今年1月份，老鄺參加了某個房產投資線下分享會，主講嘉賓提到了一個買房思路：住投分離。我非常認可對方的這個思路，也多次在自己的線下培訓分享這個觀點。很多人對於買房糾結，就是因為沒認清房子的兩種屬性，今天我來分析如何平衡這兩種屬性。
1、居住屬性是消費
住投分離，“住”指的就是房子的居住屬性，它最直觀的體現就是租金。房住不炒這句話是正確的，因為居住屬性不可能被炒起來，即使是廣州最繁華的珠江新城，這麼多年來租金水平仍然很平緩。決定租金水平的，仍然是當地居民收入水平，也就是平均收入，所以很多新廣州人即使買不起房子，租一個房子仍然能負擔得起。
老鄺對居住屬性的看法是“豐儉由人”，貴有貴的住所，便宜有便宜的住所。舉個例子，我目前自住的東山口房子A，市場價租金水平約6000元/月，我自住在裡面，其實相當於把A房租給我自己，自己補貼給自己6000元。
倘若我高興，老鄺完全可以把A房出租，每個月補貼8000元，住在中海花城灣的大三房，享受這邊完善的交通、高大上的商業，與高附加值的產業人口為鄰。倘若我的月供吃緊，現金流壓力大，那我會選擇把A房出租，選個遠郊城中村自住1000元/月，每天超過1小時通勤，通過A房房租補貼自己5000元/月，如果真是這種情況，那也是老鄺自己的投資失誤，作為成年人需要承擔自己犯過的錯，“鬼叫你窮，頂硬上”。
上面的舉例，只是兩種極端情況，現實生活中，我們的居住選擇往往處於一種中間狀態。老鄺要強調的是，居住屬性是一種消費行為，你花錢花得高興就好，住遠點+環境好or住近點+老破小，都是一種生活態度，我尊重各位的所有選擇。
2、金融屬性是投資
住投分離，“投”指的就是房子的金融屬性，它最直觀的體現就是房價。首先買房子相當於“入股”某個城市，還是以珠江新城為例，你租在這裡，只是享受到完善的交通、高大上的商業，與高附加值人才為鄰，但當你買入這裡，你就是“擁有”這些資源。地鐵線路是不是政府投入上億元修建的？Igc廣場的店鋪是不是花大力氣招商的？高附加值產業是不是政府引導過來的？投入的人、財、物，都會反應在房價上，你買了這裡的房子，房價的上漲就是給你帶來的分紅。
其次買房就是管理金融屬性，這裡涉及宏觀經濟、貨幣政策等金融觀點。老鄺希望大家記住一個觀點：通貨膨脹除了稀釋我們手頭上的貨幣，也在稀釋身上的負債。十年前的10000元和現在無法相提並論，十年後你的房貸月供10000元和現在的10000元也是不一樣購買力的。只要你相信未來仍然是通貨膨脹，那麼抵禦通貨膨脹最佳途徑就是：向銀行借錢專業地投資資產。而房貸是當今社會最便宜最安全的負債，買房買在哪裡（南沙or從化）決定了你的財富增速快or慢，但是否負債買房決定了你在這場財富分配遊戲中的站隊，大家想想當今社會誰是向銀行借錢最多的人？你願意站在借錢人這邊還是存錢人這邊？
房產的金融屬性，讓房子變成“存錢罐”，你用首付買的就是天河、蘿崗、番禺等各種存錢罐，每個月的月供就是你給它做的“定投”。各位小夥伴身邊應該都有香港的朋友，隨便問問香港人，他們對於買樓的態度早就當做存錢行為。當你擁有存錢罐後，要麼3-5年後置換買入更大的資產，以求滾雪球效應，要麼套現部分利潤用於消費（比如二次抵押）。
3、兩者如何平衡？
正是因為房子具備居住+金融屬性，因此會有租金+房價兩種價格，很多“磚家”會說廣州人均收入才7000元，怎麼支撐5、6w的房價。老鄺認為這種“磚家”就是混淆了兩種屬性，廣州市人均收入體現在租金，這部分的價格每年上漲是符合收入提高的，但是房價的上漲是因為2015年利率最低值、各種金融槓桿套路疊加的結果。所以越是金融發達的地方房價越高，全國層面就是滬、深，廣佛層面就是珠城、千燈湖。
各位小夥伴在戰略層面需要明確，你這次買房對於兩者的權重到底如何分配？如果兩者不可兼得的情況下，能否犧牲部分居住舒適度以求房價的增值潛力？老鄺對於年輕購房者的建議是：現在的蹲下，是為了將來跳得更高。我傾向於年輕人買房更多考慮金融屬性能否上漲，房子出租後可以在上班點附近租屋，節省的時間、精力用於提高專業技能。
總結
五一即將到來，老鄺明顯感受到“小陽春”行情的熱度，3月份的頭10天，找我諮詢的業務量就已經超越過往任意單月的業務量。除了慶幸自己選擇房產自媒體這片藍海，更要感謝各位讀者對我的信任，是你們幫我轉發、推薦給朋友，才讓老鄺這個IP的不斷成長。
為了回饋各位粉絲，我會把每週的線下分享固定在T.I.T創意園或者天河北，一方面聊些不適應公開討論的話題，打造廣佛投資線下社群；另一方面算是給各位做個信用背書——老鄺是打開門做生意的，無論是我的真人頭像IP，還是我的增值服務，我都無愧於心。
閱讀更多 老鄺教買房 的文章
