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4月22日，海南頒佈全島限購禁令，如今2個月過去了，海南市場發生深刻變化。
有中介哀嘆，街上連成排的門店全都關掉了，這次調控徹底毀了中介行業！
統計顯示，部分市縣成交面積大幅度下滑，有的甚至達到84%！
業內人士說，這次調控堪稱史無前例，毫無徵兆，海南與房地產決裂，斷了臂能否“求生”，有待於後續市場反饋……
一半海水一半火焰
調控重壓下，市場的反應冷熱不均。
海口和三亞屬於重點照顧對象，市場表現為“冰凍”，但是偏遠的市縣，還是有一定熱度，這在成交統計上有所表現。
先來說說成交量。
成交量首先呈下降態勢。
以海口為例，政策出臺前，每個月新房銷售量維持在50萬平米左右，之後，則逐月下降，4月為41萬平米、5月為34萬平米。降幅達到30%。
三亞同樣，此前月均銷量20萬平米左右，4月為18萬平米、5月為16萬平米。降幅20%。
而除了海口、三亞、文昌等5個此前較為熱門城市外，其餘13縣市成交出現更大幅度下滑 ，其中五指山下滑幅度最大，達84%，其次是保亭和東方，下滑幅度超過了70%。
再來說說成交價格。
成交價格卻出乎意料，嚴控區域已經緩漲或平穩，但是其他區域依舊有明顯上升。
上表顯示，嚴控的海口、三亞二市，4月份出現回落，5月份出現緩漲，海口均價18874元/㎡，三亞均價31399元/㎡，但是，由於是高位回調，同比去年同期，仍是上漲了24%-44%不等 。
除了海口、三亞這兩個城市，其他地方其實仍保持較為堅挺的態勢。
“這兩個月我們這邊價格肯定漲了，住宅之前是1.5W、1.6W，現在差不多2W一平了，漲了五六千一平米”，文昌市某大盤魯能項目的銷售經理如此表示。
該人士提示，文昌這邊可以公司名義立即購買，比較松。而諸如海口、三亞這些地方，則要求公司註冊必須滿半年、有納稅證明等，比較嚴苛。
該魯能項目的別墅房源，2個月內也由總價230萬左右漲至260萬，一套上調了30萬，漲幅達到10%。
此外，在澄邁縣、陵水縣等地，房價仍在維持上漲。
房天下的二手房數據，也在佐證這點。由於限購限售政策，二手房業主更加惜售（賣出去就無法再買回來了），二手房市場行情也更接近市場的真實狀況。
從3月份開始，整個海南島二手房市場穩步上漲，已經出現5連漲，即使4月份出臺最嚴政策，仍不見收斂，6月份，海南二手房均價14568元/pm，環比上漲5.35%，同比上漲38.93%。
具體細分城市來看，陵水縣、萬寧市、文昌市等8個縣市房價仍在上漲，10城裡佔了7個。
“這個項目本來不行了，品質很爛，賣了幾年了都賣不出去，政策之前也就1萬出頭，現在這兩個月都漲到19000了……”文昌市當地一位中介如此表示。
即使這樣的政策，仍沒阻擋住一些區域及樓盤上漲的步伐！
惆悵！房源緊缺
緊缺，一直是這兩年海南樓市的一個常態，包括政策之後。
在4月22日前兩天，問房團隊在島上調研時，我們就發現，房源十分緊缺。
每到一個售樓處，就被告知，你來晚了、最後一套、上一批剛剛售完，要麼乾脆拒絕你的看房要求：我們剛接到通知，售樓處暫停接待，樣板房也看不了。
20個盤至少15個說沒房。有的是真沒房，有的是要滿滿賣，漲價賣。
現在政策出來了，房源仍然是緊缺的。
“我們最後2套別墅是在限購前一天賣掉的，單價5萬多，裝修的，現在也沒房了，10月份可能會有洋房出來，但是也不確定……”，陵水縣某海岸別墅銷售人員如此表示。
該別墅總價650萬左右，品質一般，不知名開發商建設，但也是一房難求了。
“現在已經賣的七七八八了，現在主要處理一下別墅，如果你想買高層，我這還有一套轉讓出來的頂樓大面積的，一平米加價五六千，你考慮考慮”，在文昌某大盤，置業顧問如此表示。
