前 言
2005年6月2號，華德力拍下赤坎海北路和南橋北路交會處地塊，總價1.336億元，地塊面積4萬多平方米，這是湛江第一塊土拍“地王”，樓面價758元/平方，2007年8月華德力雍景城開盤賣4200元/平方。
2007年11月30日，京基地產以總價11.03億，拍得人民大道33萬多平方米的地塊，樓面價 875元/平方，2010年11月13日開盤均價6800元/平。
2009年11月18日鼎盛以4.56億元拍得原湛江啤酒廠地塊，總面積4.3萬平方米，樓面價3535元/平，開盤均價9000多元/平。
2013年，榮盛中央廣場以樓面單價2521元/平，總價19.4 億居首拍得開發區CBD一地塊，2014年開盤均價7800元/平。
以上項目均貴為湛江“地王”，在當時“地王”每次面世就一片驚呼！太貴了，傻逼才會買那麼貴的房子！但是，如今看來是不是白菜價？
時間來到2017年12月，恆大控股的新明珠實業以總價26.45億元拍下調順島一地塊，總面積11萬平方，樓面單價8458元/平，估計售價不會低於1萬6。
你是不是會再次驚呼“太貴了”，傻逼才會買那麼貴的房子！但是，幾年後再回頭，這會不會再次變成白菜價 ?誰知道呢！
但是肯定的是，有一批人會再次後悔。如今你仰望的山頂，總有一天會變成山腰。
很多人會憤憤不平感嘆，湛江哪有那麼多有錢人？
一套120平的房子，若售價每平方1.6萬，總價192萬，首付三成為57萬，拿出這筆錢還要盤算的話真算不上有錢人。千萬不要小看湛江有錢人群體的規模和支付能力。
今天我們用數據分析一下，2017年這一年湛江樓市經歷了什麼。
從大局來看 湛江房價並不高
新樓盤房價走勢圖
至 2018年2月，湛江新樓盤均價8550元/平，2017年3月均價7300元/平，同比增長17%，放在全國洶湧澎湃的樓市大環境中看，這個漲幅很小，基本不算漲。
這個數據跟你的真實感受是不是差距很大，跟你認為的湛江樓市真相是不是大相徑庭？
不要激動！數據沒有錯，你看到的滿大街過萬的房價也沒有錯，當你明白了“平均”的力量就能坦然接受了。
湛江房價結構圖
看這張房價結構圖，湛江在售新樓盤中，8000--10000仍為主力，擾亂你心智的10000--13500的房子佔比都在5%以下，但是每個段次都有，在樓市上漲大背景的烘托下，加上市場的吆喝聲，民眾的譁然相告，搞的聲勢很大。
房價5000--8000的房子佔比不小，但是在市面上關注不多，默默無聞，它們是拉低均價的主力軍。
13500—25000的房子有，但是非常少，在表上基本無法顯示。
樓市通的幾點思考：
1、湛江樓市上漲明顯，但是大盤漲幅有限，漲幅迅猛的項目集中在核心城區的核心區域，市場並沒有過熱，也沒有觸及天花板。
我們要懂得一個道理，政府對於市場的敏感度是遠遠高於開發商和民眾的，如果過熱，限購政策可能等你一醒來就已經出臺了。
2、湛江還不存在買不起房的情況，你買不起的可能僅僅是那幾個明星樓盤而已。“住有所居”在湛江很容易實現，甚至“居者有其屋”都不是難事，就看你有沒有決心了。
3、湛江樓市剛需和改善有了明顯的區隔，這是好事，湛江將有更多品質高端樓盤出現，讓有錢人去搶3萬一平的房子，不要再跟年輕人搶生活必需品了！
4、湛江房價穩著呢！上漲的空間還是有滴。還是那個建議，自住可以考慮，投資的話，世界那麼大可以去外面看看。
湛江的希望在哪裡
注：我們以樂山路為界限把開發區分到了赤坎和霞山
這是2018年3月的湛江房價情況表，從單價來看，赤坎和霞山所在的核心主城區遙遙領先於其他區縣，赤坎已經破萬，霞山距離破萬也不遠了，這一年來，整個湛江最熱門，最火爆的樓市風雲都在這裡，如上面講到的，拔高湛江樓市價格的力量均在這裡。
與上個月的環比來看，赤坎和霞山仍在穩定增長，很多人預測返鄉置業浪潮過去之後，湛江的房價會應聲下跌，事實來看，並沒有。湛江市場的上揚並不是人來瘋，也不僅僅是全國上漲大浪潮的波動，而是有持久的源動力的。
一方面是城市發展帶來的動力，另一方面這與市場的供需也有一定的關係，湛江雖然人口流失嚴重，但是我們基數大啊，消費升級中的居住環境升級已經成為大趨勢。
與去年的同比來看，赤坎上漲47.69%，霞山上漲48.45%，這個漲幅放在更大的環境裡看，不高！不要再感嘆了，如果核心城區只漲個10%，那麼弱的話，湛江這個城市真沒啥希望了。
而湛江樓市未來的7成希望也在這裡，就我本人而言，我更看好首善之區赤坎（包括樂山路以北的開發區部分）。
另外3成希望在海東新區，從表上看，坡頭區環比跌幅5.48%，原因在於，前幾個月漲幅都超過了10%，是正常回調。
湛江人關注多大面積的房子
從面積走勢看
供給側是穩定的，而關注側波動很大，從波動曲線我們可以看出很多信息。
2017年5月房價激增，這讓很多自住的的購房者突然懵逼，一天損失好幾萬的心理打擊承受不住，紛紛殺進市場，準備上車，因為自住者多是偏改善，他們多關注120平方以上的房子。
2017年6月到10月，投資客開始關注市場，樓市上揚的姿態讓他們有了想法，手裡的資金想要進入樓市，開始看一些面積小、總價低的，合適投資的產品。
2017年10月至2018年2月春節前，返鄉置業的年輕人開始關注湛江樓市，與外地相比，湛江房價還是偏低的，他們需求上偏改善多一些，主要看一些大三房的主流戶型。
進入2018年之後，需求曲線會緩慢下行，因為房價上去了，在支付能力不變的情況下，人們只能選擇面積更小，總價更低的房子。
從面積結構看
供給側以80平方到105平方供給量最大，關注側看，現在湛江購房者最關注的的還是100方左右的房子。
在大城市，樓市不管是供給還是需求，都是以89方左右的小三房為絕對主力，也就是說是以剛需為絕對主力。湛江也在慢慢往這個市場結構轉變，從這個緯度來看，湛江的住宅市場還是有發展空間的，因為，在目前看人們還是在追求住和住的舒服之間有條件選擇的。
我剛到湛江那兩年，湛江的商品房基本沒有小於130平方的，傻大傻大的，利用率也不高。如今住宅結構的變化，說明了湛江樓市的進步，
人們居住理念上應該有新的認識，房子不是越大越好的，保利的第六代全生命週期住宅面積也都在110方左右，舒適度和適用性遠遠高於傻大空的180方的房子。
結 尾
風情萬種的湛江，就生活而言人人都愛她！凡在此小住過的朋友，離開時無不依依不捨。但拋開閒適的生活來看，不管是城市還是個人，在發展前景上都是千瘡百孔。
誰不希望，嫻靜猶如花照水的她越來越好？
我們有太多的期待了。
我們期待，說高鐵要開通，到時候就真的開通。
我們期待，城市基礎設施更完善，政府不再因為修了個人行天橋就鑼鼓喧天。
我們期待，有更多知名大企業進入，不管什麼行業，只要來，對湛江人民就是利好。
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