2018艾瑞（北京）年度高峰会议于5月23日~24日在北京举行。23日上午，四方御风董事长冯仑出席大会，并发表了《后开发时代的不动产科技》的主题演讲。创客猫受邀作为合作媒体到场进行图文直播和报道。
四方御风董事长冯仑
房地产已经进入到后开发时代
从99年开始到现在差不多20年的时间，房地产这个市场发展得非常快，去年整个房地产市场销售有20万亿，其中新房有14万亿，二手房有6万亿。房地产市场到目前为止发生了什么变化呢？行业内有一个判断，房地产已经进入到一个后开发时代。所谓开发时代和后开发时代的分别在哪里呢？
开发时代我们是以单一的产品，就是住宅为核心，快速地买地、开发、建设、销售，然后交付，这样一个快速的过程，竞争的是什么呢？竞争的是三件事情，规模、成本、速度。所以我们看到，现在有的开发公司到了镇里基本拿到地以后，四个月就开始卖房了；在北京拿到一块地，能够卖房的时间只有18到22个月，速度竞争已经到了这样一个程度。所以大家在一线城市压力越来越大，开始不断往三线四线城市走。当然规模也越来越大，单一家公司的销售规模已经超过五千亿。我们行业普遍认为，房地产的现在这个阶段已经进入到非常狭窄的市场，接下来的主要市场，就要进入到后开发时代。
进入后开发时代我们发现一个特点，就是房地产跟科技联系越来越密切，和互联网越来越密切，和所有日常我们可能接触到的一些技术也越来越密切。所以我今天想谈的主题就是，后开发时代的不动产科技。
房地产科技大体体现在几个方面：
第一，从投资规模上来看，在中国每年跟房地产科技相关的投融资活动，去年一共有60亿美金，从美国来看，大概有将近200亿美金。大家熟悉的比如说链家，这就是房地产科技，通过互联网处理大量的信息，然后和每一个买房租房的人发生链接，以及提供售后服务。在投资规模方面全世界增长最快的肯定不是房地产科技，但是房地产科技是增长很重要的领域，过去一直被大家忽视。很多人只注意到了比如说AR、VR，包括人工智能等，但是房地产科技没有受到太多关注。除了链家，还有一些比如说现在的WeWork做联合办公，这些都是科技的进步，让我们在空间的使用上发生了改变，不再像过去的办公室，一个大平层，简单的交付，而是把它的空间进行更加灵活的安排处理。这些都是房地产和科技结合带来的变化。所以第一件事情就是在规模上，这个领域里有很大的一个增长。
第二，就是房地产科技最深刻的影响，目前来看是两个领域，一个领域就是在租房买房信息收集和数据整理方面，进步是最快的。因为买房卖房租房所有这些东西都涉及到非常多的数据。最先进的一个进步是，在国外已经能够做到，比如你任何一个时间想要买房子租房，不仅能够快速找到，而且能够实现360度让你在网络上看房，且不仅能够看房，最重要的是还能快速估价。怎么估价呢？就是看这个房子周围，比如说两公里、十公里发生过的交易都是什么？把交易的价格都呈现给你进行判断，同时再把税收，还有当地的估价部门对这个房子的估价，以及经纪人的建议等这些数据都最快速给到你，这样你就能非常快地做一个判断，你是要租还是要买。
所以目前房地产跟互联网结合最重要的进步就是，在买房租房的大数据的处理上目前已经非常完善了。而且在美国已经有了这样一个互联网上市的公司，中国目前还没有这样的数据公司。中国目前主要是政府部门来掌握估价，接下来如果开始征收房地产税以后一定会出现这种情况，中国也会有这样的公司出现。因为你每一个房子要卖的时候，马上就会考虑到卖多少价格，买的时候，也会马上考虑到多少价格，同时要交多少税，另外这个房子周边什么价格等。所以房地产科技第一个最重要的领域实际上是在销售、租赁数据处理方面，这个领域是最先成熟的。
第二个领域是房地产科技和房子的进步，实际上就是最近比较热的智能家居方面。现在房子和汽车一样已经成为互联网的终端，在这个空间里，我们集合了所有的智能家电和互联网终端应用。互联网科技产品已经进入到每一个家庭里面，这里面就产生了非常多的公司，这些公司能够用最快的方法让你在室内的体验和互联网、和外部事件有非常大的联系。
另外是我们在房地产科技的应用方面，即资产管理。现在我们资产管理主要针对投资级物业，所谓投资级物业，就像我们国贸三期这类叫投资级物业，一个开发公司一年卖三千亿、五千亿，但是没有人关注，国贸一期二期三期做了30年，一共就做100万平米，现在值2000亿以上，而且它没有负债，这个叫投资级物业，30年就做这么一点事儿。大家知道，在中国随便一个开发公司一年干一百多万以上是非常容易的事情，所以投资级物业牵扯到资产管理，这个资产管理我们分为硬体和软体，硬体比如说机电和设备等，所谓软体就是服务、租赁这些事情。
