北京小夥柏慶怎麼也沒有想到，千挑萬選花費數百萬元買來的二手房，卻發生過屋主墜樓事件，而自己買房是準備做婚房的，柏慶認為賣房者構成欺詐；賣房者賈維老太也想不通，房屋出售日期和墜樓事件發生時間已隔10年，自己不可能主動提起舊日傷心事，怎麼就變成欺詐了？北京市海淀區人民法院（以下簡稱海淀法院）對一起“凶宅”引發的房屋買賣合同糾紛案作出的判決，對上述問題給予了明確的回答。
買婚房卻是“凶宅”
柏慶與父母共同居住在北京市海淀區某小區305號房屋內。隨著柏慶到了適婚年齡，其父母考慮購買一套本小區二手房作為其婚房使用，並委託北京鏈家房地產經紀有限公司（以下簡稱鏈家公司）幫助留意合適房源，後果然在同一小區選中了賈維為房主的718號房屋。
2014年3月26日，柏慶在鏈家公司居間下，與賈維就718號房屋買賣事宜簽訂了合同，約定由柏慶以628萬元的總價購買賈維名下的718號房屋。合同簽訂後，柏慶、賈維均按照合同約定執行。柏慶於2014年5月28日取得了718號房屋的所有權證書，併為此支付了稅費5萬餘元和居間代理費共計近16萬元。截至2014年6月9日，柏慶向賈維付清了718號房屋的全部購房款628萬元。次日，賈維也如約向柏慶交付了718號房屋。
拿到房屋鑰匙後，柏慶及其家人十分開心。當他們來到自己已經是房主的718號房屋時，卻從鄰居口中聽到了一個意外的消息：此房曾經發生過自殺事件，不吉！後向多位鄰居打聽，併到北京某大學保衛處瞭解，確認了賈維之夫王××於2005年11月24日凌晨自718號房屋墜樓死亡，排除刑嫌。
柏慶得知相關情況後，立即告知了鏈家公司，鏈家公司聯繫賈維瞭解相關情況，賈維剛開始含糊其辭，後不得不承認了該自殺事件的存在。柏慶提出，如果他事先知道這個房子死過人，他是無論如何不會購買的；何況他是要做婚房的，這樣的房子太不吉利了。他要求退房，賈維死活不同意，一口咬定有效合同已經執行完畢，錢房兩清，沒有再退房的道理。
訴欺詐要求退房
僵持了一段時間，柏慶無奈向海淀法院提起訴訟，請求判決撤銷他與賈維簽署的房屋買賣合同，賈維返還購房款628萬元並給付利息，賠償柏慶已支付的各項費用21萬餘元並給付利息損失。
海淀法院依法公開開庭進行了審理。
柏慶認為，賈維作為718號房屋的產權人及死者的妻子，是明知該房屋存在非正常死亡事件的，對於該重大事項，其應當據實予以告知和披露，但其故意隱瞞該重大事項，其行為已構成欺詐，並使柏慶在違背真實意思的情況下籤訂了合同，故雙方簽署的相關合同應當依法予以撤銷，並由賈維承擔相應法律責任。
賈維不同意柏慶的全部訴訟請求，理由是：第一，雙方簽訂的有關718號房屋的合同是雙方真實意思表示，手續齊全，不存在安全隱患，且合同已經履行完畢，沒有法定可撤銷的理由；第二，柏慶在購房時，並未對房屋提出特別要求，也未主動向賈維詢問房屋的歷史情況，鏈家公司也沒有進行詢問；第三，賈維主觀認為718號房屋並不屬於“凶宅”範圍，高墜事件發生在室外，不會對人的心理產生影響，且房屋出售日期和高墜事件發生時間已隔10年，賈維在事件發生後的自住和出租期間，從未給使用人的正常生活造成影響，故賈維認為在柏慶及鏈家公司沒有主動詢問的情況下，其對此不具有披露義務，且此事件本身對賈維有心理創傷，按照常人思維，也不願主動向他人講述此事件，賈維不存在故意不向柏慶告知該高墜事件的主觀意圖，不構成欺詐；第四，柏慶也在同小區居住，柏慶及其父母對於高墜事件也應當是明知的，至於柏慶結婚與否，與此事件也無必然關係，柏慶不能將不能結婚的責任推到房屋上來，且柏慶所稱的此事件會影響其心理，這是一種封建迷信思想，不應得到法律支持。
