有決定，建議你再比較小層高，2.9與3.0米或者3.1米的居住體驗還是很不同的。

有的購房者可能看完之後覺得太麻煩了，或者不願意深入思考細節問題，我們只能說你之後的每一次遺憾都來自於你前期草率的選擇。

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