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發生過“橫死”事件的房屋，在中國人的傳統觀念中，帶有濃重的“不吉利”色彩，很多人對此非常忌諱——
誤買“凶宅”，如何維權
前不久，湖南長沙的蘇女士在房屋中介公司的介紹下花85萬元買了一套住房。可當蘇女士入住後卻無意中得知，這套房屋內曾經有一名女租客自殺。蘇女士感覺受到了欺騙，要求撤銷合同，但原房主不同意。無奈之下，蘇女士將原房主訴至長沙市天心區法院，要求撤銷房屋買賣合同。近日，天心區法院判決撤銷房屋買賣合同，原房主“退房賠錢”。
“凶宅”≠“死過人的房屋”
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儘管如此，人們對“凶宅”的定義卻各不相同。據報道，孫女士曾在不知情的情況下搬入過一個被稱為“癌症樓”的小區，該小區在幾年內陸續有十幾位鄰居得過癌症，具體原因則眾說紛紜。
對一些人而言，發生非正常死亡事件的房屋是給人心理上的不安，而超高的疾病易發率，更是與現實生活息息相關。諸如“癌症樓”等被認為“不吉利”的房屋是否同樣屬於“凶宅”？李顯冬認為，廣義上的“不吉利”往往難以被認定為“凶宅”範疇。“傳統概念中的‘凶宅’並不會伴隨高發或傳染性疾病，而是因發生過非正常死亡事件帶給居住者心理上不良影響，儘管同樣事關購房者的切身利益，但是這種情況與典型的‘凶宅’意義並不相同。”李顯冬說。
而西南政法大學民商法學院教授、博士生導師張力則指出，“癌症樓”之類房屋一般不會被援引“凶宅”之類的審判邏輯。因為“凶宅”通常理解是“橫死屋中”。一般審理時，法官會將這種“邊緣化”的“凶宅”與一般意義上的“凶宅”作對比，這種情況也會對居住人產生影響，但無論是心理影響還是對交易價值的影響都會比橫死屋中小得多。“這樣的案子法院可能傾向於判決維持合同。不過這是一個量變，很難一刀切。”張力說。他同時強調，在房屋內生老病死屬於正常現象。
2011年，劉某與晁某簽訂了八個月的房屋租賃合同，後來，劉某以有人在所租賃的房屋中突然腦梗死亡為由，認為房屋屬於“凶宅”，要求解除合同，並退還剩餘租金。法院經審理認為，在房屋內傷亡屬於正常現象，沒有“凶宅”之說，故對劉某的訴訟請求不予支持。
張力表示，在司法實踐中，如果沒有足夠證據證明房屋內發生過非正常死亡情形，且直接造成屋主直接精神損失或經濟損失，房屋通常不會被法院認定為“凶宅”。
“凶宅”∈“瑕疵出賣或出租物”
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對於“凶宅”一詞，目前並沒有權威、統一的定義，也沒有科學依據可以證明“凶宅”帶給居住者“不吉”的影響確實存在。有人認為，在房屋居住使用的質量能夠得到保證的情況下，“凶宅”這一概念並不受到法律的約束。
民法總則第10條規定，處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。受訪專家稱，民間風俗習慣同樣可以作為約束民事法律行為的依據。儘管“凶宅”與房屋的物理質量無關，但是“凶宅”在交易中可被認定為“瑕疵出賣或出租物”。
張力表示，對於傳統民俗，並不需要直接的法律規定。“如果買房人或者承租人在意房屋是否是‘凶宅’，那麼這一信息對於房屋交換價值的形成就屬於關鍵信息。”
“房屋的居住感受非常重要。”張力還強調，按照一般的善良風俗理解，買受人在知曉房屋是“凶宅”的情況下，他的居住質量會嚴重下降。這種下降不只針對於某一特定居住人，而是對於社會上大多數人而言都存在。因此，“凶宅”這種屬於房屋的“不吉利”的經歷，就會成為廣義上的房屋“質量瑕疵”，既影響居住感受也影響房屋將來的交換價值。
李顯冬還表示，儘管“凶宅”不影響使用，但由於“凶宅”的特殊性質，在正常交易情形下購房者通常不願購買，若是一時不察購入“凶宅”，大多數人都不願意繼續居住，繼而容易與原房主或房屋中介機構產生糾紛。
“根據具體情況，受損害方在要求退房退款之外，還可以申請退房之後重新找房等情況面臨的損失、差價、原房款利息等賠償。”張力認為。
“需要注意的是，請求撤銷合同應當在知道或者應當知道房屋是‘凶宅’之日起一年內向法院提起訴訟，否則這一權利將會喪失。”北京市中聞律師事務所律師董娟補充道，“若權利人選擇繼續居住，也可以重新協商，要求對方適當地降價，或予以部分賠償。”董娟說。
若因租客非正常死亡導致房屋交易困難或貶值，房主是否有權索賠？“若是獨居租客因故意或者過失導致非正常死亡，比如自殺、自焚、觸電等，由於其他未共同居住的家屬對此不存在法律上的注意義務，所以出租者無法向其家屬索賠。”董娟表示，在租客與家屬共同居住的情況下，如果有人未能盡到合理的注意義務，導致其他人發生了非正常死亡的意外事件，如在床上吸菸、使用燃氣灶等造成了火災、爆炸等事故，出租者有權要求租戶對房產價值的貶損承擔損害賠償責任。
此外，李顯冬還認為，房主可以根據具體的租賃關係，向相關當事方提出民事損害賠償。
