昨天(6月9日下午)，由泰禾集團主辦的“對話任志強，論道大廈門”城市發展論壇，在廈門人民會堂盛大舉行，任志強先生進行了長達1個小時的精彩演說，吸引了1500多的參會者。
和以往犀利的風格一致，任志強金句頻發，句句精闢、乾貨滿滿，將整場活動推向高潮。諸如“你要說前景，廈門前景美得、好得不得了”，毫不掩飾其對廈門的看好。
很多粉絲網友們表示沒到現場太遺憾了，大呼看了還不夠過癮。
任志強怎麼看廈門的發展與機遇
早在2012年，任志強先生到訪廈門，當時就表示十分看好廈門。
昨日(2018年6月9日)，任志強先生再談到廈門，用他的原話就是：“我還是希望廈門，能按照我們已經走過的一些對外開放的路，繼續開放下去，尤其是你原來保持的一個本來有的城市人口快速增漲的良好趨勢，持續保持下去。你要說前景，廈門前景美得、好得不得了，但具體怎麼做就不是我說了不算，謝謝。”
他還用一組組關鍵性數據表達了一些自己的對於廈門的看法。
1.現在海南全面限購了，廈門就多了一個機會，因為國內還沒有地方，像廈門這樣有這麼多好的海灘。
2.未來，城市化率的發展過程是經濟能不能持續快速發展的重要條件。城市化率發展的速度，2001-2016年廈門是全國排在第一位，人口增長速度年均最高，年年增長7.5%，而蘇州6.3%、北京4.6%、廣州3.6%、上海3.5%、深圳3.1%。
2017-2018年廈門有點排不上，為何如此?因為連續幾個城市西安、武漢、天津等出臺了 “人才政策”，這個政策一下把它的城市化效率大為提高。
城市發展是什麼呢?就是人口戰略，這是未來發展的趨勢，爭奪人才已經成為了未來發展的先決條件。
3.廈門是1984年，國家第一批五個副省級的經濟開發區，所以廈門在這幾年的經濟增長中，利用開發區的優勢，取得了長足的進步。
在五個副省級的經濟開發區裡，按總量計算的話，廈門市最低的。如果按照增長率來算，廈門排名第二，甚至可以排第一。如果按交通來說，廈門排全國第六。
那麼從廈門過去的統計數據看，在我國副省級的經濟開發區的城市之中，總體來說，是排在第二的，GDP總量永遠比其他那幾個開發區要少，但增長速度還是可以。
4.廈門最突出的是的小學生增長率48%，換句話說，在所有的城市中，廈門的年輕化是非常高的，這為廈門今後的發展提供了一個巨大的核心主力。
“帶著孩子來讀書就是家在這，不帶孩子來這讀書，幹兩年就走!”小學生率越高對城市未來發展的年輕度和基礎度會越好!
任志強怎麼看房地產的投資、銷售與價格
1.上個月公佈了，5月份的情況沒有公佈，我們看到4月份的消費實際是下降的。未來經濟增長主要是靠消費，但現在的消費情況不是太好。
2.我個人覺得，固定資產投資下降趨勢是不會改變的，原因主要是因為沒錢。
那麼固定資產投資在下降的過程中，其中支撐固定資產投資能維持在“7”的一個重要原因，就是房地產投資還在上漲。
房地產投資還維持在一個比較高的水平，但我個人覺得，5月份也是會下降的，而且這種持續下降的趨勢可能會繼續，一個主要原因就是沒錢了。
3.我們前面說沒錢了，歷史上，中國房地產商從來沒有這麼窮過，到位資金率大概就2.1%。
2008年號稱是我們出現危機和困難，那時候的到位資金率11.1%。到現在只有2.%，我估計到5月以後就0.1%了，沒準到6月份就變成負的了。
我們已經看到市場出現了大量的違約，很多公司開始賣股票，拿股票作抵押，那麼融資已經開始大幅度下降，因為去槓桿導致開發商手裡的錢在不斷減少。
造成的結果是有能力的上市公司或者有境外融資條件的在不斷增加，所以到2018年第一季度境外融資比去年翻了一番。
4.開發商最困難的在於融資，有錢和沒錢對開發商的影響是非常大的。很多房子現在還是處在嚴格的審批過程中而不能賣。全國到去年截至到年底大概有2萬多億貨值，比如說上海去年是壓了6600億，到現在放了不到2000億，那就是4000多億的房子已經蓋完了，但是等著銷售證。