举个例子，我们在纽约的一个同事，这个同事他有三个小孩，原来清华学建筑的，他除了上班以外，自己还管理了60多间房子，跟别人一起管理物业。有一天我问他，你怎么能管60多间房子呢？你还有三个孩子，还要上班，每天那么忙？我说你怎么管？他说很简单，全部都在网上管，比如说要报修水管坏了、谁来租赁看房、还有交易等都在网上完成。这其实就是通过美国一个最大的网上资产管理平台操作，直接通过资产管理平台，通过软件系统一个人能够管理几百个房子，非常简单。这就是所谓的不动产管理，实际上和科技有非常大的关系。
在开发这个阶段，现在也有快速的建房系统，通过房地产和科技的结合来完成这样一个建设。最近我们投了一家特别有意思的小公司，就是通过网络上来定制和建房子，一年能增长100%以上。它在哪做呢？肯定不是在北京CBD里做，这个定制没法定制，规划、建设一大堆审批。他就在富裕地区的农村，一家盖房，花七八十万就盖一个房，这些人是农村的青年，80后、90后，也是互联网上成长的，所以他们也知道怎么用网络来定制，订完了以后，给你几百个可选择的图纸，选择好以后，在网上付定金，他就派人给你迅速地盖好。在一个村里，如果有一家房子盖得特别漂亮，所有的人就会跟着学，所以这个项目叫易盖房，很容易盖房。
当然现在房地产的投融资这块跟科技的结合也是非常快的。这个结合最典型的现在是一种特别的物业形式，就是消费类的物业，比如酒店、服务公寓、餐厅、办公室这类直接跟客户非常密切的不动产形式。现在开始用一个方法就是众筹，众筹的目的很多项目部完全不是为了融资，而是为了跟客户建立连接。所以大家看到很多民宿、精品酒店、度假设施都用了众筹的方式，这样的话你作为投资人，同时未来可以直接到这个场所去消费，而在消费的过程中会给你很多的照护，这样就吸引人又投资又消费。所以它在融资过程就把客户圈在一起。
AI时代房地产领域的挑战与机遇
当然未来大家都知道人工智能会渗透到很多领域，实际上我们房地产领域，同样面临着这样一个挑战。最近房地产行业讨论最多的大概有这么几个方面：
一个就是我们家里面以后到底是需要传统的保姆，还是需要机器人保姆？现在已经有人开发出来机器人保姆，虽然大家用着不亲切，也不方便，甚至还觉得别扭。原来用人工的保姆觉得习惯，突然用了机器它做错了事，你又不能生气，因为你生气以后会发现你很滑稽，也没有意思，你会发现两个人互相生气也很有乐趣。所以这是家政服务方面的挑战。有人提出未来卖房的时候直接配一个机器人保姆，是不是竞争的一个亮点，现在还在讨论。
另外尽快的识别，我们可以用VR人工智能的方法，让你尽快识别了解室内空间，看是不是满足你的需要。
在制造领域，用3D技术盖房子，这个技术已经大大在提升，速度也在提高，但目前还不能提供盖高层，大概三层以下有实验成功的，三层以上目前没有办法用打印的办法迅速盖起来。但是这个技术在进步，这个技术一旦进步以后，盖房子速度会非常快。
现在看地也非常有意思，过去看地最牛逼的是坐直升机，现在看地已经不用直升机，就用无人机，你慢慢看。尤其是度假地，平时看的范围比较窄，如果有一个无人机，看的范围非常广。所以大家在看地方面，同时在观景，模拟未来景观和销售方面，无人机的应用也会越来越多。
当然大数据的应用对于我们精准的资产管理也越来越有用。比如，我们通过地图，通过搜索，就知道每天在这个商圈里活动的大体上是多大年龄，什么样的人，几点人多，几点人少，通过这样的方式，我们聚焦在物业管理和出租经营上，通过这些数据，让我们在做购物中心的时候，做社区商铺的时候会有更精准的定位。
区块链技术现在也越来越热闹，房地产行业最近在区块链技术上面也有很多讨论和研究。未来特别是在房地产金融服务这块大家都认为区块链技术可以被广泛应用到。也就是说你有一个房子，你融资的时候，不需要通过现在这样一套手续，你可以通过智能合约，我们叫做分布式的，一群人一群人直接融资，这个现在也是大家在努力研究的一个问题。
所以虽然在不动产科技领域里面，过去一直被人忽视，但它的一个机会还是存在的。总而言之，进入后开发时代以后，全产品线、全价值链、全商业模式都将拥抱所有的新兴科技，这样才能提供更好的空间体验和价值服务。
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