在中国传统的婚姻家庭观念中，房屋不仅是固定资产，还是维系双方婚姻关系的重要纽带。无论是男孩还是女孩，当孩子成年后，父母面临的一个重要问题就是房产问题。除了买房、卖房，更多家庭还需要考虑将固有房产过户给子女。
过户房产有三种方式可供选择：买卖、赠与、继承。
这三种方式孰优孰劣？咱们今天就从税收角度分析一番。
买卖方式
我们曾在《不动产传承中的税收政策与“薅羊毛”策略》一文中分析过不动产转让的税收政策，作为出卖方的父母需要缴纳个人所得税、增值税及附加、印花税，作为购买方的子女需要缴纳契税、印花税。仅从字面就可以看出此种方式转让房产需要缴纳的税种较多，那到底需要缴纳多少呢？咱们举个例子。
赠与方式
如果老王告诉儿子小王说：“小子，老爹那一套房卖给你了，你看着给钱吧。”那小王一定会回道：“要我看啊，0元就成。”双方相视一笑，一项不动产赠与合同便达成。在家族财富传承中，赠与方式是转让不动产的主要方式。
赠与，顾名思义，就是白给，0元转让。既然转让方无法在转让中获得获益，国家也就特别体谅转让方的处境，在税收上给予较大的优惠政策。
第一，增值税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售服务、无形资产或者不动产，应当缴纳增值税。但有特别规定，对于父母无偿转让给子女的这种情形不征收增值税，自然也就无需考虑附加税了。
第二，个人所得税。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）的规定，父母将房产无偿转让给子女同样不需要缴纳个人所得税，毕竟无所得嘛！
第三，契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）的规定，房屋赠与行为属于转移土地、房屋权属，应当缴纳契税，税率为3%～5%，契税计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定，其纳税义务发生时间为取得其具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。也就是说，通过赠与方式转让房产的，仅仅由作为子女的受赠人缴纳契税即可。
继承方式
通过上述介绍我们知道，以赠与方式转让不动产的，需要受赠人缴纳其实。而对于通过法定继承方式取得不不动产的，则连契税也不用缴纳，换言之，不用缴纳任何税费。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）的规定，对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。这里需要注意的是，仅以上法定继承人才可免交契税。不属于继承法规定的法定继承人之外的人员，但通过遗嘱方式继承房产的，仍需要按照“赠与方式”取得不动产的规定缴纳税费。
在家族财富传承中，一般而言：以买卖方式把房产转让给子女的税费缴纳最多，以继承方式取得房产的税费缴纳最少，以赠与方式取得房产的税费缴纳也相对较少。考虑到以继承方式取得不动产后，办理不动产产权变更手续较为复杂，我们建议先测算应纳契税税额，如果数额在个人承受范围内，则选择赠与方式。
（注：以上分析是在均建立在子女未再出售房产的情况下进行讨论）
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