家住島內蓮花松柏一帶的李女士，每天傍晚去公園散步的時候都會瞄一眼周邊中介門店張貼出來的二手房源信息。“這些貼出來的房源信息是每週更新的，最近幾個月明顯發現掛牌價格在跌。”
她記得，5月的時候，看到中介貼出過一套房源：“禾豐新景，高樓層，69.3㎡，總價480萬，(單價6.9萬/㎡)。而上週，她看到中介新貼出來的價格是420萬(單價約6萬/㎡)。 "
李女士就來私信說，她覺得現在二手房市場的價格有點亂，一個小區裡的價格什麼都有，自己是真的很想買房，但是一直觀望的原因，是不知道到底該什麼價格入手?
李女士的話說出了很多買房人的心聲，“心裡沒底”是共同遇到的問題：怕買高了要站崗，想撿漏又不知何時下手該買哪。
沒有調查，就沒有發言權。今天，我們不用什麼數據和分析，直接帶大家去實地踩盤，說一說最真實的市場情況。
01
為了關照剛需群體，我們首先選擇了兩個具有代表性的片區：江頭和火車站。
火車站位於島內市區中心地段，享有羅賓森、世貿商城、蓮坂以及華潤萬象城等商圈;江頭位於島內幾何中心位置，享有SM、臺灣街、華永天地等商圈。
由於地緣和交通的便捷性，配套齊全，但是居住的舒適度自然比不上五緣灣和篔簹湖。但是，價格卻很讓買房人心動。
這兩大板塊已經有小區的二手房開始回到2016年的價格了, 從中長期看，2016年6月中旬的價格比較安全，2016年第三季度的價格也相對安全。
02
臺灣街大家都耳熟能詳了，這片區域廣受年輕人的喜愛，吃喝一應俱全，堪稱吃貨的小天堂。
街內除了華永天地商業廣場就是附近的SM商業廣場了，而且底商和街商非常多，夜生活非常熱鬧。
除了私家車，更多的交通工具是公交車以及地鐵一號線呂厝站和烏石浦站(距離大概有1km)這邊的學校有廈門江頭第三小學和江頭中心小學，教育資源還是很不錯的。
臺灣街周邊住宅非常多，高層、老小區都有，高層以新景天湖廣場、東方威尼斯為主，小區建成有10年以上，但是整體不顯得老舊。
現在臺灣街一帶很多房子的實際成交價在3.6-4.1萬/㎡，整體平回落了8-9000元/平，這樣的價格跟島外一些小區都持平了。
很多買房人卻不瞭解、不知道這裡，甚至還有的看不上這裡，覺得比較雜亂甚至會有點吵。
中介小哥告訴小編，這個片區在賣的很多也是想要置換到其他島內學區房的，因為孩子讀書，急著換房，所以價格下降得很多。
財富港灣
財富港灣主打58-74㎡小戶型，獨棟大樓，周邊樓間距大，不影響採光。
我們來看一下，這個小區的均價走勢：
2016年3月掛牌均價2.8萬，6月3.7萬，9月4萬，12月4.5萬。
2017年3月4.7萬，6月5.4萬，9月5.2萬，12月4.9萬。
2018年3月4.8萬，2018年7月4.6萬/㎡。
這意味著，目前這個小區的價格已經回落到2016年下半年了。在此，小編特別想跟買房人說，大家不妨去多瞭解自己要買的小區的近2年的房價走勢。
如果是2016年3月的價格那絕對是超級“大漏”，這種房源一般很罕見。2016年第三季度的價格，就是一個相對的“安全線”了。
買房不可能都買到“絕對底部”，一個“相對底部”就可以出手了!
