案例
廖某與某房地產開發商於2016年1月8日簽訂《商品房預售合同》，約定交房的條件為該商品房已取得竣工驗收備案證明文件，交房時間為2016年9月30日。2016年9月28日開發商向廖某發出物業交付通知書，廖某於2016年9月30日辦理了房屋交接手續並領取了房屋鑰匙。之後廖某發現房屋多處存在質量問題，且開發商直到2016年11月25才取得竣工驗收備案證明，於是廖要求開發商承擔逾期交房的違約責任並賠償損失。開發商則回覆稱，其已如期交付了房屋，廖某已領取了房屋鑰匙，當時雙方並無異議，且廖某已實際佔有和使用了該房屋，因此不存在逾期交房的問題。房屋存在的質量問題，因是在保修期內，開發商表示願意維修並給予廖某適當的補償。廖某對開發商的回覆不予認可，欲通過法律途徑維權。
北京德和衡（杭州）律師事務所高級律師舒軍分析
《城市房地產管理法》第二十七條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。”《建築法》第六十一條第二款也規定：“建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》也對此有相同的規定。
在此案中，開發商與廖某簽訂的《商品房預售合同》明確交房的條件是該商品房已取得竣工驗收備案證明文件。有了這份證明文件，說明該房屋已經竣工驗收合格；無這份證明文件，則說明該房屋尚未竣工驗收或經竣工驗收但不合格。也就是說，買賣雙方約定的交房條件不是交付房屋鑰匙和佔有房屋。開發商交付房屋的行為不但違反了雙方簽訂的合同約定，也違反了法律、行政法規的強制性規定。開發商的責任並不會因為廖某領取了房屋鑰匙並佔有房屋而自動消除，除非廖某放棄追究開發商的這一責任。開發商於2016年9月30日向廖某交付房屋的行為因違反了法律、行政法規的強制性規定而歸於無效，應向廖某承擔逾期交房的違約責任。
本文作者系北京德和衡（杭州）律師事務所高級律師舒軍
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