就在今年，臨平綜合體迎井噴爆發。
餘之城、華元歡樂城、理想銀泰城相繼開業，一直因缺乏大型商業配套，為人詬病的臨平，終於翻身。
加之，藝尚小鎮入駐，這座集國際化特徵、傳統文化特色與互聯網+思維應用於一體的小鎮，又為電商產業帶來勃勃生機。
一直以來，臨平都是杭州接軌上海、融入長三角的門戶和樞紐。
但自上海首創與理想四維，分別以18584元/㎡、19038元/㎡樓面價，競得2宗地塊，臨平新城樓地價不斷走高。
以保本價推算，未來這2個項目，房價3萬+可能性較高。
另外，隨著匯高·栢悅中心等剛需盤幾輪搖號，臨平山以北的東湖板塊，及接壤臨平的星橋板塊，剛需可選樓盤，也越來越少。
取而代之，也將是一個又一個高地價項目。
曾經的剛需重鎮，現狀如何？跑盤小公主，冒著烈日，再度出發，帶回了一手消息。
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STOP 1 理想四維 &上海首創
臨平新城地塊
早7點從餘杭高鐵地鐵站出發，打車至目的地約摸5分鐘。
途中，臨平新城近年來的發展成果清晰呈現在眼前，寫字樓林立，街道寬而潔淨，興許是前幾日大雨的緣故，房屋外立面被沖洗，“宛若新生”。
餘政儲出[2018]6號臨平新城核心區A-3-17地塊，東至汀城街、南至相鄰土地、西至錦良路、北至良熟路。
今年3月，由臨平本地房企理想四維，以143693萬元總價競得，樓面價19038元/㎡，溢價率41%。
周邊多為交付小區，如贊成首府、萬泰城章。底商豐富，餐飲、超市均有，生活氛圍已算濃厚。
地塊已被高牆圍起，從縫隙中看，尚無動工跡象。
緊挨著理想地塊的即是上海首創地塊，去年年成交，總價239442萬元，樓面價18584元/㎡，溢價率38%。
項目已於今年6月公示方案，總建築面積216238.6㎡，共規劃9幢高層，18幢洋房， 其中11、16、17、20、21、24號樓為18層高層，25-27號樓為17層高層。
地塊邊上，就是正在建造高架的世紀大道。
這2宗地塊可共享新城發展帶來的紅利：商業來看， 3公里範圍內，有餘之城、華元歡樂城、理想銀泰城。
醫療和教育資源相對豐富，南面緊鄰天長世紀小學，距餘杭區第一人民醫院約3公里。
目前板塊內無新房在售，周邊小區贊成首府，二手掛牌價約25000-27000元/㎡。
STOP 2 金輝·星奕雲著
跑盤當天，已經可以看到金輝·星奕雲著，建了3層有餘，工程進度還算快。
去年9月底，金輝以總價19.3億元競得該地塊，樓面價14700元/㎡，溢價率50%，自持13%。
自2016年首入杭州，金輝在三墩、閒林均有佈局，更是在大臨平連下兩子。
星奕雲著由金輝和藍光攜手打造，最大賣點是距3號線始末站星橋路站地鐵口僅50米左右，住在下沙江濱站附近的我十分中意這點，始發站早高峰，更容易搶到座位。
項目主打高低配，總體量約19.4萬㎡，由9幢洋房和7幢高層圍合而成。
預計最快本月底，首推高層284套房源，主力戶型建築面積約89㎡、107㎡。
戶型三開間朝南，樣板間未開放，圖紙看來兩種戶型結構類似，107㎡為89㎡放大版。
項目附近有體量5萬㎡的恆大嘉凱城，日常餐飲、購物不用愁，5公里也可達臨平三大商超。
金輝項目所在的臨平星橋單元，一直以來宅地緊缺，一路之隔的桂花星座二手掛價在22000-25000元/㎡左右，參考樓面價，預計項目首開價格也不會太“剛需”。
緊鄰地鐵口的交通優勢，或許會成為未來最大競爭優勢。
STOP 3 中建星橋地塊
與星奕雲著一路之隔的即是中建星橋地塊。
東側為星橋大道，北側為學前路，西側為規劃星源路，南側為天都大道。
2017年6月，中建地產花了8分鐘，以樓面價14700元/㎡，拿下了星橋宅地，自持5%，首入杭州。
去年11月，中建星橋宅地規劃公示，擬建高層、洋房和排屋。其中排屋26幢；7層洋房4幢；19-20層高層5幢。
據瞭解，項目用地面積為76474㎡，總建築面積為175461.9㎡，容積率1.5，建築密度28%，綠地率30%，住宅總戶數852戶，機動車停車位1231個。
在項目工地可見，工程進度十分快，跟建築工人一番詢問之後，瞭解到目前售樓處尚未建好。
