前不久在微博上看到湖南長沙一蘇女士通過中介公司花費數十萬置辦了一套房產。蘇女士在拎包入住不久後無意中得知在這套房內曾經發生過租客自殺事件，隨即其感覺受到了欺騙,要求撤銷合同並退房,但原房主不同意。蘇女士在與原房主百般溝通無果之後，將原房主訴至法院，最終法院判決撤銷房屋買賣合同,原房主退款並賠償相關損失費用。
一、什麼樣的房屋屬於“凶宅”?
‘凶宅’的定義是相對的，本人認為這是個主觀上的問題，不過在相當多的中國老百姓的心目中是不願意花費一筆錢來購買這類房屋的。
根據《民法總則》第十條,“處理民事糾紛,應當依照法律;法律沒有規定的,可以適用習慣,但是不得違背公序良俗。”民間風俗習慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據。儘管“凶宅”與房屋的物理質量無關,但是“凶宅”在交易中可被認定為“瑕疵出賣物”。 同時《民法總則》一百四十八條規定一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。
此處的“欺詐”，相關專家表示其構成要件有四：（1）一方或第三人故意告知虛假事實或者曲藝隱瞞真實事實，（2）對方因此陷入或者維持認識錯誤，（3）對方因認識錯誤作出不真實的意思表示，（4）欺騙具有不正當性。蘇女士的買房事件，符合欺詐的構成要件。屬於可撤銷的合同，但行使撤銷權應當注意《民法總則》第一百五十二條的規定：（一） 當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起三個月內沒有行使撤銷權；（二） 當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內沒有行使撤銷權；（三） 當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。當事人自民事法律行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。
所以如果購房者、租房者確實是在不知情的情況下購買或是承租了“凶宅”,可以根據《合同法》第五十四條第二款的規定,一方採用欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下訂立合同,受損害一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷該合同。“根據具體情況,受損害方在要求退房之外,還可以申請退房之後重新找房等情況面臨的損失、差價、原房款利息等賠償。”
二、賣房者與中介公司是否有告知義務?
目前與“凶宅”相關的維權案件中,一般會出現:合同有效但被告賠償、合同無效、可撤銷合同等不同情況。
根據法律規定,訂立房屋買賣合同時,賣房者與中介機構應當向購房者披露的信息,不僅包括房屋的權屬登記情況,有無共有人,有無查封、抵押等情況;還包括可能對購房者的情感與精神享受產生影響,或是對房產的交易價值產生影響的信息,比如是否屬於“凶宅”,周邊有無惡鄰、輻射物體、重大汙染等。
“在房屋買賣過程中,賣房者如果沒有向購房者披露提供的房屋是‘凶宅’,購房者在購買之後才得知這一情況,進而產生了恐懼等心理壓迫,影響房屋的正常使用,則賣房者就存在隱瞞事實、違背誠實信用的欺詐行為,同時也違反了出賣物的瑕疵擔保責任。”
“如果購房者要求撤銷合同,則賣房者需要返還購房款。如果購房者不解除合同,賣房者可能需要承擔賠償損失、減少價款等財產性損害賠償責任。”如果購房者心生恐懼,產生了嚴重的神經衰弱等精神損害,賣房者還可能需要承擔精神損害賠償責任。
專業：刑事偵查學
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