各地都在等預售證，開發商就壓著現金，這是一個很麻煩的事情。
規模和利潤之間產生了矛盾，你想要規模還是利潤呢?大家都在說開發商前十、前二十、前三十的房地產規模是迅速增長，去年利潤也是增長的。但是今年第一季度以後，我們可以看到平均銷售價格是下降的，為了追量，為了換現金。
5.房地產的銷售是持續下降的，我個人覺得今年全年的銷售也是持續下降的，可能會變成負數。去年16億多平方米的銷售，今年我估計會低於去年的數據。低於去年的數據是不是這個市場就完了呢?不是。
即使是15億平方米也是一個巨大的市場，也是歷史上第二高的數據。因此，變成負增長了，它依然是一個巨大的房地產市場。
6.那麼這兩條線的概念是什麼呢?上面這條線是銷售額，下面這條線是銷售面積，這兩條線之間的距離越大，說明房價漲得越快;如果兩條線之間的距離接近和縮小了，說明房價在下降了。
至少從目前看，今年1季度，是有史以來上升較快的一個月，全國平均大概漲了8.5%。
7.從目前來看，整個房地產的土地購買費用很高，今年到4月份應該有1萬8千多億。第一季度全國地價不但沒有下降而且還在持續上升，上升的比率還很高。住宅地價的平均漲幅：一線城市10點多，二線城市9點多，三線城市11點多。
8.為何近5年城市建設可以高速發展?一個重要原因就是買房人提供了土地出讓金。很多人說房價太高，但是買不起房的人還是可以享受這座城市的基礎設施建設，這些都是那些買房的人做的貢獻。土地出讓金的貢獻是巨大的，但也會影響到房價。
任志強怎麼看城市化、人口與房地產
1.從18世紀以前，沒有產生GDP，18世紀以後才有了95%的GDP 。為什麼在人類發展過程中，這200多年的時間裡產生的GDP能夠佔到95%，而之前只能產生5%，原因就是因為因為城市化。
以前是農村化，沒有工業革命，哪裡來的GDP。在歷史的過程中，在過去的18世紀以後我們人口增長了6倍，但是城市人口增長了60倍，你們能想象這差別有多大嗎?
所以2007年的時候，全球城市人口已經超過農村;2016年的時候，城市人口已經達到了40多億，而農村人口只有34億。中國現在城市人口只有40%，還有60%是農村戶。
中國的城市化和世界相比，是什麼情況呢?在2000年，發達國家發達地區城市人口比例高達73%。
我個人覺得，城市化率到了70%至關重要。未來，城市化率發展如何，是經濟能否持續快速發展的重要條件。
2.城市發展是什麼?就是人口戰略實際上是未來發展的趨勢。爭人才已成為未來城市發展的一個先決條件。
我估計北京上海會越來越窮，因為沒有新生力量。發達地區持續的高速發展，主要在於接受教育，科學研究，所以，科技進步是無止盡的。
3.如果從全國方面來說呢，我們還面臨一個巨大的問題，現在大概有220億左右的住宅面積。在全國要達到70%的城市化率，大概需要400億。或者說是400多億。
有人問，未來10年、8年房地產市場怎麼樣?
我認為，不管怎麼樣，城市化進程是無法抵擋的。全國都這樣，要想解決貧困問題，就必須城鎮化。從未來的發展看，房地產市場的未來根本不用擔心。
從長期看，我們每年僅僅折舊就要200億平方。而我們所有的開發商每年進貢多少呢?10億平方。
4.現在，有很多人擔心政策變化，事實上，政策變化還不如人口變化。目前，中國的獨居人口已經達到7500萬戶。
過去我們的獨居戶每年30%-40%的速度增長。所以7500萬戶的獨居戶，其中有部分是獨居老人。另外一部分是80後，90後，00後。00後不會再跟父母住在一起了。哪怕是一個人，也要單獨住。
要說把獨居戶算進來，房子是永遠不夠的。那麼獨居戶的房子趨勢是什麼?
按照全球的發展規律來看，中國的獨居戶或將發展到25000萬戶。這表明，未來房子的需求空間越來越大。
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