項目一路之隔即是星橋中心小學。
整個星橋乃至臨平，在售的新盤項目都比較少，天都城也只剩最後一批房源，相信中建項目入市後，會給購房者帶來更多選擇。
STOP 4 越秀景瑞·悅見山
轉眼已至中午，小憩片刻，我加快了步伐，前往第四站——東湖板塊的越秀景瑞悅見山。
悅見山，顧名思義與山有關。果不其然，一路驅車抵達售樓處，映入眼簾的即是不遠處的臨平山。
售樓處由觀景帶引入，走出迴廊時，可見幾幢高層環繞著售樓處，目前已有7、8層高了，進度之快可見一斑。
售樓小哥告訴我，觀景帶看到的是1、2、19、20、21幢樓，首開可能也是這幾幢樓，具體得看工期，戶型建築面積約89㎡和120㎡。
圖紙標註目前正在修改，因此只能根據小哥描述腦補。120㎡兩開間朝南，帶半落地大飄窗，開間6米多，餐客一體；89㎡中間套三開間朝南，戶型方正，餐客廳分區。
“我們是做真正意義上的三房，兩次臥大小相當，入住舒適。”售樓小哥如是說。
值得一提的是，小區除了健身中心、休閒書吧以外，還有四點半課堂，可為業主接送孩子，比較人性化。
由沙盤可見，項目主打高低配，由20層的高層和5層的疊排組成，高層為新古典風格，精裝交付，疊排外立面為新亞洲風格，毛坯交付。
首開預計7、8月份，價格目前未定，參照周邊價格可能在20000元/㎡左右。
小區底部有附近有樹蘭學校、育才實驗中學等學校，兩公里左右為地鐵9號線北沙路站，雖說相隔有一定距離，但北面為亞運會分會場，配套想必還會再升級。
臨平山北的東湖板塊堪稱“臨平後花園”，以大型居住區為主，項目又位於低密高端住區核心區塊，自然資源想必是豐富的。
只是有山的地方大多有墓地，不利因素裡也列出500米左右範圍內有墓地。
不過，參考萬科勸學裡的經歷，許多剛需購房者已經本著“除了價格都不是問題”的心態在選房了。
STOP 5 榮安·柳岸聞鶯
悅見山售樓處一路之隔即是榮安臨平山北項目，案名“榮安·柳岸聞鶯”，後臺有粉絲打趣，光聽案名以為到了景區。
目前正式的售樓處還未建成，只有臨時展廳。 冒著烈日，我三步並兩步一路小跑過去。
榮安臨平山北地塊，即餘政儲出[2017]20號地塊，位於餘杭區臨平北板塊，東至興國路，西至小林港，南至星辰路，北至相鄰地塊規劃為醫療用地和社會福利用地。
2017年9月底，榮安以114900萬元總價競得該地塊，樓面價13840元/㎡，溢價63%，創板塊新高。
項目由8幢高層和78套聯排組成，其中高層主力戶型約108-139㎡，排屋主力戶型約177-235㎡，均為精裝交付。
很遺憾，圖紙目前正在製作中，僅憑想象也很難知曉戶型。
由於同樣坐落於低密住宅區，柳岸聞鶯與悅見山相仿，商業配套目前主要依託於2公里外的萬寶城。
交通配套來講， 項目周邊有“三路一環”規劃中的臨平環線快速路，未來對於開車黨來說是非常方便的，地鐵黨也能坐等2公里開外的9號線北沙路站。
自然資源也十分豐富，項目西面、南面均有擁有小林港河流經，可觀河景。
從售樓處出來去工地瞧了一眼，目前項目已經在打地基，起重機繁忙作業。
只是項目主打高端改善，地價比起隔壁樓面價8513元/㎡的悅見山，高了不少，想必首開價格不會太美麗。
STOP 6 匯高·栢悅中心
離開柳岸聞鶯售樓處，繼續北上抵達匯高·栢悅中心。途中似乎是漸入繁華，恍然有到了市中心的錯覺。
聽說我是來看房的，司機師傅跟我描述：“前段時間這裡有個樓盤，登記的時候從坡上排到紅綠燈這裡了，好像就是你要去的這個樓盤。”
的確，匯高·栢悅中心可算是餘杭剛需熱盤之一了。
今年6月，栢悅中心推出高層最後的282套房源，均價17338-18279元/㎡，精裝交付，意向登記的就有6335組，中籤率低至4.5%，讓人印象深刻。
興許是太受歡迎，步入售樓處，並沒有置業顧問接待，前臺的置業小哥哥們淡淡地說了句“目前剩下的只有洋房”，就讓我自行參觀了。
據瞭解，目前剩下的只有洋房，戶型建築面積約140㎡，預計8月開盤。遺憾的是，售樓處的圖紙、資料還未更新，只能參觀沙盤和區位圖。
匯高栢悅中心位於臨平北CBD中心，地鐵上蓋，公園環繞，幼兒園，小學，初中，高中，社區醫院，萬寶城等綜合體均在附近，除了離市中心遠，應該沒毛病。
