原標題：小心！50%的城市房價跌了！央行重磅報告：個人房貸超258000億元
2019年，中國房地產行業面臨的局勢，前所未有的複雜。
今日（11月28日），社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告》，根據監測模型及專家評價，提出了2020年參考性預警預報。其中，房價可能一般性上漲的預警城市有：
深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波；
房價可能一般性下跌的預警城市有：
北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。
從報告可以看出，社科院對2020年中國房價持審慎態度，認為重點城市住房市場總體將繼續“先抑後穩”。
而，值得注意的是，2019年10月份，中國樓市數據顯示，一半城市的二手房房價跌了！
據國家統計局披露數據顯示，2019年10月份，納入統計的70個大中城市中，有35個城市二手房環比下跌，佔比一半；4個城市價格持平，上漲城市僅為31城。
2019年，誰在上漲？誰在下跌？
2019年以來，中國房地產調控的複雜程度，前所未有。據不完全統計，2019年前9個月合計的415次房地產調控，平均每個工作日有2次以上的房地產調控，刷新了歷史紀錄。
因此，便會導致重點城市的新房成交價格，會受到限價、限制網籤、成交結構的影響，存在一定失真。
因此，相比而言，二手房的價格或許更能反應中國房價的現狀。
據國家統計局數據顯示，2019年10月份，全國共有35城市的二手房房價環比下跌。其中，既有一線城市，也有二線省會，更不乏三四線城市。
值得一提的是，一線城市裡，北上廣的二手房房價均環比出現下跌，只有深圳例外。
另外，對比2018年同期數據，更有13個城市的房價已經跌回到一年前。
2019年10月以來，中國房價下跌，或許不再是“狼來了”。
另外，由二手房房價下跌傳出的信號，開始動搖業主的賣房信心。眾所周知，二手房掛牌均價，一定程度反映了業主對後市房價的信心。
而，據貝殼研究院的數據顯示，二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。過去一年，25個重點城市有20個城市的掛牌均價出現下跌，甚至有城市的跌幅超過20%。
具體來看，過去一年，青島二手房掛牌均價跌幅最大，從2018年11月的26713元跌至最新的22203元，跌幅超20%居首；廣州位居次席，從37397元跌至31910元，跌幅超17%；鄭州位居第三位，從16861元跌至14965元，跌幅超12%。
其中，深圳的二手房掛牌均價是一線城市中唯一上漲的，由61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。
另外，寧波漲幅最大，由20181元漲至22547元，漲幅超過10%。
但需要指出的是，掛牌價更多可能是反應賣房者的未來房價信心與試探，並不等同於成交價。
央行重磅報告：個人房貸超258000億元
眾所周知，中國房價長達20年的大牛市，除了經濟增長、城鎮化和人口的基本面支撐之外，全民“加槓桿”買房的推動作用，同樣舉足輕重。
11月25日，央行發佈了《中國金融穩定報告（2019）》，披露了中國住戶部門最新的負債情況。據報告顯示，截止到2018年末，我國住戶部門貸款餘額達47.9萬億元，其中25.8萬億為個人住房貸款，佔比達53.9%。
據報告數據顯示，2018年末，我國住戶部門槓桿率為60.4%，相比2017年末繼續上升3.4%。
那麼問題來了，60.4%的槓桿率高不高呢？
對比國際水平，中國的居民槓桿率雖然仍低於發達國家，但已經高出國際平均水平（59.7%），且遠遠高過其他新興經濟體。而且，美國、澳大利亞的居民槓桿率都在下降，我們的居民槓桿率增幅位居世界前列。
觀察這一數據近10年以來的變化，2008年，中國居民部門槓桿率僅有17.9%，如今已經攀升到60.4%的新高。這十年間，居民槓桿率上升了3倍有餘，居民“加槓桿”的速度遠超發達國家，這也正是過去十年房價大牛市的推動力之一。
根據央行報告，2018年，住戶部門槓桿率超過全國水平的省份（直轄市）有：
浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。
與國際相比，浙江、上海、北京的居民杆杆率，均已超過發達國家。
而具體到城市，據國家金融與發展實驗室此前發佈的“季報宏觀槓桿率報告”顯示，在統計的34個城市中，截至2018年末，居民槓桿率高於80%的城市有5個，分別為：
杭州（103.2%）、廈門（96.3%）、溫州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。
比較杭州、廈門、溫州、海口、深圳的房價表現，也側面印證了居民槓桿率與房地產之間的關係。
居民收入，還債壓力幾何？
那麼，拋開未來經濟增長、城鎮化等因素，當前中國居民“加槓桿”的空間還有多少呢？
回答這個問題的關鍵點在於，當前，中國居民的可支配收入能否覆蓋現有債務？
據央行披露的《中國金融穩定報告（2019）》顯示，截止到2018年末，我國住戶部門債務收入比（居民債務/可支配收入）為99.9%，同比上升6.5個百分點。
意味著，全國居民一整年的收入才能還清債務。
若以年收入維度劃分，低收入家庭的債務壓力已經逼近極限。據北京大學開展的2016年中國家庭追蹤調查：有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比高達285.9%。
報告進一步顯示，年收入低於6萬元的家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元。
而，年收入高於36萬元的平均債務收入比為89%，貸款壓力尚且較輕，償還債務能力較強。
值得一提的是，居民槓桿率迅速攀升、家庭債務不斷增加，個人住房按揭貸款的大幅增長可謂功不可沒。
截止到2018年末，我國住戶部門貸款餘額達47.9萬億元，其中25.8萬億為個人住房貸款，佔比達53.9%。可見，家庭債務中，房貸佔據了絕對的大頭。
中國社科院經濟研究所劉磊表示，短期內，過高的居民槓桿率可以對經濟增長產生促進作用，但中長期來看，將對居民消費產生擠出效應，進而對經濟增長的速度與質量都會有所抑制。
房價下跌，不可承受之重
當房價不斷上漲的過程中，個人住房貸款對於銀行而言是非常優質的信貸資產，槓桿率會隨著房價上漲，而下降。
但如果一旦房價下跌，且跌幅過大，槓桿率偏高的個人、企業、銀行，將面臨巨大的風險。
以溫州為例，其擁有發達的民營經濟，靠出口加工業務積聚著大量人口和財富，加上四萬億救市計劃下銀行信貸的大量投放，2010年後房價飆升，2011年超過3萬元/平米，接近一線城市房價水平。
個人、企業紛紛高槓杄加入炒房大軍。
2011年，中國貨幣政策轉向緊縮，歐美經濟的衰退，出口壓力巨大，給溫州民營經濟帶來了沉重的打擊。
當地居民、企業收入銳減，更有部分個人、企業遭遇資金鍊斷裂而無法償還貸款，銀行只好處置拍賣作為抵押的房屋，進而導致房價一年內下跌 20%，此後連續十幾個月持續下跌，溫州銀行業也一度陷入困境。
當然，這僅僅是個別地區的特例，而非全國性的問題，但對當下的房價或許有一定的借鑑意義。
因此，有業內人士預測，未來的樓市調控可能不會再“一刀切”，或許不會繼續全面收緊，而是將進入“一城一策”的節奏，把握“區間管理”的穩控節奏，讓房價在有限的箱體裡進行上下浮動。
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