2018艾瑞（北京）年度高峰會議於5月23日~24日在北京舉行。23日上午，四方御風董事長馮侖出席大會，並發表了《後開發時代的不動產科技》的主題演講。創客貓受邀作為合作媒體到場進行圖文直播和報道。
四方御風董事長馮侖
房地產已經進入到後開發時代
從99年開始到現在差不多20年的時間，房地產這個市場發展得非常快，去年整個房地產市場銷售有20萬億，其中新房有14萬億，二手房有6萬億。房地產市場到目前為止發生了什麼變化呢？行業內有一個判斷，房地產已經進入到一個後開發時代。所謂開發時代和後開發時代的分別在哪裡呢？
開發時代我們是以單一的產品，就是住宅為核心，快速地買地、開發、建設、銷售，然後交付，這樣一個快速的過程，競爭的是什麼呢？競爭的是三件事情，規模、成本、速度。所以我們看到，現在有的開發公司到了鎮裡基本拿到地以後，四個月就開始賣房了；在北京拿到一塊地，能夠賣房的時間只有18到22個月，速度競爭已經到了這樣一個程度。所以大家在一線城市壓力越來越大，開始不斷往三線四線城市走。當然規模也越來越大，單一家公司的銷售規模已經超過五千億。我們行業普遍認為，房地產的現在這個階段已經進入到非常狹窄的市場，接下來的主要市場，就要進入到後開發時代。
進入後開發時代我們發現一個特點，就是房地產跟科技聯繫越來越密切，和互聯網越來越密切，和所有日常我們可能接觸到的一些技術也越來越密切。所以我今天想談的主題就是，後開發時代的不動產科技。
房地產科技大體體現在幾個方面：
第一，從投資規模上來看，在中國每年跟房地產科技相關的投融資活動，去年一共有60億美金，從美國來看，大概有將近200億美金。大家熟悉的比如說鏈家，這就是房地產科技，通過互聯網處理大量的信息，然後和每一個買房租房的人發生鏈接，以及提供售後服務。在投資規模方面全世界增長最快的肯定不是房地產科技，但是房地產科技是增長很重要的領域，過去一直被大家忽視。很多人只注意到了比如說AR、VR，包括人工智能等，但是房地產科技沒有受到太多關注。除了鏈家，還有一些比如說現在的WeWork做聯合辦公，這些都是科技的進步，讓我們在空間的使用上發生了改變，不再像過去的辦公室，一個大平層，簡單的交付，而是把它的空間進行更加靈活的安排處理。這些都是房地產和科技結合帶來的變化。所以第一件事情就是在規模上，這個領域裡有很大的一個增長。
第二，就是房地產科技最深刻的影響，目前來看是兩個領域，一個領域就是在租房買房信息收集和數據整理方面，進步是最快的。因為買房賣房租房所有這些東西都涉及到非常多的數據。最先進的一個進步是，在國外已經能夠做到，比如你任何一個時間想要買房子租房，不僅能夠快速找到，而且能夠實現360度讓你在網絡上看房，且不僅能夠看房，最重要的是還能快速估價。怎麼估價呢？就是看這個房子周圍，比如說兩公里、十公里發生過的交易都是什麼？把交易的價格都呈現給你進行判斷，同時再把稅收，還有當地的估價部門對這個房子的估價，以及經紀人的建議等這些數據都最快速給到你，這樣你就能非常快地做一個判斷，你是要租還是要買。
所以目前房地產跟互聯網結合最重要的進步就是，在買房租房的大數據的處理上目前已經非常完善了。而且在美國已經有了這樣一個互聯網上市的公司，中國目前還沒有這樣的數據公司。中國目前主要是政府部門來掌握估價，接下來如果開始徵收房地產稅以後一定會出現這種情況，中國也會有這樣的公司出現。因為你每一個房子要賣的時候，馬上就會考慮到賣多少價格，買的時候，也會馬上考慮到多少價格，同時要交多少稅，另外這個房子周邊什麼價格等。所以房地產科技第一個最重要的領域實際上是在銷售、租賃數據處理方面，這個領域是最先成熟的。
第二個領域是房地產科技和房子的進步，實際上就是最近比較熱的智能家居方面。現在房子和汽車一樣已經成為互聯網的終端，在這個空間裡，我們集合了所有的智能家電和互聯網終端應用。互聯網科技產品已經進入到每一個家庭裡面，這裡面就產生了非常多的公司，這些公司能夠用最快的方法讓你在室內的體驗和互聯網、和外部事件有非常大的聯繫。
另外是我們在房地產科技的應用方面，即資產管理。現在我們資產管理主要針對投資級物業，所謂投資級物業，就像我們國貿三期這類叫投資級物業，一個開發公司一年賣三千億、五千億，但是沒有人關注，國貿一期二期三期做了30年，一共就做100萬平米，現在值2000億以上，而且它沒有負債，這個叫投資級物業，30年就做這麼一點事兒。大家知道，在中國隨便一個開發公司一年幹一百多萬以上是非常容易的事情，所以投資級物業牽扯到資產管理，這個資產管理我們分為硬體和軟體，硬體比如說機電和設備等，所謂軟體就是服務、租賃這些事情。
