2018年5月，上海二手房指數為3940點，比4月下降19點，環比下降0.52%，降幅擴大0.09個百分點；連續第6個月下降走勢。5月二手房指數同比下降1.68%。
5月，上海二手住宅成交套數為16200餘套，環比上升20.16%，同比上升14.32%；以成交面積計，環比上升21.67%，同比上升15.08%。5月二手房成交量環比、同比均現上升，為本輪調控一年半來首次。同時，價格持續鬆動，跌幅有所擴大，買家出手增多。上海二手房指數辦公室認為，5月市場表現：一、與上月相比，市場成交量上升二成，與正常年份月均2萬套水平相比屬中游水平，但成交量是一手房的2.36倍。一手房限價搖號刺激了各類需求，客觀上導致剛需改善購房門檻提高。二、市場成交量進入新的穩定區間。成交量自2017年6月起在 1.2萬套以下徘徊；2018年3月回升至1.7萬餘套，4月雖降但仍在1.3萬套以上，5月超過1.6萬套。同時，非通過機構成交佔比25.92%，依然為四分之一上下。三、全部130個板塊價格走勢，93個下跌，16個上漲，21個持平。下跌板塊價格跌幅從0.60%擴大為0.80%，上漲板塊價格漲幅從0.19%縮小為0.13%。新興城區遠郊成交佔比11.87%，總體價格下跌0.72%；近郊成交佔比55.51%，總體價格下跌0.54%；中心城區成交佔比32.62%，總體價格下跌0.49%。四、全部130個板塊成交量走勢，110個上升，19個下降，1個持平。內外環間成交上升23.72%，為5940套；外環外成交上升19.26%，為7969套；內環內成交上升15%，為2162套。總價300萬元以內房源成交佔比62.07%，300-500萬元房源成交佔比23.94%，500萬元以上房源成交佔比13.99%。5月普通住宅成交佔比為66.09%，其中內環內成交1360餘套、內外環間成交3920餘套、外環外成交5410餘套。五、大面積房源成交環比升幅大。從統計的七個面積段看，名列前茅的為，200平方米以上房源環比上升30.20%，為330餘套；110-140平方米房源環比上升26.2%，為1470餘套。六、全市成交TOP10板塊中，新興城區近郊6席、遠郊3席，中心城區1席。新興城區近郊的浦東三林、遠郊的金山新城、近郊的奉賢南橋新城以370套、356套、355套分列前三位；中心城區的陸家嘴成交291套居第十位。全市成交TOP10小區，均位於外郊環間。其中松江小崑山的建設苑以181套位居榜首。截至2018年5月底，全市二手住宅掛牌量為86826套，環比下降5.44%，同比下降48.45%。其中，內環內、內外環、外環外為24545套、45580套、16701套。
5月19日，住建部發出《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》強調，各地要牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調控政策的連續性穩定性，認真落實穩房價、控租金，降槓桿、防風險，調結構、穩預期的目標任務，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。5月23日，上海市委財經工作領導小組會議強調，嚴格落實各項調控政策措施，深入研究探索建立長效機制。
改善需求積極入場
2018年5月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格總體環比下跌0.49%，跌幅擴大0.11個百分點；其中內環內下跌0.50%，跌幅擴大0.09個百分點。虹口、楊浦、普陀、徐匯跌幅較大，分別為0.56%、0.55%、0.53%、0.52%，長寧、靜安、黃浦、浦東內環分別下跌0.49%、0.48%、0.45%、0.33%。中心城區全部65個板塊中，43個價格下跌，12個走平，10個上漲。下跌板塊如普陀桃浦、徐匯龍華、楊浦黃興公園、虹口曲陽，價格分別下跌1.19%、0.92%、0.82%、0.75%；上漲板塊如陸家嘴、黃浦老西門、靜安閘北公園、徐匯萬體館，價格分別上漲0.18%、0.14%、0.09%、0.07%。
