6月3日，365淘房私享會《落戶新政後的蝴蝶效應》受到了京津冀各地群友們的關注。
自從《“海河英才”行動計劃》實施後，大家對天津的落戶問題一直比較關注，同時對政策效應所帶來房價的變動也很敏感。
其實，歸根結底，人口的增長是城市住房需求的主要動力。
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天津市內六區的樓市格局
天津市內六區的房價格局受“阻隔定律之天然的屏障”所控制。
所謂“天然的屏障”就是指海河、子牙河、新開河這三條貫穿市區的自然河流。
天然的屏障是不可逾越的鴻溝，在一定程度上會阻礙區域環境、經濟的發展，從而導致房價的不均。
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天津上三區、下三區，房價大局已定！
天津的上三區：南開區、河西區、和平區，正好全部處於海河以及子牙河的南側，屬於天津的西南板塊；
而下三區：河東區、河北區、紅橋區屬於天津的東北板塊。
每個城市區域發展都有重心，對於天津的市內六區來說，南比北好、西比東強，而且不按照環路劃區位等高線。
南開區的居住密集區已經發展都到外環邊了，比如華苑板塊，與華苑一路之隔的新房格調松間雖然屬於西青區，但是仍“蹭上了”南開區的熱度，因此這個項目的火爆程度可想而知。
而河西區，大部分居住區都在中環線以外，梅江富人區已經位於快速路和外環之間了，比如一些沿外環線邊上的項目新梅江錦繡裡、仁恆公園世紀、格調平園、天津全運村的價格已經高達35000-45000元/平米左右了。
但是，紅橋區、河北區的發展還都在中環線以內，靠近外環的地方遠沒有南開區、河西區“熱鬧”。
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天津城區佈局新規劃，外環線正在補圓
與北京相比，天津的外環線就相當於北京的三環，而北京目前六環的板塊幾乎都要發展起來了。所以說，天津的發展空間還大有可為。
目前天津的外環線正在進行“拓圓”，預計2018年底基本完工。
外環“拓圓”後，全市將新增環內面積135個平方公里，其中70多平方公里在北辰區。
天津市有關部門與北辰區一起已經對這70平方公里進行了整體規劃，計劃在這個片區率先啟動13.6個平方公里銀河風景區的開發建設。
銀河風景區所處的位置和條件官方是這樣定義的：“北面與新外環一路之隔是正在規劃建設中的京濱第二城際站點，這個站點是天津北部的一個交通樞紐；
軌道交通也很便捷，M3、M7兩條地鐵線的首末站都在這裡；
地鐵3號線已經修到了附近，未來還要通過軌道交通與寧河的未來科技城聯通。
規劃中，把該片區同京濱城際站點一併進行統籌謀劃，可很好地利用城際站點的輻射效應，吸引北京、河北和中心城區、濱海新區的人流集中。
東側緊靠陸路港物流裝備產業園，這個園區有大北環鐵路，設有海關監管場所和保稅倉庫，是公路、鐵路、空運、海運“四式聯運”的物流集散中心。
南部是國家級開發區的環東拓展區，產業基礎比較好。特別是區域內有有一個永金水庫，水面面積達到了3000畝，是目前中心城區生態環境保護最好的片區，可以說是一塊風水寶地，是北辰未來發展最大的潛力和空間。”
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天津環城四區的樓市格局
環城四區分為南邊二區：西青區、津南區；北邊二區：東麗區、北辰區。
對於環城四區的購房者來說，多數情況下都是不能承受市內六區的高房價，絕大多數都屬於剛需外溢。
西青、東麗、北辰、津南，這個排序是按照區域發展以及房子價格定的。
北辰區、東麗區雖然很大面積都在外環裡，但他們挨著幾個“窮親戚”（紅橋、河北、河東），區位優勢、規劃重視程度和生活便捷度明顯不如西青區。
但是再仔細看看地圖，環城四區和市內六區接壤面積可不是等分的，西青區是最大的。
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西青區：中北鎮、張家窩，1.5公里交通圈
先說西青區，毫無疑問西青區是環城四區發展最好也是最富裕的，中北鎮和東麗區的華明鎮是最先發展的示範鎮，兩個鎮的名聲真的打響過。
但是現在，華明鎮除了在世博會上亮了相以外，再別無亮點了，以至於現在和中北鎮的差距越來越大。
後期西青區因為南站帶動了張家窩板塊，迅速被北京投資者和外溢人群所青睞，當時那些投資者大部分已經翻倍了，比如萬科四季華城首開價格還不足萬元，但目前二手房均價已達25000元/平米左右。
後期西青的行政中心楊柳青也緊隨其後，並與中間的海泰產業園連成一片，形成了西青的城市副中心。
根據天津規劃局編制的《天津市總體規劃（到2020年）》，西青區楊柳青、中北鎮與張家窩共同組成西部新城組團，並與市區相接連成一片。
而其他組團如靜海新城、武清新城、大港新城等均為零散的衛星城。
此外，天津主城區大部分企業辦公地點目前都在西邊，張家窩與市區之間是海泰和大學城，地理位置比較佔優勢。
而梅江南、李七莊由於自己在外環線以內的區位優勢，價格也直線竄升，普遍在30000元/平米以上。
交通方面。張家窩公路進市區可走津靜線與津淶道均可，地鐵3號線已經成熟運營，未來規劃Z1線和8號線西延，高速公路東西南北互通，當然還有最重要的——南站！！！
