隨著西安樓市的不斷升溫，與房屋有關的法律問題以及相關制度愈發的被大眾關注，其中房屋資金監管制度作為一項保護房屋交易安全的制度，顯得尤為重要，今天筆者就分享一下房屋資金監管的相關制度，供大家參考。
一、資金監管的概念和分類
1． 概念：資金監管，（源自Escrow），又稱為第三方監管。主要用於房地產交易。是指買賣雙方的交易資金不直接通過經紀公司，而是由房地產行政主管部門會同銀行、具有擔保資質的機構在銀行開立的資金監管“專用賬戶”進行劃轉，該賬戶屬於銀行。當規定期限內購房者過戶後，該資金將劃轉到原業主的賬戶下，否則將劃轉到購房者賬戶下，因此資金監管需要買賣雙方都在監管銀行開有賬戶，銀行是資金的監管主體，從而保障了買賣雙方的交易資金安全，維護了買賣雙方的權益。類似網上交易平臺如支付寶，財付通等支付平臺。
2． 分類：結合全國範圍，房屋資金監管主要分為商品房預售資金監管和二手房資金監管。
1、商品房預售資金監管是指在本省行政區域內批准預售的商品房建設項目（含經適房、限價商品房）其預售資金必須全部納入監管。預售資金包括購房人繳納的首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
2、二手房資金監管是指在全省範圍內已取得房屋所有權證（或不動產權證）進行二手房交易，必須實施交易資金監管，房地產經紀機構或經紀人員不得代收代管。
二、資金監管制度的優勢
1. 預防一房二賣風險
在過往發生的一房二賣案例中，賣家會在你不知情的情況下，將房屋轉賣給他人(已過戶)，而若買房直接將購房款打給賣家，則房屋由於過戶完成，所有權已經變更到第三人名下，此時則買家需要用訴訟手段追回錢款。若通過資金監管進行購買，則房屋未發生過戶時交易錢款仍然在監管賬戶，故出現此類情況，買家可以解約後直接退回錢款。
2. 規避房屋查封風險
在房屋買賣過程中，雖然房屋核驗程序能在一定程度上規避房屋的抵押、查封風險，但如果賣家還有民間借貸等其他個人債務，並且未在住建委和銀行都沒有備案，很難查詢到。此時若賣家償還不了債務，則房屋將面臨被查封的風險。如果不進行資金監管，直接將首付款支付給賣家的話，當賣家資不抵債時，買家將會“錢房兩失”。
3. 保證房屋交易順利完成
對於賣家而言，資金監管的辦理可以使賣家看到買家把房款劃入監管賬戶，從而更放心地將房屋進行過戶。同時也能確保買家有充足的資金支付房款，規避買家因資金不足而中斷交易的風險，也避免了買家拖欠尾款的情況發生。
三、商品房預售資金監管的操作
1. 簽訂資金監管協議
由房地產開發企業與開設預售資金監管賬戶的監管銀行、監管項目的工程監理企業三方就監管項目的基本情況、監管內容、監管時間、違約責任等內容共同簽訂商品房預售資金監管協議，並提供監管項目的工程形象進度表、各階段資金使用計劃、工程預算清冊、監管銀行要求的其它資料等。同時我省也規定未簽訂商品房預售資金監管協議書、未設立預售資金監管賬戶的項目，房屋行政主管部門不得發放《商品房預售許可證》。
2. 預售資金的使用：
房地產開發企業申請使用監管項目預售資金時，應當向監管銀行提出並提交監管項目工程監理企業出具的證明材料。要確保商品房預售資金在竣工備案前，只能用於支付本項目的工程款、建築材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和銀行貸款。房地產開發企業可以在預收款中支取10％用於監管項目的管理、辦公支出。
監管銀行應當按照項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，嚴格審核房地產開發企業資金使用申請，符合條件的，自申請之日起兩個工作日內付款。
3. 預售資金使用情況監管
房地產開發企業應當每季度向監管項目所在地房屋行政主管部門報送建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。房屋行政主管部門應當對監管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用情況進行監督檢查。監管銀行應當將本銀行監管的商品房預售資金有關資料留存備查。
專業：法學
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