土地財政不終結，房子價格不下跌

2014年一次土地拍賣會上，廣州一次性拍出13宗地，總起始價146億

節前，房地產領域有兩條看起來“很巧合”的新聞，一條是5月百城房價上漲11.3%，另一條是《第一財經》稱，自然資源部要求地方上報供地情況。

按照我之前的文章《房價上漲，誰在說謊？》中的邏輯，第一條新聞就是第二條新聞的結果，全國房價上漲，地方政府減少土地供應脫不了干係。

所以，自然資源部要求地方政府上報土地供應情況的目的已經很明確，就是要搞清楚，到底誰在通過控地漲房價？

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和上一輪一線城市帶動房價上漲不同，本輪房價上漲主要集中在三四線城市。一般來說，越到三四線，地方政府對土地財政的依賴越大。

地方政府對土地財政的依賴，並通過很“藝術”的手法控制土地供給，可以保證房價穩定上漲，這樣不僅能夠去庫存還能增加財政收入，一舉兩得。

現在，庫存已經去的差不多了，如果土地供應依然不增加，房價上漲的預期會越來越強。

易居中國6月12日發佈的《100城住宅價格報告》顯示，5月全國100個城市新建商品住宅成交均價為12514元/平方米。

這個《報告》有兩點很有意思：一是5月份房價上漲的城市數量增加到了78個；二是三四線房價“破萬”已經持續了9個月。

與房價上漲形成鮮明對比的是，截至5月底，全國各地出臺的房地產調控政策多達159次，密度空前。

一邊調控，房價一邊上漲！而漲幅比較大的漳州、金華、莆田等城市，房價和去年相比已經上漲了66%、56%和54%。

另據《報告》給出的數據，目前全國已經有30座三四線城市房價破萬，200個縣城房價超過9000元/平米。

建設銀行董事長田國立在上週舉行的第十屆陸家嘴論壇上表示，現在中國巨大的財富已經被房地產裹挾進去了，房地產市場的變化不僅直接影響居民住房需求滿足，同時影響居民家庭企業和金融機構資產負債表和資產質量。

另外，他還一針見血的指出，房地產已經誘發部分地方政府和房地產企業對這種金融化的收益依賴。如果房價真控下來，銀行也害怕，房地產商也害怕，買房者也害怕，相關部門也害怕。

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田國立董事長說的相關部門其實就是地方政府，房價下降，地方政府會少很多財政收入，為了搞清楚這一點，我們先看看下面的圖。

這是我根據國家統計局的口徑整理的地方政府稅收收入和支出，收入從大的分類主要來自一般預算收入和中央轉移支付，一般預算收入又包括稅收收入和非稅收收入。

和房地產行業相關的稅收收入主要來自兩部分：稅收收入（契稅、房產稅、城鎮土地使用稅等）和非稅收收入，主要指國有資產有償使用收入。

這裡需要強調一下，並不是所有的國有資產有償使用收入都是賣地收入，但絕大部分是。

以2017年為例，地方政府性基金收入57637億元，其中國有土地使用權出讓收入52059億元，佔90.32%。

因為房地產相關稅收收入都屬於地方財政收入，所以在房地產大發展的這些年，地方財政收入已經逐漸超過了中央財政收入。

上圖是近10年中央和地方財政收入增長情況，2011年之前，中央財政收入是大於地方財政收入的，但是2011年之後，地方財政收入超過中央財政收入了，而且差距在拉大。

地方財政收入超過中央財政收入並不完全是由土地收入增加導致的，但這絕對是主要原因，從稅收增速來看，土地收入明顯大於其他稅收。

下圖是近9年地方財政收入中國有資產有償使用收入的增長情況，2008年的時候是418.64億，2016年達到6652.43億，9年翻了15.89倍。

另外，從每年的增加額來看，也基本呈現上升趨勢，2009年相比2008年增加了332.41億元，2016年相比2015年增加了1431.69億元。

即便是在近兩年的地產嚴調控背景下，地方政府國有土地使用權出讓收入也增長較快，2017年，國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%。