到北京半小時，而且根據雄安新區的戰略規劃，津雄高鐵也會進天津南站，有了高鐵站也就什麼都有了！
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東麗區：華明鎮 張貴莊，區域發展沒撐起來
說起東麗，原本應該是在環城四區中發展最好的，因為它是天津到濱海的一座橋樑，但發展到現在只起到了“橋”的作用，“梁”的價值沒有體現出來。
最大的原因就是所有路段都是縱向，缺乏橫向鏈接，整體規劃比較混亂，空港也被劃分到濱海新區，華明鎮的發展暫時也就這樣了。
目前比較有潛力的是張貴莊，第一有區位優勢，外環內，守著津濱大道、衛國道、津塘公路等主要路段。
地鐵9號線及未來的4號線和10號線貫通，會給區域發展帶來一定的提升，但目前來看，要走的路還比較長。
這裡要說一下東麗湖，這是之前說的天津三大湖其中之一，看下面的地圖，離市區太遠，除了在空港上班還算勉強方便，其他生活上真的很不便利，唯一可取的就是風景美。
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北辰區：鐵東路片區 目前唯一的“窪地”
北辰和東麗有很大一片區域是在外環線以內，可這兩個區域守著“窮親戚”，區位優勢得不到體現。
瑞景居住區由於最早的地鐵1號線貫通，承接著許多紅橋區、河北區的外溢人群，目前已發展為大型的居住區，但大型商業太少，缺乏活力。
京津公路兩側最早是北辰區的核心，也是行政中心，目前發展也比較成熟，一般是北辰當地人的首選。
如今我要推薦的，就是鐵東路片區，這是我認為目前天津唯一的價格窪地。
先看地圖，這個區域就是天津職業大學附近的片區，右上角外環線凹下去的一塊正在補圓，預計2018年底完工。
東北方向的京濱高鐵北京到寶坻段正在施工，目前區域內站點名已定：北部新城站。
目前幾大開發商金地、融創、恆大、中儲、金僑、正榮等在區域內的項目已開盤在售，均價20000-24000元/平米。
今年2月7日，星河以樓面價12277元/平米在正榮府南側摘得一宗地塊，但自持三分之一商業，折算一下，樓面價約18000元/平米，而其它在售的盤單價目前還在22000元/平米左右。
我們可以通過橫向比較再縱向比較這個板塊的性價比，這也是我給出這片區域性價比高分的原因。
首先我們來橫向對比。
北辰未來會形成三大居住區域：瑞景居住區、京津路片區、鐵東路片區。
瑞景居住區，目前有地鐵1號線，商業配套只有樂天瑪特，二手次新房價位大概在24000元/平米左右。
此外，天房和招商都以樓面價約18000元/平米摘得龍洲道兩地塊，以後這片區域或許還會升值。
京津路片區，這個區域是北辰最早開發的，完全滿足居民的日常需求，但缺少大型配套，4號線北段還需要等上幾年，二手次新房均價26000元/平米左右。
下面重點說的就是鐵東路這片區域，地鐵5號線年底即可開通，恆大御景灣、融創臻園、正榮府距離地鐵站都不到500米。
區域內有永旺商場和星河自持的商業，雖然區域是北辰區，但是所處位置在外環以內，再加上外環補充圓後還有北部新區開始建設，目前新房價格約21000元/平米，大家應該能比較出來吧。
我們再來縱向比較。
外環線以內我們可以看看新盤售價大致是多少：
外環以南最貴的是全運村，價格40000元/平米起，有地鐵6號線，自持商業，當然你可以說全運村是河西。
那我們再看外環線西南側屬於西青區的萬科東第，價格約36000元/平米，有地鐵6號線，沒有商業配套。
東南側屬於津南區的象博豪庭二手房均價22000元/平米，1號線和6號線都有點勉強，商業全靠全運村。
再看看東麗，津濱大道的融創融園均價27000元/平米起，對面的融創城均價33000元/平米，目前有在建的地鐵4號線，融創自持商業，周邊保障性住房不少。
衛國道的萬科城市之光均價26000元/平米；上東金茂悅均價28000元/平米，距離地鐵2號線2公里，無配套，整體環境有點“淒涼”。
在外環轉了一圈，無論是配套，還是區域的發展潛力，鐵東路板塊無疑是性價比最高的。
此外多說一句，北部新城建在鐵東路板塊附近，一方面是京津冀一體化的大方向，承接北部新區高鐵輻射，另一方面外環補圓區域都是平地，以後會建設商務區、休閒區、購物區。
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津南區：海教園，到底是不是“概念坑”？
最後再說一說津南區的海教園，很多購房者對這個區域也很關心。
凡是沒有地緣優勢的政策性區域，你就是在賭，但即便賭你也要懂得規則。
海教園曾經或許真的有發展，但這片區域的人現在在哪呢？或許你心中就應該有答案了。
剛才北部新區我們橫向以及縱向比較了價格，那麼海教園我們也可以比較一下。
鹹水沽的富力又一城均價14500元/平米，新城吾悅廣場均價15000元/平米。
當然，你可以說辛莊價格已經19000元/平米了，但是人家離市區比海教園可近多了，而且附近就有永旺。另一方面，區域品質也高，都是小高層和洋房。
以後即使地鐵8號線通了，海教園居住區也得從南開大學站進出。
所以每平米單價多出來的錢就是概念，至於這概念值不值，自己衡量。海教園發展了十年了，中北鎮也發展了十年，看看差距吧。
今天的價值窪地你找到了嗎？
注：本文觀點僅代表嘉賓個人觀點，並不代表365淘房網。
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