舉個例子，我們在紐約的一個同事，這個同事他有三個小孩，原來清華學建築的，他除了上班以外，自己還管理了60多間房子，跟別人一起管理物業。有一天我問他，你怎麼能管60多間房子呢？你還有三個孩子，還要上班，每天那麼忙？我說你怎麼管？他說很簡單，全部都在網上管，比如說要報修水管壞了、誰來租賃看房、還有交易等都在網上完成。這其實就是通過美國一個最大的網上資產管理平臺操作，直接通過資產管理平臺，通過軟件系統一個人能夠管理幾百個房子，非常簡單。這就是所謂的不動產管理，實際上和科技有非常大的關係。
在開發這個階段，現在也有快速的建房系統，通過房地產和科技的結合來完成這樣一個建設。最近我們投了一家特別有意思的小公司，就是通過網絡上來定製和建房子，一年能增長100%以上。它在哪做呢？肯定不是在北京CBD裡做，這個定製沒法定製，規劃、建設一大堆審批。他就在富裕地區的農村，一家蓋房，花七八十萬就蓋一個房，這些人是農村的青年，80後、90後，也是互聯網上成長的，所以他們也知道怎麼用網絡來定製，訂完了以後，給你幾百個可選擇的圖紙，選擇好以後，在網上付定金，他就派人給你迅速地蓋好。在一個村裡，如果有一家房子蓋得特別漂亮，所有的人就會跟著學，所以這個項目叫易蓋房，很容易蓋房。
當然現在房地產的投融資這塊跟科技的結合也是非常快的。這個結合最典型的現在是一種特別的物業形式，就是消費類的物業，比如酒店、服務公寓、餐廳、辦公室這類直接跟客戶非常密切的不動產形式。現在開始用一個方法就是眾籌，眾籌的目的很多項目部完全不是為了融資，而是為了跟客戶建立連接。所以大家看到很多民宿、精品酒店、度假設施都用了眾籌的方式，這樣的話你作為投資人，同時未來可以直接到這個場所去消費，而在消費的過程中會給你很多的照護，這樣就吸引人又投資又消費。所以它在融資過程就把客戶圈在一起。
AI時代房地產領域的挑戰與機遇
當然未來大家都知道人工智能會滲透到很多領域，實際上我們房地產領域，同樣面臨著這樣一個挑戰。最近房地產行業討論最多的大概有這麼幾個方面：
一個就是我們家裡面以後到底是需要傳統的保姆，還是需要機器人保姆？現在已經有人開發出來機器人保姆，雖然大家用著不親切，也不方便，甚至還覺得彆扭。原來用人工的保姆覺得習慣，突然用了機器它做錯了事，你又不能生氣，因為你生氣以後會發現你很滑稽，也沒有意思，你會發現兩個人互相生氣也很有樂趣。所以這是家政服務方面的挑戰。有人提出未來賣房的時候直接配一個機器人保姆，是不是競爭的一個亮點，現在還在討論。
另外儘快的識別，我們可以用VR人工智能的方法，讓你儘快識別瞭解室內空間，看是不是滿足你的需要。
在製造領域，用3D技術蓋房子，這個技術已經大大在提升，速度也在提高，但目前還不能提供蓋高層，大概三層以下有實驗成功的，三層以上目前沒有辦法用打印的辦法迅速蓋起來。但是這個技術在進步，這個技術一旦進步以後，蓋房子速度會非常快。
現在看地也非常有意思，過去看地最牛逼的是坐直升機，現在看地已經不用直升機，就用無人機，你慢慢看。尤其是度假地，平時看的範圍比較窄，如果有一個無人機，看的範圍非常廣。所以大家在看地方面，同時在觀景，模擬未來景觀和銷售方面，無人機的應用也會越來越多。
當然大數據的應用對於我們精準的資產管理也越來越有用。比如，我們通過地圖，通過搜索，就知道每天在這個商圈裡活動的大體上是多大年齡，什麼樣的人，幾點人多，幾點人少，通過這樣的方式，我們聚焦在物業管理和出租經營上，通過這些數據，讓我們在做購物中心的時候，做社區商鋪的時候會有更精準的定位。
區塊鏈技術現在也越來越熱鬧，房地產行業最近在區塊鏈技術上面也有很多討論和研究。未來特別是在房地產金融服務這塊大家都認為區塊鏈技術可以被廣泛應用到。也就是說你有一個房子，你融資的時候，不需要通過現在這樣一套手續，你可以通過智能合約，我們叫做分佈式的，一群人一群人直接融資，這個現在也是大家在努力研究的一個問題。
所以雖然在不動產科技領域裡面，過去一直被人忽視，但它的一個機會還是存在的。總而言之，進入後開發時代以後，全產品線、全價值鏈、全商業模式都將擁抱所有的新興科技，這樣才能提供更好的空間體驗和價值服務。
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