柏慶承認在購買718號房屋之前，其與父母共同居住在與718號房屋所在小區為同一小區的305號房屋內，但其主張在購買718號房屋前並未知曉該房屋所發生的高墜死亡事件，直到接收該房屋後才知曉，且因該房屋系用作婚房，他也並未實際使用該房屋。
法院判退房賠款
海淀法院審理後認為，根據法律規定，一方以欺詐的手段，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院撤銷。本案中，當事人在訂立合同過程中，應當遵循誠實信用原則，如實披露與訂立合同有關的重要事實。根據本案查明的事實，可以確認718號房屋在柏慶與賈維簽訂房屋買賣合同等相關協議之前，確實發生過賈維之夫王××自718號房屋墜樓死亡的事實，王××雖未在718號房屋內死亡，但鑑於其系自718號房屋中墜樓死亡，該非正常死亡事件與718號房屋仍存在較大的關聯性。因此，718號房屋屬於傳統習俗認知的“凶宅”範疇。
雖然“凶宅”概念並不影響房屋的實際使用價值，但對於普通民眾而言，該情形卻會對居住人的心理產生重大影響，此應屬於訂立合同有關的重要事實。對該事實，賈維作為房屋出售人，其在締約過程中負有向房屋買受人柏慶如實予以告知的義務。賈維有關其對此不負有告知義務的答辯意見，缺乏法律依據，本院不予採信。賈維雖抗辯柏慶及其父母均在718號房屋所在同一小區內生活，其應當知曉718號房屋發生過高墜死亡事件，但鑑於柏慶及其父母所住305號房屋與718號房屋在地理位置上並非屬於同一樓宇，在沒有其他充分證據予以佐證的情形下，僅因存有居住在同一小區的事實，亦不足以證明柏慶對718號房屋發生過高墜死亡事件應為明知狀態。
綜上，在柏慶沒有明確意願表明其願意購買“凶宅”的情形下，賈維未將上述重大事實如實告知柏慶，導致其違背真實意思表示，與賈維簽訂了有關買賣合同，賈維的行為已構成了欺詐。因此，本案所涉合同，符合法定撤銷要件，依法應予以撤銷。
根據法律規定，合同被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，合同被撤銷後，賈維應向柏慶返還已收取的購房款，並協助柏慶將718號房屋權屬登記恢復至其個人名下，且如前所述，賈維未盡到相應告知義務，其存在過錯，應當承擔賠償責任。
在此前提下，有關柏慶主張的損失項目中，購房款所對應的利息損失、契稅、土地出讓金、產權登記費、居間代理、取暖費系其合理損失，法院予以確認，但有關契稅、土地出讓金、產權登記費、居間代理費所對應的利息損失，不屬於損失範疇，本院不予確認。
綜上所述，海淀法院判決如下：撤銷案涉合同，賈維於本判決生效後七日內向柏慶返還購房款628萬元及利息並賠償相應損失。在履行上述全部義務後十日內，協助柏慶將718號房屋的權屬登記恢復變更至賈維名下，因此所需稅費，由賈維負擔。
賈維不服，向北京市第一中級法院提起上訴。北京市第一中級法院審理後駁回上訴，維持原判。
點評：
非質量瑕疵也是瑕疵，土地的年齡是70年，房子的年齡甚至伴隨居住人終身，與此房子有關的一切事情都將延續到這個房子消失之前。因此，買賣房屋，房主應該如實告知買家此房的質量瑕疵和非質量瑕疵。某種程度上，質量瑕疵肉眼還可以觀察到，非質量瑕疵不主動告知是無法知曉的。這種瑕疵瞞得了一時，瞞不過一世，想矇混過關是不可能的。具體到本案，幸好買方在剛接手房屋就知曉了情況，沒有實際居住並毅然退房，損失還是有限的。否則，買方進行了裝潢甚至入住了，房主要賠償的損失還要多。總之，賣房人有義務將與房屋買賣合同訂立有關的重大信息真實、及時地向買受人披露，否則可能構成欺詐，最終損害的還是自己的利益。
（文中當事人為化名，房號也作了處理）
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