沉睡的天津
“天津曾是中國北方最輝煌的城市之一”，說起這話，你可能不信。
但只要你沿著海河大道去天津的那一片金融區，看到那些老的洋房，你就會找到那種輝煌的足跡。那些建築當時是歐洲人的公司，是洋行、俱樂部和金融機構，恢宏的氣勢，毫不遜於上海。
當時「南有上海，北有天津」，天津是個華洋交錯、非常有生命力的地方。
1863 年建成的天津利順德飯店至今還佇立在那裡，迄今已擁有一個半世紀的歷史，它見證了天津的近現代化變遷：
現代的學校，現代的鐵路，現代的電話、電報，然後女子學堂、軍隊，各種新事物都在這裡展開，所以它蘊含著很多新的東西。
然而後來，天津就好像突然睡著了，到現在都沒有甦醒過來。
至於天津沉睡的原因，眾說紛紜，但在我看來大概可以分為三種：
一是，天津工業轉型太慢，民營企業比例太小，這會讓金錢很難向下流動，這個可以從天津的人均工資收入可以看得出。居民財富收入低，自然無法吸引外來人才滾動經濟。
二是，天津城市發展太過分散，戰略層把重心放在了老城區和濱海新區，而兩者地理位置較遠，相當於把本來不多的財政收入分散到雙城，人口、資源無法有效配對，發展逐步割裂。
三是，天津文化產品嚴重落後，無論報紙雜誌還是電視網媒，都無法讓居民感受到本地文化，而一個城市沒有文化就像是一個人沒有靈魂一樣，無法讓人們擁有歸屬感，自然也留不住人。
其實按大家的說法，這三個原因加起來都不敵一個事實，就是「京津關係」，借用我一個天津本地朋友的話：“天津唯一的缺點就是離北京太近了，被北京吸乾了，還指望發展什麼？”
如果你是天津本地人的話，可能對上面的話感同身受，而且你還會發現，它們同樣也是影響天津房價的重要因素。下面子木為大家從多方面深層次剖析天津，還原其天津樓市百態，尋找那些真正值得購房的價值地段。
2樓市週期
由於天津和北京的位置關係，天津樓市的週期完全響應北京的步伐。
2015年3月天津房價正式進入上升通道，起點的均價為橫盤幾年的15000元/平米左右。其後在2016年3月小陽春開始，天津房價隨著北京進入飆升模式，整整一年，從不到2萬元的房價一路上漲到2017年4月份的3萬多元。
(點擊放大圖像)
其中有兩個時間點需要注意一下，2016年的9月和2017年的3月。這兩個點北京均出臺了房地產調控政策，為「9.30新政」和「3.17嚴政」，均給天津樓市帶來了小高潮，在上圖中可以看到有明顯的漲幅。
這是因為北京限購之後，在北京買不起或無法買房的人群都跑到了天津購房，促使資金和需求外溢，交易量攀升，房價加速上漲。
終於，房價上漲動力沖垮了天津樓市的底線，2017年3月31日，天津政府下發了《天津市人民政府辦公廳關於進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》，後被簡稱為“3.31”新政。
一夜之間連續加碼調控，不僅擴大限購範圍，信貸政策也空前收緊，並緊跟著發佈了限購細則，層層遞進，快速而迅猛，一掃以往“政策磨嘰”的形象，令無數人淚奔。次日，天津市場交易量暴跌，樓市啞火，房價掉頭而下。
天津房價陰跌之勢一直持續到2018年3月，在3月春節後擠壓的購房需求集中釋放後，房價短暫上漲後再現疲軟，在25000元左右上下波動。
隨後是5月16日，這一天絕對是天津今年最有「理想」的日子。
天津市副市長孫文魁在第二屆世界智能大會上發佈了“海河英才”行動計劃，人們迅速捕捉到其中“40週歲以下、本科畢業就能落戶”的關鍵詞，並將其稱為史上門檻最低的落戶政策。
一時間風起雲湧，全國各地趕著夜車跑到天津落戶，同時也給樓市活生生撕開了一道口子。
