關於“凶宅”，法官怎麼看？

關於“凶宅”，法官怎麼看？且看以下三則案例：

案例一：2003年8月15日，位於杭州市濱江區某房屋（以下簡稱“該房屋”）內發生兇殺案，在此居住的三人被殺害。2007年10月16日，王某、金某購買該房屋，房屋總價款為160萬元。2011年3月2日，王某、金某與洪某簽訂房屋買賣合同，將該房屋出售於洪某，房屋總價款為678萬元。洪某首付275萬元，其餘款項以銀行貸款方式支付。房屋辦理產權證共繳納稅費、中介費、辦證費841524.60元，全部由洪某承擔。後，洪某得知並證實該房屋系“凶宅”，遂向法院起訴，訴請撤銷房屋買賣合同。

法院經審理認為，王某、金某購買該房屋的價格明顯低於市場價格，而洪某從王某、金某處購買該房屋的價格與當時的市場價格相當；王某、金某購買該房屋時知曉其中曾發生兇殺案件，而洪某在購買該房屋時對曾發生兇殺案件並不知情。故而，王某、金某是否披露案涉房屋曾發生兇殺案件的信息對其與洪某之間的合同能否訂立，或者訂立的條件產生了實質性的影響，按照誠實信用原則，王某、金某應向洪某披露該信息，但並未予披露，並因此取得以幾乎相當於市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐。故依據合同法第54條之規定，洪某提出撤銷房屋買賣合同的請求成立。

案例二：位於廣州市番禺區的某房屋歸楊某所有，該房屋內曾發生自殺事件，且房屋內陳屍多日。2012年3月25日，楊某與陳某簽訂房屋買賣合同，將該房屋出售於陳某，房屋總價款80萬元。合同簽訂後，陳某支付定金39800元。在準備進行交易過戶時，陳某得知並證實該房屋內曾發生的死亡事件，遂要求解除合同並退還定金，遭拒，陳某向法院起訴要求解除合同。後，楊某將房屋再出售於案外人。

法院經審理認為，涉案房屋內有人非正常死亡，故涉案房屋屬於社會公眾所認知的，因兇殺、自殺等非正常死亡所指的“凶宅”。正所謂安居樂業，居住房屋的好壞（也包括居住房屋是否為“凶宅”）直接影響居住者的情緒和心理感受，進而影響居住者的生活和工作，不可避免地會對購房人的居住情感產生負面影響。在本案中，陳某對所購房屋曾發生有人非正常死亡的情形較為忌諱而不願接受，這是可以理解的，且涉案房屋已實際出售給案外人，涉案房屋買賣合同客觀無法履行。陳某要求解除房屋買賣合同合情合理，本院予以支持。

案例三：2011年4月，劉某與晁某簽訂房屋租賃合同，約定由劉某租賃晁某的房屋，租賃期限自2011年4月1日至2012年4月1日，租賃費為7000元。劉某付清租賃費後，在租賃期間得知所租房屋內曾有一個人腦梗突然死亡，屬於“凶宅”、家人不敢再居住為由，於2011年9月起訴至法院，要求解除其與晁某的租賃合同，並退還租金4000元。

法院經審理認為，劉某與孫某之間簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思表示，不違反法律規定，為有效合同。對於有效合同，合同當事人均應遵照執行。孫某要求解除租賃合同的理由系房屋屬於“凶宅”，晁謀在出租時隱瞞了房屋的實情。在房屋內傷亡人屬於正常現象，法律上並無凶宅、吉宅之說，孫某要求解除合同於法無據，故駁回孫某的訴訟請求。

類似因為購買或者租賃俗稱“凶宅”的房子而產生的糾紛屢見報端和網絡。就一般人的觀念而言，如果某房屋內發生過非正常死亡事件，一般都會慎重考慮購房意願，畢竟這樣的房屋會給購房者帶來內心的恐懼和忌諱，影響使用人的心理，加重居住人的心理負擔，客觀上降低房屋對使用人的效應，房屋的價值也會被大打折扣，甚至無人問津。

不同的法官對“凶宅”案件的認識意義不同，有的法官認為，“凶宅”屬於主觀認識問題，只是一種民間說法，不能隨意擴大公序良俗的適用範圍，並不影響房屋的使用。是故，在司法實踐中出現了支持“凶宅”訴求與不支持凶宅訴求的兩種完全不同的判決方向。雖然法官對待這類案件多以判決“退房退錢賠款”為主，但並非房屋只要發生了人員死亡，法官都會如此判決。

事實上，凶宅並非法律意義上的概念。即便案件涉及“凶宅”，也要看“凶宅”的存在是否涉及到合同法上的相關義務或規定，只有這種義務或規定達到根本違約或者欺詐、重大誤解的程度時方能“退房退錢賠款”。雖然我國法律對“凶宅”未有任何規定，但民事法律屬於私法範疇，私法歷來注重意思自治和契約自由。如果在購房或者租賃合同中對“凶宅”有所界定，而且約定屬於“凶宅”就可以解除或者撤銷合同，那麼一旦條件成就，合同就可以解除或者撤銷，訴訟風險也會降低很多。當然，在購買或者租賃二手房之前可以進行實地勘察，也可以向周圍住戶瞭解房屋相關情況，這樣可以最大限度地避免產生糾紛。