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4月22日，海南颁布全岛限购禁令，如今2个月过去了，海南市场发生深刻变化。
有中介哀叹，街上连成排的门店全都关掉了，这次调控彻底毁了中介行业！
统计显示，部分市县成交面积大幅度下滑，有的甚至达到84%！
业内人士说，这次调控堪称史无前例，毫无征兆，海南与房地产决裂，断了臂能否“求生”，有待于后续市场反馈……
一半海水一半火焰
调控重压下，市场的反应冷热不均。
海口和三亚属于重点照顾对象，市场表现为“冰冻”，但是偏远的市县，还是有一定热度，这在成交统计上有所表现。
先来说说成交量。
成交量首先呈下降态势。
以海口为例，政策出台前，每个月新房销售量维持在50万平米左右，之后，则逐月下降，4月为41万平米、5月为34万平米。降幅达到30%。
三亚同样，此前月均销量20万平米左右，4月为18万平米、5月为16万平米。降幅20%。
而除了海口、三亚、文昌等5个此前较为热门城市外，其余13县市成交出现更大幅度下滑 ，其中五指山下滑幅度最大，达84%，其次是保亭和东方，下滑幅度超过了70%。
再来说说成交价格。
成交价格却出乎意料，严控区域已经缓涨或平稳，但是其他区域依旧有明显上升。
上表显示，严控的海口、三亚二市，4月份出现回落，5月份出现缓涨，海口均价18874元/㎡，三亚均价31399元/㎡，但是，由于是高位回调，同比去年同期，仍是上涨了24%-44%不等 。
除了海口、三亚这两个城市，其他地方其实仍保持较为坚挺的态势。
“这两个月我们这边价格肯定涨了，住宅之前是1.5W、1.6W，现在差不多2W一平了，涨了五六千一平米”，文昌市某大盘鲁能项目的销售经理如此表示。
该人士提示，文昌这边可以公司名义立即购买，比较松。而诸如海口、三亚这些地方，则要求公司注册必须满半年、有纳税证明等，比较严苛。
该鲁能项目的别墅房源，2个月内也由总价230万左右涨至260万，一套上调了30万，涨幅达到10%。
此外，在澄迈县、陵水县等地，房价仍在维持上涨。
房天下的二手房数据，也在佐证这点。由于限购限售政策，二手房业主更加惜售（卖出去就无法再买回来了），二手房市场行情也更接近市场的真实状况。
从3月份开始，整个海南岛二手房市场稳步上涨，已经出现5连涨，即使4月份出台最严政策，仍不见收敛，6月份，海南二手房均价14568元/pm，环比上涨5.35%，同比上涨38.93%。
具体细分城市来看，陵水县、万宁市、文昌市等8个县市房价仍在上涨，10城里占了7个。
“这个项目本来不行了，品质很烂，卖了几年了都卖不出去，政策之前也就1万出头，现在这两个月都涨到19000了……”文昌市当地一位中介如此表示。
即使这样的政策，仍没阻挡住一些区域及楼盘上涨的步伐！
惆怅！房源紧缺
紧缺，一直是这两年海南楼市的一个常态，包括政策之后。
在4月22日前两天，问房团队在岛上调研时，我们就发现，房源十分紧缺。
每到一个售楼处，就被告知，你来晚了、最后一套、上一批刚刚售完，要么干脆拒绝你的看房要求：我们刚接到通知，售楼处暂停接待，样板房也看不了。
20个盘至少15个说没房。有的是真没房，有的是要满满卖，涨价卖。
现在政策出来了，房源仍然是紧缺的。
“我们最后2套别墅是在限购前一天卖掉的，单价5万多，装修的，现在也没房了，10月份可能会有洋房出来，但是也不确定……”，陵水县某海岸别墅销售人员如此表示。
该别墅总价650万左右，品质一般，不知名开发商建设，但也是一房难求了。
“现在已经卖的七七八八了，现在主要处理一下别墅，如果你想买高层，我这还有一套转让出来的顶楼大面积的，一平米加价五六千，你考虑考虑”，在文昌某大盘，置业顾问如此表示。