5月，中心城區成交環比上升17.99%，為5280餘套，其中內環內成交上升16.03%，為2220餘套。排名前三的普陀、楊浦、靜安，分別成交880餘套、850餘套、800餘套。中心城區改善成交增加明顯。大戶型成交量環比增幅最大，220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交環比上升38.03%、28.3%、23.97%，為98套、399套、450套。小戶型成交量環比增幅最小，50平方米以內、50-70平方米房源成交環比上升15.83%、14.93%，為2005套、1393套。從中心城區成交量前100個小區看：普陀、楊浦、浦東內環排名前三，分別佔24個、19個、17個。從成交表現分析：其一，100個小區中前三名為中等戶型改善小區，且都在普陀區，陽光建華城、中遠兩灣城、金沙雅苑小區分別成交21套、17套、15套，成交套均面積在90-110平方米。三個小區改善需求旺盛，成交客戶不乏改善客或動遷戶，主要為普陀、嘉定、寶山購房者，大二室及小三室是成交主流。三個小區所在的普陀桃浦、武寧、真如板塊，價格分別下跌1.19%、持平、下跌0.69%。其二，100個小區中成交套均50平方米以內的有50個，佔半壁江山。小面積學區房重回交易熱點，30-40平方米的一室戶型需求最旺，濰坊九村、梅園新村、鞍山四村為15套、14套、14套，分別位於陸家嘴、楊浦鞍山兩個板塊，板塊價格分別為上漲0.18%、下跌0.98%。受“公民同招”政策影響，陸家嘴板塊對口“第一階梯”小學及優質初中的學區房，受到買家追捧，價格上漲1%-2%。而楊浦鞍山一些對口優質小學的小區，往往需要議價成交。顯示家長購房更趨於追求平衡及理性。其三、100個小區中成交套均120平方米以上的小區有7個，其中浦東內環內小區6個。成交最多的浦東聯洋仁恆河濱城、陸家嘴菊園分別成交15套、14套，套均面積為150平方米、130平方米。調查顯示，一些改善客追求一步到位。
內環內區域中，成交量排名前三的浦東內環、靜安、虹口板塊，分別成交690餘套、250餘套、250餘套。對內環內全部35個板塊成交統計，同樣是大戶型成交增幅明顯，200平方米以上、110-140平方米房源成交上升71.43%、25.86%，為60套、219套。其一，需求在部分板塊高度集中，而其它板塊在成交整體上升的情況下，未有起色。前三名的陸家嘴、徐家彙、楊浦鞍山分別成交291套、244套、173套，遠超排名八、九、十的靜安新客站、黃浦打浦橋、靜安曹家渡的85套、81套、78套。其二，成交熱點小區中，改善增加、剛需減少，從內環內成交領先的前10個小區看，90平方米以上改善小區由上月1個增加為4個，而50平方米以內的小面積小區由上月5個減少為3個。浦東和楊浦的內環內板塊小區最受歡迎，均價多為7-8萬元，部分為不追求學區的改善住宅，部分為二套非置換購入的學區房。如浦東洋涇崮山小區、虹口四川北路瑞虹新城分別成交14套、13套，所在板塊價格分別下跌0.56%、0.59%，前者成交多為60-70平方米緊湊型二室老工房（售後公房），後者為90平方米以上的品質改善商品房。
2018年5月，新興城區中，近郊價格總體下跌0.54%，跌幅環比擴大0.08個百分點；遠郊價格總體下跌0.72%，跌幅環比擴大0.06個百分點。成交量前三的浦東內環外、閔行、寶山，價格分別下跌0.56%、0.54%、0.43%；奉賢、崇明、嘉定、金山、松江、青浦，價格分別下跌0.69%、0.68%、0.64%、0.62%、0.58%、0.46%。新興城區全部65個板塊中，50個價格下跌，6個上漲，9個走平。下跌板塊如嘉定安亭、浦東航頭、寶山大華，價格分別下跌1.25%、1.15%、0.95%；上漲板塊如閔行龍柏金匯、嘉定南翔、松江佘山，價格分別上漲0.14%、0.11%、0.09%。