網易房產統計顯示，2018年上半年海南19個市縣中，共有7個市縣有新盤入市，共計16個純新盤入市，其中海口6個，三亞3個，澄邁3個，定安、文昌等其他縣市僅有個位數。
即使半年內有數千套房源入市，但是在巨大的需求面前、巨大利好刺激情況下，一旦開盤，迅速消化，而且很多都是加價銷售、全款優先。
摧毀中介
“調控”之下無完卵，開發商、政府、中介三方對決，中介恐要出局！
我們在4月22日前考察海南的時候，在文昌市海岸邊，大小中介門店佔滿一條條街道，現如今2個月過去了，這裡都是大片大片地關店，大量中介人員轉行或者離開海南島，轉向北海、雲南、貴州等地覓食。
“我在文昌這裡做了六七年房產中介了，以前任何政策，什麼國五條、限購限貸，一點影響都沒有，這次厲害了，一點消息都沒有，就直接出了這樣的政策，現在（門店）基本都關掉了，我們都扛不住了……”一位廣東來的年青人哀嘆道。
改名廣東人士現在改做銷售家居建材，仍在文昌，祈求通過轉行來翻身，但是仍然依託地產行業。
“就在限購之前的兩三天，我們有很多客戶都交了錢，都交了一些定金，全部退掉了，我們公司損失很大那時候。”該人士補充到。
根據4.22全島限購政策，如果在4月22日當天之前已經付了30%首付，可以買，否則屬於限購範疇。很多人當時只付了幾萬塊錢定金，所以被限購了，無法交易。
但是，作為地產商來說，可能沒有中介這麼悲慘。
“我們手上還有二三十套工程抵扣房，你如果想要，現在還可以購買，但是要一次性全款，每平米加價5000元，1-2個月之內可以給你更好名…… ”位於文昌某售樓人員如此表示。
據瞭解，全島限購下，海口、三亞查的比較嚴，部分城區需要5年社保，但是其他市縣還可以通過“鑽空子”，偷偷賣一些“更名房”。
所謂更名房，就是能夠提供出4.22政策之前的購買憑證（購房合同、首付30%打款記錄等），但是沒有在當地房管局備案。開發商內部銷售人員在加價之後，偷偷轉賣給購房者，然後再備案最終購房者的名字。
“之前5、6月份也賣了很多房子，基本上可以操作的，就是我們把付款憑證改到4月22日之前，4月22日限購政策，這就可以過，可以做合同，相當於你之前買的合同。”海南一位銷售如此透露。
更名房，在海南不少地方，已是普遍現象。
還有一種辦法，也能買房，就是人才落戶。
一般專科及以上學歷，有海南當地的勞動合同，申請落戶，落戶以後即可購買。
“
專科就可以，不用交社保，但是必須有這邊的勞動合同，申請後（戶口）11個工作日就下來了，一落下來就可以買。”一位行業人士提示道。不過，根據實地瞭解，目前通過遷戶口在海南買房的，還是十分少見的，僅是個別案例。
想一想也是，誰會為了在祖國最南端買套房子，而興師動眾舉家搬遷呢。
後記
斷臂真能“求生”？
整體而言，這次海南4.22最嚴限購政策，是決絕的，嚴肅的。
特別是海口、三亞，實施的很嚴格，包括公司名義購房，都要求註冊半年以上，有納稅證明。而對於個人，社保要2年，部分城區要5年。
但是在自貿區、自由港這種百年一遇的巨大利好下，看漲情緒依然高漲，這也是為什麼雖然成交量有所鬆動，但是成交價仍高居不下的原因。
一位業內人士表示，“為什麼定一個五年呢，海口市五年，下面的市縣是兩年，因為要引進人才，人才引進來之後兩年、五年就過去了，放開限購，大家就可以買房，價格又漲……越限才會越漲……”
從此前主要依賴房地產，到完全擺脫地產，海南進行巨大發展觀念的轉變，但是當失血過多，能否成功“求生”尚待觀察。
“現在是海南樓市傳統淡季，等10、11月份北方霧霾的時候，海南樓市或將重新啟動，到時也不排除政策層面有所微調（鬆動）……”該業內人士預測。
真正的土豪，可以考慮。
*附：4月22日 調研實錄文章
《親歷！海南全島限購前瘋狂72小時~》
（修改版）
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