邱震海
分享我對時政問題的看法
從2018年4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利（MLF）。操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元。
中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，MLF），於2014年9月由中國人民銀行創設，是中央銀行提供中期基礎貨幣的一個創新工具，對象為符合宏觀審慎管理要求的商業銀行、政策性銀行，可通過招標方式開展。 向金融機構投放中期基礎貨幣，引導其加大對小微企業和“三農”等重點領域和薄弱環節的支持力度。
這屬於貨幣定向放水，但大家要明白兩點：央媽借出去的錢，是需要銀行娃子們還錢的；只是因為近期全社會流動性吃緊，央媽開恩，通過定向放水，緩解一下銀行還錢壓力。
償還MLF約9000億元，不能看作額外放水，不影響當前一池水的總量。但這4000億的增量資金，會帶來寬鬆效應，不過與房地產無關，因為大部分會釋放給城商行和非縣域農商行。
但另一方面，央媽卻反向操作，當天同步宣佈提高了MLF利率0.01%，引導市場利率上行。
當前，全社會的資金水量實在太緊張了！
大家看下貨幣供應吧。今年一季度末，M2增速只有8.2%，這是兩年多以來的最低值。
一季度，GDP為6.8%，CPI為2.1%，此二者相加為8.9%，也即M2增速居然小於二者之和了，這種現象比較少見，說明貨幣供應不足！
另外，還存在中美“貿易摩擦”對經濟的負面預期，3月外儲減少對貨幣供應的負面影響。
為了應對上述各種緊張局面，必須適當放點水。當前，我國官方基準利率處於歷史最低位，也只有存款準備金率仍處於歷史偏高位，只能從這裡挖口小井解渴了。
關鍵指標一：M1增幅走勢
M1增幅的走勢，與房價關係密切。必須關注兩個特徵：
1.M1增幅下滑至10%以下，對樓市的衝擊很大。
2.M1增幅小於M2增幅，對樓市的衝擊很大。
看歷史數據，可知:2008的下半年至2009年初、2011四季度至2012年前三季度、2014年，這三個時段，出現了上述兩點特徵，同時樓市正好也處於低迷期。
大家注意，壞消息是：2018年2月和3月，連續兩個月出現了上述兩個特徵！2018年，中國樓市將是進入冬天的節奏噢。
關鍵指標二：地產商開發資金增幅
全社會資金趨緊，房地產資金面只能跟著緊巴。也就是所謂的：大河沒水小河干。
近日，國家統計局公佈的房地產數據顯示，2018年一季度，全國房地產開發企業到位資金同比增長3.1%，增速比1-2月份回落1.7個百分點。
這個指標，主要是代表開發商融資和賣房回籠資金的變化。比如，2013年與2016年，屬於開發商資金寬鬆的年份。2012年上半年、2014-2015年屬於資金緊張的時段。
在此，引入另一個指標：房地產開發投資增幅。這是開發商花錢的指標，主要包括買地、建安成本等。
把花錢增幅與來錢增幅，放在一起進行比較，很容易看出開發商資金面的變化。
就本輪房地產短週期來看，2016年來錢增幅較大，且明顯大於花錢增幅，說明開發商有錢。由此也可以側證：
2016年一二線城市地王數量之多，創了歷史之最！大中房企兜裡有錢，不換成土地，難受呀，搶地王搶紅了眼。上海、南京、蘇州、合肥，地王爭奪戰，尤其激烈。
2017年，來錢增幅收窄，上半年略大於花錢增幅，下半年二者粘合，說明開發商資金寬鬆程度減弱，但仍不算緊張。
2018年1-2月， 來錢增幅繼續收窄，與花錢增幅兩條曲線形成剪刀差，逆轉了！開發商開始缺錢了。3月，曲線開口進一步擴大至7.3。開發商越來越難受了。
近期，2016年狠命搶地王的開發商，多數都拼不動了。行業併購數量增長中。部分資金特別緊張開發商，比如在環京地區的頭號房企，頻頻尋求與其他企業合作。
房地產市場，是一個具有鮮明週期性波動特徵的市場。除了市場本身的冷熱交替之外，還有貨幣政策與資金面的週期性變化。
面對這一規律，無論個人購房者，還是開發商，只能順勢而為，不宜跟大勢對著幹 。2018年，註定是房地產業的“小年”。缺少了資金面的血脈賁張，房價不可能繼續大漲了。月有陰晴圓缺，房市也有春夏秋冬。現在適逢房地產投資的秋天，購房投資機會相對較差，但也並非沒有機會。這時，選擇正值春季的、抑或是在冬末的城市，也是可以的。
今日話題
房價的走勢會有怎樣的變化？
你怎麼看？
歡迎留下你的看法，
我們將精選優質留言進行展示！
閱讀更多 邱震海 的文章