近郊城區成交環比上升17.88%，為8990餘套。成交前三的浦東內環外、閔行、寶山，環比上升20.67%、16.37%、17.11%，為3190餘套、1750餘套、1510餘套。青浦近郊的板塊成交變化最大，環比上升21.35%，為520餘套；松江近郊的板塊成交變化最小，環比上升8.54%，為830餘套。從成交變化看，近郊城區剛需成交增幅大於改善，小面積房源成交上升最大，50平方米以內房源成交環比上升34.04%，為1016套；改善次之，110-140平方米、70-90平方米、90-110平方米房源環比分別上升25.19%、23.67%、21.41%，為840套、2962套、1191套。從成交結構看，初級改善佔六成為區域成交主力，70-90平方米、50-70平方米、50平方米以內三類中小戶型成交佔比最大，分別為33.69%、26.36%、11.56%。從近郊城區成交領先的板塊看，浦東三林、奉賢南橋新城、閔行浦江分列前三，分別成交370套、354套、347套，區位涵蓋了中外環間、外環外板塊乃至偏遠板塊，成交為套均面積75-90平方米二室戶型居多，總價在250-400萬元。從近郊城區成交活躍的前100個小區看：購房需求集中在外郊環間板塊，其中外郊環間小區76個，中外環間19個，內中環間5個。表明近郊購房者中的初級改善比例上升。成交排名前三的建設苑、民樂城惠康苑、南樂苑均處於外郊環間板塊，分別成交181套、100套、100套，所在的松江小崑山、浦東惠南板塊價格分別下跌0.89%、0.97%。上述三個小區均為動遷配套小區，180-250萬元、75-90平方米的二室戶型成交最熱。調查顯示，由於總價低、房齡新，受到不少預算有限的首次置業者青睞，非上海戶籍買家居多。價格方面，由於供應大、總價低，不少動遷至此的市區戶口賣家，由於置換回市區迫切，往往給予較大的議價空間。而外環以內成交較熱門的小區，如三林世博家園、玉蘭香苑，同樣為動遷配套小區，臨近地鐵，地理位置較優，生活配套成熟，不少初級改善客選擇購入，成交多為75-85平方米的二室戶，總價在350-400萬元。
遠郊成交環比上升39.93%，為1920餘套，是升幅最大的區域。全部11個板塊價格均下跌。價跌量升，顯示遠郊以價促銷效應。成交量前三的金山新城、松江小崑山、嘉定城區，佔整個遠郊成交量六成，成交環比上升7.88%、294.25%、20.46%，為256套、343套、312套，價格分別下跌0.61%、0.89%、0.78%，松江小崑山量升近2倍；上述三板塊內75-90平方米、總價250萬元以內的二室戶型需求旺盛。其餘成交變化較大的板塊如青浦朱家角、浦東臨港新城、崇明新城板塊，成交環比上升52.38%、35.85%、26.09%，為32套、216套、116套，價格分別下跌0.52%、0.81%、0.74%。三板塊由於新城概念，配套逐漸成熟，雖地處上海遠郊，但仍為不少首次購房者所關注，也有一些上海戶籍買家看好地區發展，選擇購入二套投資。
降價效應逐步顯現
2018年5月，全市130個板塊中，價格下跌板塊93 個，佔比71.54%；上漲板塊16個，佔比12.31%；持平板塊21個，佔比16.15%。
下跌板塊93個，較上月相同，價格總體下跌0.80%，跌幅環比擴大0.20個百分點。93個下跌板塊中，中心城區43個，新興城區50個。價格持續向下調整，賣家心態鬆動。新興城區價格跌幅較大的松江九亭、寶山淞南，分別下跌1.23%、1.21%，成交環比上升12.31%、23.43%。上述兩板塊成交以剛需和初級改善為主，中小面積房源成交上升，大面積房源下降，50平方米以內成交環比上升14.29%、37.5%；50-70平方米房源環比上升75%、28.13%。九亭140-200平方米房源成交環比下降23.53%，寶山淞南110-140平方米房源環比下降63.64%。