2010年，程某將房屋出租給某公司，租賃期間，該公司員工在房屋內自殺身亡，在當地造成很大影響。程某認為此事使房屋成為“凶宅”，導致房屋無法出租，也難以轉讓，便起訴要求該公司賠償損失8萬元。在該案中，法院認為房屋的市場價格往往由建築成本、交通條件、居住環境、人文環境等綜合因素構成，而“趨吉避凶”的風俗習慣並不違反公序良俗，理應得到法律的尊重，而事實上存在的此類房屋難以出租、轉讓的現狀也說明其交換價值的貶損，故認定房屋價值因此受到損害。而由於程某未能提供證據證明房屋受損的數額，故法院綜合判定該公司賠償程某損失3萬元。
是否盡到告知義務是關鍵
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根據法律規定，訂立房屋買賣合同時，賣房者與房屋中介機構應當向購房者披露的信息，不僅包括房屋的權屬登記情況，如有無共有人，有無查封、抵押等情況；還包括可能對購房者的情感與精神享受產生影響，或是對房產的交易價值產生影響的信息，比如是否屬於“凶宅”，周邊有無惡鄰、輻射物體、重大汙染等情形。
“在房屋買賣過程中，賣房者如果沒有向購房者披露提供的房屋是‘凶宅’，購房者在購買之後才得知這一情況，進而產生了恐懼等心理壓迫，影響到房屋的正常使用，則賣房者就存在隱瞞事實、違背誠實信用的欺詐行為，同時也違反了出賣物的瑕疵擔保責任。”董娟解釋說。
此外，受訪專家均表示，由於以上信息可能對租賃合同是否有效、房租的金額高低等產生較大的影響，所以，出租者與房屋中介機構同樣存在對上述信息進行披露的義務。房屋中介機構如果沒有盡到信息披露義務，需要對購房者進行補償，甚至是以原價進行回購。
“如果購房者要求撤銷合同，則賣房者需要返還購房款；如果購房者不解除合同，賣房者可能需要承擔賠償損失、減少價款等財產性損害賠償責任。”董娟補充說，如果購房者心生恐懼，產生了嚴重的神經衰弱等精神損害，賣房者還可能需要承擔精神損害賠償責任。
2014年，吳某以80萬元購買了孟某一套住宅，交房後吳某得知孟某的父親曾於2013年從該房屋跳樓自殺，故吳某請求法院撤銷房屋買賣合同。一審法院判決駁回了吳某的訴訟請求。吳某上訴後，二審法院經審理認為，從我國善良風俗出發，該事實足以對吳某是否作出購買涉案房屋的真實意思表示造成影響，原房主有義務如實告知房屋情況，故判決撤銷合同，孟某返還吳某80萬元購房款。
但是，並非所有在未知情情況下購買“凶宅”都會被法院判決撤銷合同。根據江蘇省南京市秦淮區法院的公開信息顯示，馬某曾於2011年購買了一套房屋並一直居住其中，2015年馬某將房子出售給耿某，耿某住進去後得知2007年曾有人在這套房子內自殺。耿某將原房主馬某告上法庭，要求其賠償損失。法院以無證據證明馬某知曉屋內發生過自殺事件，且死亡地點非室內、死亡事件時間較久遠為由駁回了耿某的訴求。
對此，張力表示，只要房主知情，不管是再出租或者再出售都應該對租賃人或買受人告知相關信息。“新房主若不知情，則不存在告知義務。”
而關於事發時間久遠的房屋是否屬於“凶宅”，董娟分析認為，不能簡單地一概而論，應該就惡性事件對購房者產生的心理壓迫以及房產的交易價值等遺留的不良影響的大小進行綜合判斷。
可在合同中加註信息披露條款
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如何防範購房時可能遇到的欺詐行為，避免買到“凶宅”？對此，專家們給出了一些建議。
董娟建議，購房者應儘量選擇信譽好的房屋中介機構辦理交易事宜。“房屋中介機構不僅能夠全面掌握附近區域內小區的具體情況，還有義務對房屋的背景信息進行適當調查，並如實向購房者披露。” 董娟說。
張力則指出，購房者不能僅僅基於賣方的表述便全部信賴，他強調，購房者還需要主動去查詢瞭解房屋的相關信息，如房屋是否登記在出賣人的名下以及是否有抵押、擔保、受損等產權狀況，這些都可以通過房屋登記管理部門去查明。
而對於沒有被登記、無法查詢是否發生過非正常死亡的情況，則往往還需要通過走訪左鄰右舍來了解。“一旦得知房屋存在長期空置沒有人居住，售價明顯低於市場價格，房子是繼承所得，或者業主的婚姻狀況是喪偶等情況，就需要引起足夠的重視。”董娟說。
為避免買到“凶宅”給自己造成損害，李顯冬強調，為防萬一，購（租）房者最好在合同中添加註明信息披露條款，明確對方盡職調查與信息披露的義務，證明房屋從未發生過兇殺、自殺等非自然死亡的情形。若在交易之後發現上當，更便於依據合同條款主張維權。
■法條鏈接
《中華人民共和國民法總則》
第十條 處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。
《中華人民共和國合同法》
第五十四條 下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
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