小編實地瞭解的一套房源：23樓，74平，總價328萬，單價約4.43萬/㎡，評估價43800，稅費8萬，滿2年。
明發豪庭
小區一共5棟，主推小戶型，85㎡和90㎡的正規大2房戶型，全明結構，樓間距大，採光好。
該小區17年6月掛牌均價5.2萬，9月5.1萬，15月4.9萬，今年3月5.3萬，現在4.6萬/㎡(房源掛牌價都在4.1-5萬/平左右)。
小編實地瞭解的一套房源：8樓，90平，總價378萬，首付113萬，滿2年，稅費9.45萬，滿2年，評估價37000，月供14000。
新景天湖廣場
小區主打2梯14戶47-57平東西朝向小戶型房源，挑高5米複式，唯一的不足就是樓下是新景建材城，會比較雜亂，東邊方向沿著臺灣街會有點吵。
新景天湖廣場是近期降價較快、較多、較大的樓盤，該小區16年3月掛牌均價3.9萬，6月5.1萬，9月5.8萬，12月6.4萬，17年3月6.8萬，6月7.2萬，9月和12月6.9萬，今年3月6.8萬，而現在是6.5萬(房源掛牌價都在5.7-6.7萬/平左右)。
相比高峰期7.2萬/㎡的價格，在調控這一段時間裡面，新景天湖廣場整體價格方面已經下滑了7000元/㎡左右。
小編實地瞭解的一套房源為：47㎡，實際使用面積達94㎡，總價298萬，單價約6.34萬/㎡，滿2年，稅費：個稅1.5個點+契稅1個點，評估58000元。
小區周邊有立人國際幼稚園、江頭三小以及禾山中學等，師資力量算還可以。正對面就是江頭公園，茶餘飯後可以散散步、聊聊天，周邊還有新景建材城，購買一些家居用品很便利。
03
都說找對象的第一步就是找“媒婆”瞭解下具體情況，而看二手房的第一步，當然是先去附近的中介門店諮詢瞭解一下基本信息，然後再進小區去實地瞭解情況。
羅賓森二期
推薦羅賓森二期小區的原因是該小區小戶型房源不少，50㎡左右的戶型最受歡迎，可改2房，單價較為合理。
目前羅賓森二期的掛牌均價在5.9萬/平，而50㎡左右的小戶型價格在4.8-5.5萬/平左右，可改成2房，比較受歡迎，帶裝修和毛坯的價格有一定的價差。
小編實地瞭解的一套房源：53㎡戶型(毛坯)，可改成2房，總價248萬，單價約4.67萬/平。
另一套是一期房源：19樓，60.27㎡，總價330萬，單價約5.47萬/㎡，首付127萬，稅費和中介費各7萬左右，月供1.07萬左右。
羅賓森二期是2016年的房子，所以房子外觀很新，產權沒滿兩年，樓層很高，電梯房，小區大門有門衛，進入小區需刷卡方可進入。
小區多數房源都是49㎡和53㎡，但是他們實際面積都一樣大，區別就在於陽臺有無封閉!小區一層樓雖說有二十戶左右，但隔音效果還不錯。
禹洲世貿國際
世茂國際分為3棟高層住宅，主打48-66㎡1-2房戶型，50㎡左右的戶型可改成小兩房，還是比較受購房者喜愛。
目前該小區整體的掛牌均價為5.2萬/㎡，相比去年高峰期的價格整體下滑了9000元/㎡。
小編實地瞭解的一套房源：65.5㎡，總價320萬，單價約4.88萬/㎡，月供1.11萬左右，首付117萬左右，增值稅16.8萬左右，契稅個稅7.5左右，中介費7.5左右，如果滿兩年過戶可以節省17萬左右。
小區為鋼混結構，外牆為剛玻璃，整體隔音效果還不錯，但是大廈式小區，沒有內部綠化，容積率相對較高。樓下就是世貿商城，正對面就是羅賓森，日常生活無憂。
小區可就讀文灶中心分園(幼兒園)，劃片梧村小學，派位檳榔、九中、外國語、湖濱中學，師資力量好。
小區門口有多條公交路線經過，出門10m就是3號線地鐵口(在建)，大約50m是火車站小廣場站和Brt站點。
04
在走訪市場的過程中，小編也觀察到了這些情況：
1.現在是買方市場，對於中介小哥來說，肯定還是希望能夠儘量把房子賣出去，於是，他們會對買方說：“你放心，我肯定能幫你把房子的價格談得更低。”
轉過頭，他們就會勸房東降價。這樣也是人之常情，無可厚非的。
因此，你可以看到，如果是房價降得多的，中介小哥的推廣熱情就會十分高漲，房子也會很快成交;不降價的，可能要掛的時間相當長，直到你自己熬不住了。
2.買房開始進入選擇困難階段，是買島外還是買島內?買新房還是買二手房?是繼續等產權滿2年，還是先落袋為安?
現在買房人面對的選擇越來越多了，不知道該選哪裡了，那就多看看吧。因此，在廈門樓市展開了地毯式看房，這就導致了問的、看的人多，下手的人少。
3.現在房東們也做好了房子掛牌價要比成交價低一些的思想準備，就是買房人砍價也不要太離譜了，降價個15-25萬，還是有可能成交的。
自住買房，要先了解清楚小區這2年來的價格走勢，2016年中的價位是絕對安全，2016年第三季度的價格中長期看也問題不大。
4.新房市場將給二手房帶來很大沖擊，尤其是島內那些沒有學區優勢的老房子，這類房子，在今年第三季度後，會更加難賣。
下半年會有越來越多的二手房價格回到“安全線”價格附近，二手房比新房低3000-5000元/㎡本來就該是正常現象。
但是，目前廈門樓市很多二手房還是跟周邊的新房持平或率高。
賣房的人不要總覺得自己賣得虧了，買房的人也不要想著自己站崗了。
理性的去判斷價格以及深刻了解自己的自住需求。
淡市是置換和剛需買房的大好時機，過幾年回頭來看，或許你會覺得這次的決定讓你上了車，買到或換到了一個不錯的房子。
還是這句話，作為剛需，可以看空但絕不能做空，手裡握有一套房產不僅可以抵禦通貨膨脹的風險，也為居住升級打下了基礎。
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