調查顯示，這些板塊中，老工房（售後公房）面積稍大，且總價優勢不大，購房者較為敏感，賣家見狀積極讓價，並選擇付款方式上佳的買家。中心城區價格跌幅較大的普陀桃浦、靜安曹家渡，分別下跌1.19%、1.13%，成交上升16.8%、16.42%，兩板塊內改善房成交上升明顯，90-110平方米房源成交上升100%、300%，為18套、12套；小面積房源成交變化較小，50-70平方米房源成交上升10.42%、20%。中心城區這類板塊，一手房幾無供應，二手改善房源價格下調後，帶看明顯增多，部分掛牌一年以上房源也紛紛成交。調查顯示，置換高級住宅或豪宅的賣家，往往對誠意客戶給到5%-8%的議價空間。
價格持平板塊21個，環比減少2個。其中，中心城區12個，新興城區近郊8個、遠郊1個。量增價平板塊15個，中心城區成交升幅較大的浦東花木、徐匯上海南站，成交129套、192套，環比上升34.38%、30.61%。成交案例顯示，上述兩板塊成交主力為剛需及初級改善，由於價格穩定，成交速度加快。但大戶型受區域品質影響，不為買家所關注，改善需求未現升溫。50平方米以內房源成交上升50%、40.91%,為12套、62套；70-90平方米房源成交上升43.48%、60.71%，為33套、45套；大戶型成交減少，110-140平方米房源成交下降15.38%、25%,為11套、3套。新興城區近郊成交升幅較大的青浦新城、寶山顧村、閔行莘莊，成交253套、265套、215套，環比上升29.74%、26.79%、22.16%。成交案例顯示，中大面積改善需求上升加速，部分買家為連環套交易，出售手中多套房合併購入品質化大面積住宅。上述三板塊110-140平方米成交環比上升50%、109.09%、72%，為42套、23套、43套。在優質房源成交帶動下，大面積房源價格上漲，但區域內小面積房源價格延續下跌，漲跌互現，整體價格走平。
上漲板塊16個，環比增加2個，價格平均上漲0.13%。16個上漲板塊中，10個位於中心城區，6個位於新興城區近郊。除嘉定南翔外，其餘15個板塊成交量環比上升，中心城區板塊成交量上升幅度大於新興城區近郊。長寧北新涇、楊浦五角場、靜安閘北公園價格分別上漲0.13%、0.16%、0.09%，成交環比上升56.38%、45.45%、31.55%。上述三個板塊中，改善型成交增幅大於剛需，長寧北新涇板塊110-140平方米房源成交環比上升366.67%，為14套；50平方米以內成交環比上升32.14%,為37套。楊浦五角場板塊110-140平方米房源成交環比上升125%，為9套；50-70平方米成交環比上升6.67%、為32套。靜安閘北公園90-110平方米房源成交環比上升69.57%，為39套；50-70平方米環比反下降11.11%，為48套。新興城區近郊的閔行金虹橋、寶山上大，價格分別上漲0.12%、0.09%，成交環比上升21.8%、19.01%。其中90-110平方米房源成交環比上升27.78%、36%，為23套、34套；50平方米以內房源成交環比下降21.05%、8.33，為15套、11套。調查顯示，改善成交力度雖不及中心城區，但改善成交也拉動了交易，部分優質房源業主面對帶看升溫，不僅收回議價空間，甚至小幅上調價格1%。
上海二手房指數辦公室認為，連續三個月超越以往成交低位區間，市場或進入新的穩定週期。從市場成交結構分析，中心城區局部板塊出現多種改善需求積極入場的信號，新興城區則以剛需及初級改善釋放為主。本輪改善需求上升在中心城區先行露頭，一是與一手房供應短缺有關，二是購房者在部分區域價格鬆動下擇優入市。
雖然“金三銀四”未現，但五月成交量回升企穩，給予市場穩健積極信號。在政府控預售、穩房價的措施下，二手房市場價格鬆動，致使購房熱情得以一定量的釋放。未來，議價空間如若繼續有所下探，成交量穩定上行是必然的。
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