2018年7月23日，上海，市中心，楊浦區內環內，一幅宅地，居然流拍！沒有房企報名！非常罕見！
過去幾個月，確實存在個別遠郊地塊流拍，但上海市中心的宅地，上一次流拍，老楊已記不清是哪年了，總之是幾年之前的舊事了。
起拍底價近5.9萬，還要求配建5%面積的保障房、15%面積的自持房，80%中小戶型配比。
5%保障房免費移交政府，15%自持房打六五折吧，起拍的樓面價相當於6.6萬元左右。
周邊，值得參考的次新房是瑞虹新城，房齡較新的成交價為10萬左右。但楊浦這塊的區位和周邊環境，略差於瑞虹新城。也即，按當前市價，這塊地建成後，裝修房能賣到10萬左右。
6.6萬的樓面價，加上4000元左右的裝修費，賣到10萬元，基本不賺錢！
另外，還有兩個因素：一是，當前上海市區仍存在新盤限價，據說虹口區限價9.5－10.5萬元。
二是，上海房價仍在下跌過程中，等到2019年可以賣房時，說不定房價又比當前跌一成左右了。
總之，這個樓面價，逼到開發商喉嚨眼了，虧錢的風險很大。因此，流拍也就正常了。
這讓我想起，兩年前的另外一幅高價地！
2016年7月，虹口涼城新村街道073-06號地塊，19959.5平米，容積率：2.75，配建5%保障房，15%自持房，中小戶型不低於70%。
哇，與當前楊浦這塊地，簡直是親兄弟，各個指標，都長得很像。
而且這兩個地塊，相距不足5公里，楊浦的內環內與虹口的內環外，區位優勢相近。
但，區別最大的是市場環境，兩年前，上海樓市正熱，如今已冷。
兩年前，涼城地區，起始樓板價：38000元，新城地產以37億的價格奪得虹口地王，溢價率降至77%，樓板價高達67409元。如果同樣扣除5%保障房、15%自持房打六五折，同時還有2000平方米的社區行政醫療衛生設施無償移交區政府（扣除約3.6%），實際樓板價達到7.8萬元。
不比不知道，一比嚇一跳！
相似的一塊地，兩年前，共計有15家開發商大戰，最終樓面價7.8萬；而今天，6.6萬的樓面價，居然沒有一家企業願意參拍！
淒雨冷風中，多少繁華如夢，曾經萬紫千紅……
2016年前三季度，上海爆出了多塊高價地、天價地！那是2001年老楊進入上海房地產圈之後，所見過的最火熱的搶地大戰。在那個節點，老楊也多次發聲提示房企注意風險。
如今，兩年左右過去了，回頭再看，當時的地王們，有幾個能賺錢？有幾個敢開盤？？？
如果不懂房地產短週期理論，如果不以世市輪迴哲學來看待土地市場，那麼，在一輪短週期中的少數時段，開發商的搶地行為，約等於“賭博”！
無獨有偶，今天和明天，蘇州也有10幅地開拍。其中三幅已經流拍。今天沒流拍的地塊，多數也屬零溢價！
下面是當地自媒體號的分析：
同樣是2016年，暴多的大中房企，在蘇州地市裡面混戰，其搶地之盛況，為中國土地批租制度實施以來所罕見！已經“空前”，大概率也會“絕後”。
如今，同樣是兩年左右過去了，那段時間產生的高價地，如今多數都屬於“風吹山崗雞雞涼”！
小廣告：歡迎關注老楊付費課程：《每週聊房事》
跟蹤行業，瞭解動態，把握市場，磨刀不誤砍柴功，成功交易，不留遺撼！
《老楊每週聊房事》，為你參與房地產市場交易，提供最靠譜的決策參考！
點開如下鏈接可進入：
https://m.toutiao.com/column/v2/index/column/landing/?column_id=1606321753261064
閱讀更多 楊紅旭論樓市 的文章