在房價動輒3、4萬+的今天，栢悅中心應該算是性價比極佳的real剛需盤了。
沙盤上看，項目有點像寫字樓，最高的一幢規劃為五星級酒店，一路之隔有萬寶城的加持，想必人流量極大。
只是據我瞭解，臨平老城區拆遷，安置地點也有栢悅中心，地鐵口+綜合體的加持，購房者的高關注度，從前幾次搖號結果來看，搖中難度也是相當大的。
STOP 7 景瑞陽光城·法蘭公園
同樣於6月開過盤的還有景瑞陽光城·法蘭公園，與栢悅中心相隔不遠，同樣位於萬寶城商圈。
法蘭公園售樓處也略帶法式風格，色調、燈光、裝飾，均以暖黃色為主。
據瞭解，項目於6中旬加推過19套房源，為主力戶型建築面積約210-240㎡的排屋房源，均價27500元/㎡。
售樓小姐姐告訴我，項目外立面就是沙盤所示的暖黃色，主打法式建築風格。
項目位於天荷路與荷花路交叉口，荷花塘公交總站距項目200米左右，到達餘杭高鐵站、崇賢板塊，都十分便利。
相比匯高栢悅中心，法蘭公園一大優勢可說是“鬧中取靜”了。
最近的地鐵站為9號線北沙路站，僅750米左右，預計2020年6月開通，而法蘭公園項目9月交付，入住即可公共交通帶來的便利。
項目附近還自帶一個菜場，僅一路之隔，預計明年交付。
教育資源有新星幼兒園、育才實驗小學、餘杭高級中學等，周邊樓盤入住率都很高，人居氛圍濃厚。
項目預計月底加推1號、2號樓，高層面積段在89-107㎡，均價在17000元/㎡左右，精裝標準約3000元/㎡。
小區內部有五個花園，分別種植不同的植被，景觀設計與法式建築風格相呼應。
由於下次開盤房源的圖紙還在修改中，此次也無緣一覽戶型圖了。
樣板間大門為實木，質感還不錯。107㎡戶型方正，L型廚房，適合剛需家庭。
衛浴做得相對人性化，地面採用大理石，凹凸造型防止積水，還做好了防滑條。
稍有介意的是客廳陽臺右側的管道，兩根“裸著”的管道格外顯眼，對於我這種強迫症患者來說，略顯粗糙，入住可能需要自己設計遮擋物。
STOP 8 上坤·山語四季
從法蘭公園出來已至黃昏，暑天的夕陽照在人身上也能感覺到火辣辣的疼，感覺分分鐘要變成紅種人。
此次跑盤的最後一站是上坤臨平北地塊，東至順達路、南至臨平大道、西至順風路、北至規劃支路。從法蘭公園驅車前往僅花費了幾分鐘。
上坤臨平山北地塊，即餘政儲出[2017]21號臨平北商住地，由上坤以上限總價154842萬元競得，成交樓面價12750元/㎡，自持面積比例2%。
地塊四至道路清晰，北面為中梁·百悅城，東面為現有幼兒園、小學、中學等教育用地，西面為理想灣幼兒園，南面隔30米綠化帶為臨平大道。
目前地塊已有起重機作業，地塊外圍樹蔭下，許多工人正坐著乘涼、小憩。
今年五月，項目正式發佈案名為“上坤·山語四季”，總建築面積約17.81萬㎡，由5幢高層和14幢洋房組成，其中高層戶型面積約89-113㎡，洋房面積約97-129㎡。
前不久，後臺也有粉絲提問項目相關，撥通售樓電話瞭解到，目前售樓處未開放。
近年來，臨平山北商圈逐漸成型，地塊最近的商業街是綠城·藍庭的陽光天地，大型的商業配套有營業中的萬寶城，匯高栢悅中心等。
交通配套目前主要依賴臨平大道、星光街等主幹道，星河路隧道也已開通。未來還有地鐵9號線經過山北區域，規劃北沙路站距離地塊約1.5公里。
如今，臨平山北交付小區劇增，商業配套逐漸完善，居住氛圍逐漸濃厚，而錢江經濟開發區企業眾多，置業需求旺盛，板塊價值也逐步提升。
跑盤結語
拖著疲憊的身軀返程，此次臨平跑盤著實讓人頗有感悟：
當年人人瞧不上的天都城，如今二手掛價已高達25000元/㎡左右，隨著板塊內庫存減少，一房難求的局面越來越成為剛需購房者的難題。
而臨平新城、星橋、東湖諸多新盤入市，正緩解了這個難題。但對購房者而言，價格並不美好。
上週，眾人熱議“土地降溫”，然而即使市場趨理性化，樓市也不再是大多數剛需家庭能從容應對的樓市了。
市場變幻莫測，剛需們更應該戒驕戒躁，因為發生的事，已無法改變。但生活還得繼續，多走多看，尋覓下一個“上車”良機。
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