其實，房地產行業帶給地方財政的不僅僅是國有土地使用權出讓收入，還有與房地產相關的稅收收入。

以下是近9年地方財政契稅收入增長情況。契稅是指不動產(土地、房屋)產權發生轉移變動時，按產價的一定比例向新業主徵收的一次性稅收。

地方財政在一個財年能徵多少契稅主要和兩個因素有關，一個是房子的交易頻率，另一個是房子的價格，這些年這兩個指標都不低，尤其是房價。

所以，近9年，地方財政契稅增長較快，2008年是1307.54億，2016年已經上升到4300億，9年翻了3.29倍。

除了契稅，地方財政能從房地產行業獲得的稅收還有耕地佔用稅，即對佔用耕地建房或從事其他非農業建設的單位和個人徵收的稅，採用定額稅率。

下圖是近9年地方財政耕地佔用稅增長情況，簡單看一下數據，2008年是314.41億，2016年是2028.89億，增長6.45倍。

從這個圖上還可以看出，2011年至2014年這個區間，耕地佔用稅增長迅速，這主要和政府供地增加有關，2014年後增長平緩，說明政府供地減少。

除了上述稅種，地方政府能從房地產行業撈到“油水”的還有土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅等。

下圖是土地增值稅，即轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人向國家繳納的一種稅賦。

直接看數據，2008年是537.43億元，一直到2014年都增長的特別快，幾乎是直線上升，近兩年開始放緩，2016年達到4212.19億元，和9年前相比，增長了7.84倍。

城鎮土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據徵收的一種稅。

這個稅收中，房地產活動只佔很小的一部分，還有廠房、綠地、鐵路等各種和佔用土地有關的稅收。以下是國稅總局公佈的可以享受城鎮土地使用稅稅收優惠的項目。

再來看看房產稅，即以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

這裡需要特別強調一下，現在已經徵收的房產稅並不是這幾年大家熱議的“房產稅”，這個稅從1986《中華人民共和國房產稅暫行條例》頒佈後就一直在徵收。

個人出租房屋、購買商辦房，理論上都要交房產稅，而自己用來居住的住宅免徵（現在熱議的房產稅主要是對住宅商品房徵稅，只有重慶和上海在試點，採取自主申報）。

上圖是近9年地方政府房產稅增長情況，2008年是680.34億，2016年是2220.91億，9年增長3.25倍。

03

所以，簡單的把賣地收入等同於地方政府的“土地財政”其實是片面的，這只是其中一部分，從上面的分析可以看出，還有很多稅收和房地產有關。

如果把2016年地方政府財政和房地產有關的所有收入加起來，

這種“一個行業、多種稅收”的特點，可以讓地方政府的“土地財政”保持相對穩定，比如交易量下降會導致交易環節稅收減少，但房價整體上漲會讓賣地收入增加。

財政部6月14日公佈的數據顯示，今年1-5月份，土地和房地產相關稅收中，契稅2402億元，增長18.1%；土地增值稅2490億元，增長7.2%；房產稅1307億元，增長9%；耕地佔用稅544億元，下降28.6%；城鎮土地使用稅1092億元，增長4.6%；全國地方政府性基金預算收入24120億元，同比增長41.9%，其中國有土地使用權出讓收入22251億元，同比增長45.9%。

田國立說，現在大量的社會資金資源被配置到房地產市場，而房地產市場又沒有形成與之相適應的風險管控和對沖機制，最終會使得房地產市場越來越依賴推高房價，然後社會資金資源的不斷注入，維持其運行和發展。

全國政協經濟委員會副主任楊偉民在第十屆陸家嘴論壇上表示，現在的房地產市場已經成為“最容易引爆風險的定時炸彈”，要儘快改革。

楊偉民給出的“藥方”是，要打破地方政府對土地供給的壟斷，房價過高的城市既要在現有的渠道增加住宅用地，也要擴大住宅用地供應主體。

“如果房地產市場繼續亂象叢生，如果地方政府繼續變換花樣舉借債務，金融監管再嚴厲，也會出現金融風險。”楊偉民說，防範化解金融風險是一場“輸不起的戰役”。

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