网易房产统计显示，2018年上半年海南19个市县中，共有7个市县有新盘入市，共计16个纯新盘入市，其中海口6个，三亚3个，澄迈3个，定安、文昌等其他县市仅有个位数。
即使半年内有数千套房源入市，但是在巨大的需求面前、巨大利好刺激情况下，一旦开盘，迅速消化，而且很多都是加价销售、全款优先。
摧毁中介
“调控”之下无完卵，开发商、政府、中介三方对决，中介恐要出局！
我们在4月22日前考察海南的时候，在文昌市海岸边，大小中介门店占满一条条街道，现如今2个月过去了，这里都是大片大片地关店，大量中介人员转行或者离开海南岛，转向北海、云南、贵州等地觅食。
“我在文昌这里做了六七年房产中介了，以前任何政策，什么国五条、限购限贷，一点影响都没有，这次厉害了，一点消息都没有，就直接出了这样的政策，现在（门店）基本都关掉了，我们都扛不住了……”一位广东来的年青人哀叹道。
改名广东人士现在改做销售家居建材，仍在文昌，祈求通过转行来翻身，但是仍然依托地产行业。
“就在限购之前的两三天，我们有很多客户都交了钱，都交了一些定金，全部退掉了，我们公司损失很大那时候。”该人士补充到。
根据4.22全岛限购政策，如果在4月22日当天之前已经付了30%首付，可以买，否则属于限购范畴。很多人当时只付了几万块钱定金，所以被限购了，无法交易。
但是，作为地产商来说，可能没有中介这么悲惨。
“我们手上还有二三十套工程抵扣房，你如果想要，现在还可以购买，但是要一次性全款，每平米加价5000元，1-2个月之内可以给你更好名…… ”位于文昌某售楼人员如此表示。
据了解，全岛限购下，海口、三亚查的比较严，部分城区需要5年社保，但是其他市县还可以通过“钻空子”，偷偷卖一些“更名房”。
所谓更名房，就是能够提供出4.22政策之前的购买凭证（购房合同、首付30%打款记录等），但是没有在当地房管局备案。开发商内部销售人员在加价之后，偷偷转卖给购房者，然后再备案最终购房者的名字。
“之前5、6月份也卖了很多房子，基本上可以操作的，就是我们把付款凭证改到4月22日之前，4月22日限购政策，这就可以过，可以做合同，相当于你之前买的合同。”海南一位销售如此透露。
更名房，在海南不少地方，已是普遍现象。
还有一种办法，也能买房，就是人才落户。
一般专科及以上学历，有海南当地的劳动合同，申请落户，落户以后即可购买。
“
专科就可以，不用交社保，但是必须有这边的劳动合同，申请后（户口）11个工作日就下来了，一落下来就可以买。”一位行业人士提示道。不过，根据实地了解，目前通过迁户口在海南买房的，还是十分少见的，仅是个别案例。
想一想也是，谁会为了在祖国最南端买套房子，而兴师动众举家搬迁呢。
后记
断臂真能“求生”？
整体而言，这次海南4.22最严限购政策，是决绝的，严肃的。
特别是海口、三亚，实施的很严格，包括公司名义购房，都要求注册半年以上，有纳税证明。而对于个人，社保要2年，部分城区要5年。
但是在自贸区、自由港这种百年一遇的巨大利好下，看涨情绪依然高涨，这也是为什么虽然成交量有所松动，但是成交价仍高居不下的原因。
一位业内人士表示，“为什么定一个五年呢，海口市五年，下面的市县是两年，因为要引进人才，人才引进来之后两年、五年就过去了，放开限购，大家就可以买房，价格又涨……越限才会越涨……”
从此前主要依赖房地产，到完全摆脱地产，海南进行巨大发展观念的转变，但是当失血过多，能否成功“求生”尚待观察。
“现在是海南楼市传统淡季，等10、11月份北方雾霾的时候，海南楼市或将重新启动，到时也不排除政策层面有所微调（松动）……”该业内人士预测。
真正的土豪，可以考虑。
*附：4月22日 调研实录文章
《亲历！海南全岛限购前疯狂72小时~》
（修改版）
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