樓市成交量瞬間點燃，鏈家數據顯示，當天新房和二手房分別上升了112%和70.8%，新房流量峰值在5月19日，也明顯早於二手房峰值。從找房人群的工作地來源看，除了天津本地需求外，北京的需求最為集中，其次是天津周邊的河北地區。
成交火熱，房價緊隨其後，其中武清區的旭日豪庭樓盤房價8655元/平方米，環比上漲45.12%，創下單月漲幅記錄，市場火熱程度一度回到2016年。
然而這僅是曇花一現，天津對人才的吸引力薄弱，全靠教育資源支撐。來天津買房的，大都是為了落戶搶教育的，這也引發了天津本地人的不滿，同時這些落戶人群的工作並不在天津，對當地經濟產生不了促進作用，天津政府意識到了問題的嚴重性，馬上提高了落戶門檻，才把這股勢頭打壓下去。
今年8月天津房價開始下沉，幾乎把5月之後的漲幅跌平了，而後繼趨勢又如之前的常態，繼續在25000元上下波動。就9月，10月來看，天津二手房的成交量和房價均未有大的變化，但新房卻明顯是一股淒涼景象。
接下來，我們再來研究天津的地段問題。
3
價值地段
在研究天津地段之前，必須得搞懂天津樓市和其他城市有什麼不同，是什麼因素影響著房價？根據第二部分的樓市週期，具體可以把天津樓市分為三類價值，分別為：
1.學區價值
2.環京價值
3.產業價值
天津總共為16個區，分別涵蓋了上面3個價值，以下用區域GDP前後排名。
市內6區：河西、和平、南開、河北、河東、紅橋
環城4區：西青、北辰、東麗、津南
遠郊5區：武清、寶坻、靜海、寧河、薊州
特立區：濱海新區（原塘沽、漢沽、大港並稱）
1.學區價值
天津的教育資源非常好，被稱作是高考的天堂：985高校錄取率全國第一、211錄取率全國第三、一本錄取率25.02%，真是眯著眼睛都能上好大學。
來天津購房置業的，以為孩子上學發愁的北漂居多，北京學位難如登天，選個教育資源不錯的天津，北京賺錢，天津買房未嘗不是一個退而求其次的好選擇。最後，孩子能上個好大學，房子還能賣個好價錢，一舉雙得。
在教育層面上，天津市內六區中的和平區、南開區、河西區學區房是置業的首選，外環武清區的教育也非常好，買房按著學校等級買就可以。
當然，在教育資源的加持下，市內六區房價高企，均價2.5-5萬元。數據顯示，11月和平區的房價在5.3萬元/平米，南開區為3.2萬元每平米，河西區的房價是3.3萬元/平米。
在11月全國樓市預期不佳的情況下，老破小的交易量依然很好，流動性非常強，而老破大則表現去化緩慢。
2.環京價值
借用我朋友的那句話：“天津什麼都好，唯一不好的地方就是離北京太近了。”
帝都在北方城市中的地位不用多說，最主要是當今中國最賺錢的行當，例如高新、金融、高級服務業都在北京，這會導致資源更加集中化，不斷虹吸天津年輕勞動力。
於是，環京概念應運而生，天津也被媒體稱作是環京的衛星城。
環京的賣點在於區位：距離決定價值。
所以這兩年，離北京最近的武清區成了炙手可熱的明星地段，房價更是水漲船高。而前來購房的人群無疑都是在北京買不起房或者沒資格買房的北漂剛需族。
2017年武清區的GDP產值是1186.59億元，位列天津16區的TOP3，做為一個遠郊區縣，簡直可以稱作為神話，但這也繞不開武清政府對於城市發展的深刻理解。
早之前，武清就發佈了人口引進政策：買房發錢，上班發補貼，帶著創業項目入駐武清，最高可獲得600萬元獎金。武清區“六層次”人才引進政策著實起到了好的效果。其次在產業層面，更是無微不至地照顧到了企業的創業環境和經營效率。
那麼武清的購房選擇應該在哪個地段呢？
很簡單，選擇流動性最強的盤。即符合北漂購房需求的地鐵房，80、90平米最佳。首先是武清的高鐵片區，佛羅倫薩小鎮附近的樓盤；其次是教育質量堪比南開的楊村一中片區；最後是高村片區，位於北京天津的交界處，未來很可能成為北漂的主要陣地，但大概率會成為睡城。
