最近感覺購房者中改善型需求越來越多，而這其中又以首次改善為主。
這部分需求主要針對市場上的大三居（四居），面積大概在120-140平左右，重點關注洋房，其次是小高。
按照小高還是洋房以及是否帶裝修區分，這樣的產品基本價格都在1.1-1.4萬左右，全算下來總價在150-180萬上下，信貸新政策沒下來之前二套房按照首付30%計算，首付大概在50萬-60萬左右
盤算一下，目前這種類型產品聚堆的地方主要在兩個區域，一個是八一水庫周邊，一個是在淨月天澤大路沿線。當然市區裡還有部分區域也有這樣產品，但是都是以個體為代表，並未形成群落.如北湖中海、西湖中鐵城、南高新綠地城、高新慧園等等。
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為什麼單獨拿八一水庫和天澤大路兩個版塊來說事？
共同的特徵
1、兩個區域都離市區較為偏遠，比較僻靜，適合不喜歡主城區喧鬧的人群。而且區域都是以生態環境著稱，或多或少都有一定水系。
2、兩個區塊都是以低密為主，這裡面以天澤大路沿線尤為為甚。基本容積率都在1.5以下。八一水庫旁邊幾個項目也都在2.0左右。
3、兩個區塊基本都是品牌地產，別管是全國的還是本地的，起碼都是拿得出手的，比如天澤大路沿線彙集了華潤、恆大、偉峰、亞泰、萬科、華瀚、大眾等。八一水庫旁邊華潤、保利、萬科，就一個雲湖府邸品牌小點，但是看戶型設計、做工質量還真不差啥，下面會細說。
4、價格都是改善的價格，兩個區塊按洋房來看，天澤大路附近的洋房基本都是毛坯，價格在1.2萬左右，或高或低，八一水庫附近洋房都在1.3-1.4萬左右（帶裝修）。兩個區域的小高都在1-1.1萬，帶裝修的稍微貴點，算下來價格都差不多。
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不同的區別
1、整體來說，天澤大路沿線的更高端點，像華潤、偉峰基本都是洋房打底的，上面還有別墅。八一水庫旁邊無論是雲湖府邸、萬科翡翠學院、華潤紫雲府都有小高，部分還有高層！但是萬科翡翠學院也有疊拼別墅。
2、另外兩個區域配套也不一樣，雖然買房子越往上走，對於配套的依賴度就越低。可以說改善型需求更看重居住品質，居住的舒適度。但是能有個好配套也是買房者喜聞樂見的事。兩個版塊實話講現在配套都不怎麼樣，但是相對之下，八一水庫旁邊要更好一點，最明顯的是學校，目前萬科翡翠學院是尚德學區，華潤紫雲府和萬科新都會、雲湖府邸幾個樓盤雖然沒劃學區，但是離已有的103和華澤學校都不遠。另外雲湖府邸東邊還有一塊教育用地，華潤紫雲府旁邊三塊教育用地。
3、第三個純屬個人觀點，總感覺能買天澤大路沿線的大部分都是不用朝九晚五上班的中上層人群，或者做生意，或者在企業當高管（當大老闆的估計就買別墅了）。買八一水庫旁邊的人群應該是對居住品質有所要求，但是還是需要上班打卡，有KPI考核壓力的白領階層。
對比說完了，來看看具體的樓盤和戶型，就選總價150-200萬左右的改善型產品。
今天重點說天澤大路沿線，八一水庫可以看明天的內容
03
天澤大路沿線以聚業大街為界，西邊目前主要聚集了華潤淨月臺、亞泰山語湖、偉峰東域、恆大檀溪郡等較新的品牌項目，東邊則是華瀚淨月公館、益田瓦薩小鎮、大眾置業春江明月等之前就有的改善型住宅。
先說聚業大街以西。相對來說華潤淨月臺和偉峰東域在裡面定位更高端一點，洋房打底，上面還有別墅。亞泰山語湖還規劃了小高層，恆大檀溪郡更偏向剛需一些、
華潤淨月臺
華潤淨月臺二期計劃推出洋房產品，面積包含135平、160平、165平，預計均價在1.1-1.2萬，總價在預算附近的基本也就135平的。華潤品牌自然不必說，這些年在長春也是著實打造出口碑。包括樓體質量、園區規劃、物業服務都評價很高。淨月臺整個園區設計的非常大氣。
華潤淨月臺135平洋房三室兩廳兩衛設計，有獨立的餐廳，動線設計的非常合理，主臥還設計了獨立衣帽間。次衛乾溼分離，客廳開間4.5米夠大。北向臥室開間2.8米，稍微窄吧點。
按照1.2萬預計均價，135平總價大概在160萬左右，首付50多萬。
亞泰山語湖
亞泰山語湖目前剛剛推出140平湖岸洋房及建築面積88平、125平的悅景洋房。預計均價1.1-1.2萬，但是實際上好樓層都在1.25左右了。
亞泰山語湖最值得稱道的就是園區景觀設計，親自去看過才覺得驚豔，新中式風格，白牆灰瓦，亭臺水榭。整個地勢也有起伏，配合著園區景觀有種身處江南園林的感覺。另外山語湖園區還有10萬平左右的水系。整個景觀帶更具多樣性。
亞泰山語湖140平的戶型客廳開間稍小，4.5米，但是幾個臥室的開間都在3.1米以上，南向次臥進深很長，達到6.3米，美中不足主臥沒有獨立衣帽間，
山語湖如果總價控制在150萬左右可以選擇125的悅景洋房，
如果選擇140平的大概要在170萬左右。首付大概60萬
偉峰東域
偉峰的房子在長春這麼多年一直是個奇蹟，一個本地房企開發的項目賣的比周邊全國品牌房企還貴。關鍵還賣的好！往往還沒正式認購就被搶的差不多了。偉峰的老業主回購率也是特別高的。主要在於偉峰的項目無論是設計還是建造材料真是精工細造，口碑槓槓的。
偉峰東域計劃推出首推洋房3棟，疊拼8棟、別墅23棟，其中洋房戶型面積150平米。目前品鑑中心已經開放（永順街與櫻花東路交匯），預計6月7日在淨月喜來登酒店舉行新品發佈會，預計6月9日舉行首次開盤儀式。
偉峰東域洋房150平米三室兩廳三衛設計，整體戶型分佈跟華潤淨月臺比較相似，在次臥裡多了一個衛生間，另外開間更大，客廳開間4.7米。主臥和北向臥室開間都做到3.9米。戶型沒得說。目前瞭解到的洋房均價在1.2萬左右
150平全算下來180萬左右了，首付大概需要60萬。
幾個項目洋房產品價格基本都差不多，戶型各有優劣，但是基本已經挺到位的。如果非要選擇一個
1、如果看重園區景觀可以優先選擇山語湖，畢竟景觀沒得說，還有湖
2、如果側重建築品質，整體層次更高一點的可以選擇偉峰、華潤
3、如果在意品牌和產品設計，可以優先華潤，另外135平的洋房入手門檻也較低，總價能控制在一定範圍內。
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