4月22日，任志強先生在杭州出席“2018諾亞財富房地產高峰論壇”，又發表了長篇超級有料的演講，末了不忘囑咐一句“你們千萬別給我傳出去，我都被問過了。”
第一件事，任先生認為，房地產長期還是要上漲的，城市化的紅利遠遠沒有結束，至少還有20年。
這個觀點，其實是懟了住建部副部長仇保興在三月底的一次發言。
仇先生當時分析了中國房地產的六個“脆弱性”，首當其衝的一條就是“城市化已經進入拐點”。
他說歐洲有一個智庫報告顯示，一個國家躍過城鎮化峰值之後，像英法德日等國家人均住房面積在35-40平方米，我們國家現在也到這個平均水平了，所以說我國不缺房。
任先生想法正好相反，他認為“還要至少20年，才能完成70%城鎮化”。
就城市化拐點來講，我站任先生。
“70%”這個點，出自著名的納瑟姆曲線，由美國城市地理學家Ray.M.Northam發現並提出：
納瑟姆曲線表明，發達國家的城市化，大體上都經歷了類似正弦波曲線上升的過程。這個過程包括二個拐點——當城市化水平在30%以下，代表經濟發展勢頭較為緩慢的準備階段，這個國家尚處於農業社會；當城市化水平超過30%時，第一個拐點出現，代表經濟發展勢頭極為迅猛的高速階段，這個國家進入工業社會；城市化水平繼續提高到超過70%之後，出現第二個拐點，代表經濟發展勢頭再次趨於平緩的成熟階段，這時，這個國家也就基本實現了現代化，進入後工業社會，房地產上漲的大週期也就結束了。
中國在1998年城市化率達到30%，也就是第一個點，又剛逢地產市場化，黃金年代就此拉開序幕。
下一個預示著大週期結束的點，也就是任先生看重的70%，什麼時候會來呢？
我查了官方公佈的2017年城市化率，數據是58%。好吧，歷史遠未終結，所以他脫口而出，還有20年。
我自己觀察生活的看法是，這種城市化，還不僅僅是農民要進城的問題。
三四線城市出來的我們，努力往一二線走，然後我爸媽退休了也要跟著我來這裡落腳。
就是一二線城市的土著，大家庭也在不斷分裂成小家庭。過去還能三代同堂，現在你試試，讓兩代人同室而居都很困難。
老人壽命越來越長，年輕人結婚越來越晚，大家都想要自己的房子自己的空間。
新到城市的，需要趕緊拿下第一套“上車房”；住了幾年的，需要把老破小改善掉。
更不用說，這幾年大城市都在輪番出政策搶人才，要數十萬大學生留下來，剛需和改善型需求都不會少。
去年我的一個朋友在杭州換房，他把位於古蕩的70方老破小，賣給了一個舉全家之力付了首付的大學畢業生。他賣完房後，加錢換了桂花城的一套120方二手改善房。
桂花城的那位房東，是個老杭州，拿一半錢買了郊區的新房，另一半給在上海工作的兒子湊了首付。
看到了嗎，這就是一條城市化的鏈條——從需要留在杭州的外來年輕白領開始，推倒了第一塊多米諾骨牌，後面三四個機會就接連被撬動了，最後還有人帶著錢流去了上海。
人總是要往好地方走，往機會多的地方遷徙，往更高質量的生活邁進，大城市的吸引力只會越來越強。
如果你簡單地問，今年房價會漲還是會跌。那句話怎麼說來著？——脫離城市聊房價，都是耍流氓。
而我們默認任先生他們這些行家關注的，是大城市。因為未來會分化，這問題的答案因城而異。
都知道京滬深長線看一定會漲。七八線縣城之類的人口流出地，可能也會上升，甚至一些地方因為拆遷和去庫存，一度上升得很厲害，但未來漲幅不能跟大城市相比。
為什麼日本新幹線造好後，東京人口反而越來越密集，最後集中了日本四分之一人口？
因為去大城市變容易了，年輕人就不願意留在家鄉了——反正幾個小時就到老家了，那我去東京工作好了，週末回來看看爸媽很方便啊。
第二件事，任先生說了，現在是抄底的好時機，去哪兒抄？越出政策的地方房價越漲。
他打了個比方，政府壓著房價，就像在水缸裡按著葫蘆，反而導致水缸裡的水漲上來，壓得越狠漲得越厲害。
這就是因為出的限購政策，導致了供給面扭曲。
這個看法，我不能完全同意。
就大城市而言，政府限價期都是抄底的好時機。
政府總說要讓房地產市場平穩健康發展，所謂平穩健康就是“穩中有漲”，但經濟是有周期的，週期就意味著不會是一條平緩上升的線，它是一條跳動的線，有波峰和低谷。
換句話說，穩中有漲和週期性是矛盾的。
這麼想吧，“穩中有漲”是一種目標或者說願望，而週期是一種規律，是現實。
正是因為規律才是真正起作用的底層邏輯，而這種現實對人們的傷害太大，所以政府才要出手，修正規律的負面影響。
就像我小時候智商在全班也中等水平，我考試考中上才是現實，才符合規律。但我天天許願要考全班第一，我給自己出各種政策，把時間都規劃好，這樣一來居然經常能考進前三。
目標不見得會完美地達成，因為底層邏輯在起作用。
但這並不是說設定目標並出政策沒有用，這麼的確可以衝抵底層邏輯的巨大風險。
香港樓市歷史上為什麼暴漲暴跌，其中一個原因是，以前港英政府其實沒辦法宏觀調控。
20世紀中後期，香港本地富豪就起家了，又搞地產開發又開財務公司和錢莊。
港英政府說，樓市太高了，要限貸，結果大財閥左手把房子造好賣給你，右手還能給你提供貸款，根本不理那一套，就靠市場規律起作用。
現在我們這裡不一樣，銀行和戶籍政策都掌握在政府手裡，誰說看得見的手出手沒用？
那些產業結構好，有人口導入能力的大城市，的確是上車最要緊，政府都幫你摁住一手房了。
但就在四月中旬，瀋陽也出了“沈七條”，搞起了限購。不過東北這地方，公認的“投資不過山海關”，任先生自己也不看好，鐵口直斷“東北、西部不能碰”。
當然最出人意料的，還是海南。
海南省在任先生講話的當天，也就是4月22號晚上出了全島限購政策，這可是大奇觀，史無前例的真調控。
“海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。”
就是把大門關了，外地人別來買了，不准你買。
這政策一出，房地產界的KOL們吵成一團。
一派說，這樣海南要看漲了，因為海南現在真沒房子了，之前都被外地人買光了，但需求肯定是有的。
另一派說，這麼一搞海南房子要打四折了，哭吧投資客們。
在海南要交兩年社保才能入手，加上之前剛剛出過“自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓”，就是限購又限售，一套房子掉個頭要七年時間。
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