3.產業價值
城市的產業區位，一直是購房價值的判斷依據。然而在天津，產業卻排在了學區和環京概念之後。
天津的產業分為兩條線，一條是以市內六區為主的中心產業區和沿溢區，一條是以濱海新區為主的新興產業區。
（2016年天津各區域GDP排行）
在這份表格中，我們會發現，環城四區總值為3899.54億，超越市內六區的3316億元，而目前的天津市內六區的經濟動力主要以消費為主的，而且土地金貴，開發難度大，未來以市內六區為中心的產業勢必會沿溢到環城四區。
而在環城四區中，無論是經濟動力還是區位價值，能承接中心區價值的，當屬西青區。
西青區承接了南開、和平、河西的人口資源，未來會是市內六區產業的主要沿溢陣地。目前西青區房價均價為2.2萬元/平米，靠近中心區的區位均價為3萬元/平米。其中，西青的中北鎮值得推薦，是天津規劃的“西部新城”核心區，配套完善，商業氛圍濃烈，很受本地高端人群的青睞。
接下來聊一下天津濱海新區。
濱海新區的出身很高，當年對標的是上海的浦東新區，長期備受矚目。然而在2016年被曝萬億GDP經濟指標造假之後，又瞬間墜入塵埃，讓人對這個地方失望頗多。
濱海新區很大，兼併了塘沽區、漢沽區、大港區。在這種大供給市場中，樓市必然會產生分化，所以在這個地方購房，很容易入坑，因為很多政策規劃根本無法實現。
對於購房價值方面。首先推薦的是泰達開發區。
泰達開發區規劃的模式為職位一體，設計的商務區規模相對合理。其中泰達MSD是泰達開發區的核心和靈魂，總建築面積25萬平方米，包括行政中心、金融中心、商業中心、商務中心和高端住宅區，目前的泰達MSD已初具規模。
當然，泰達開發區的適用人群為剛改性人群，經濟狀況較強，對居住環境、社區環境、樓盤品質要求較高。由於片區內基本都是新房和次新房，而且普遍品質高端，所以自然價格也不低。目前二手房價格普遍在2.5萬元之間。新盤最高賣到5萬元，與市內六區中的和平區遙遙相望。
如果資金有限，開發區夠不上的話，剛需的次優選擇是塘沽老城區。這個地方雖然大部分都是八九十年代的老公房，面積小戶型一般，居住體驗差，但是片區成熟，配套完善，生活便利。塘沽老城區老公房的普遍價格在1.5到1.8萬元之間，一套小面積的老公房總價不過幾十到一百多萬，整體相對便宜。
至於片區推薦，可以看看輕軌9號線塘沽站附近的二手房，輕軌胡家園站週年的次新盤也不錯，價格很低，大約在1.4萬元/平米左右，居住體驗會遠超於塘沽老城區的老公房。還有新港片區，宜居次新盤也多，還有新建的萬達廣場，二手房單價在1.8-2.2萬元之間。
4
時機選擇
天津市場和北京市場有強關聯性，所以符合中國樓市行情的第一梯隊。按照這個規律走，天津的樓市目前還處於下行通道，還有一定的空間。這個從線下冷清的門店交易也可以看出。
當然一定要監察天津的成交數據情況，如果11月，12月的成交趨穩，剛需可以在年前入手，因為過年之後，天津成交量必然增加，則會帶動房價進行一定幅度的反彈。
至於濱海新區能不能發展起來，我持懷疑態度，因為優質人才真的很難過的去，按照目前天津濱海新區的財力只能將一兩個片區著重發展起來。而且未來如果雄安起步的話，在強資源的傾斜下，人才又會被虹吸到雄安，天津濱海新區的發展堪憂。
天津的價值在於教育，其次才是產業。如果未來北京房價繼續上漲，高房價成為進入大城市的門檻，人才有很大的可能性會迴流到天津，像武清這樣的接軌區會迎來新的機遇，這也滿足京津冀一體化建設的初衷。
不過買房這件事，還是要從你自身的條件出發，合適的才是最好的。
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