调控效果显著 楼市逐步降温趋稳
原创 中国经济时报
综述
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■中国经济时报记者 周雪松
今年喜逢新中国成立70周年，举国上下一片欢腾，到处是喜气洋洋、欣欣向荣的景象。譬如十一黄金周期间，有人上午看阅兵，下午便去看房；有的人节前买了新房，国庆节过得格外开心；还有人还清了房贷，生活变得轻松了很多。伴随着新中国70华诞的到来，房地产市场已迈入新的发展阶段，出现了三大积极变化。
首先是买房更加实惠。在今年国庆节期间，开发商普遍都推出了购房优惠政策，除有买房送宝马、特斯拉等豪车外，打折促销力度越来越大。实际上，从国庆节前夕开始，随着开发商推盘力度的加大，部分城市楼市成交已有所放大，如三线城市广东省阳江市国庆前一周网签套数高达967套，环比上涨40%。据媒体报道，节前北京某高端住宅项目每平方米降价最高近万元，总价降110万元左右。中国经济时报记者也报道了北京某企业独栋项目单套最高优惠达1300多万元。国庆长假期间，中部城市湖南省衡阳市有项目一套房最高优惠达到20万元；广东省中山市某项目购房则可享受房价9.8折及总价直减8万元优惠。江苏省无锡市特价房扎堆，多盘“割肉”引客，最高优惠57万元；而在吉林省长春市，一开发商也推出百套特价房，最高特惠幅度为8折。而个别房企为回笼资金甚至推出了7折、6折优惠。相比前段时间，当前买房明显更加实惠。
其次是调控效果显著。从国家统计局发布的房价数据来看，楼市已经基本告别疯狂上涨，进一步降温趋稳。8月份70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格仅环比小幅上涨0.3%，涨幅与7月相同。二手房价格环比数据由7月上涨转为当月持平。31个二线城市新建商品房和二手房价格环比涨幅比7月均回落0.2个百分点；同比涨幅比7月分别回落0.8个百分点和1.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与7月相同，二手住宅涨幅微升，同比涨幅均回落。整体来看，8月有55城新建商品住宅价格环比上涨，较7月减少5城，整体涨幅出现收窄，价格进一步保持稳定。
进入9月，根据上海易居房地产研究院提供的数据显示，9月1日至9月26日期间，全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米，较8月份同期有所反弹。具体来看，4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米，环比8月份同期小幅上涨3%；11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米，环比上涨14%；32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米，环比上涨9%。
“虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响，较8月份成交量有小幅反弹，但整体上看，反弹动力依然不足。”上海易居研究院智库中心总监严跃进说。克而瑞地产研究报告指出，三季度，楼市调控依旧从紧，热点城市调控政策再升级，多城商品房销售热度继续减退，虽然房企投资开发热情依旧高涨，但资金收紧影响开发投资回落，全年销售料将持平。
第三是楼市更加健康。通过多年持续不断加强调控，特别是各地坚决贯彻执行中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求，严厉遏制炒房，严格执行限购、限贷、限价、限售、限商等调控政策，炒房得到了有效遏制，同时通过在土地出让环节引入“限房价竞地价”“限房价竞配套保障房面积”等规则，有效遏制了房价、地价的过快上涨。尽管现在很多城市房价收入比还明显偏高，但随着住房保障制度的完善，遏制房价、地价的过快上涨持续发力，持续去杠杆并对进入楼市的资金严格管控，加大土地供应力度以及居民收入的增长，楼市将会变得更加健康，房价收入比会逐步回归到合理水平。
回顾新中国70年的发展历程，前40年实行计划经济和福利分房政策，后30年房地产市场得到了快速发展。中国真正意义上的房地产市场化之路，开始于1998年取消福利分房，到现在不过21年时间。
如果用人的一生来打个比方，中国房地产市场不是70岁了，也不是人到中年，而是只有21岁，才从少年步入青年，前景美好。但是我们也要看到，在过去的70年里，中国人口从4亿左右猛增到14亿左右，净增了10亿人口，人口的爆发式增长与长期住房建设的不足导致了房价快速上涨，通过持续加强调控，合理增加供给，房地产市场将会继续充满活力。
访谈
房地产市场有条件保持平稳健康发展
——访戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理 王盛
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■中国经济时报记者 周雪松
全球房地产市场起起落落，往往具有一定的周期性。在全球经济面临很多不确定性和国内经济增速放缓的情况下，中国房地产市场未来表现如何？日前，中国经济时报记者专访了戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛，就当前大家最为关注的中国房地产市场机会、存量市场与城市更新以及房地产调控等问题进行了剖析。在王盛看来，中国房地产市场有条件保持平稳健康发展。
中国必将持续吸引国内外投资者
中国经济时报：近来，全球经济面临很多不确定性，中国写字楼市场也受到影响，怎么看待中国房地产市场的机会？
王盛：在我看来，未来中国房地产市场还有很多机会。不过，受经济下行压力的影响，中国写字楼租赁市场整体的确表现出疲软现象。2019年上半年，北上广深四大一线城市租金水平均出现不同程度的松动；二线城市中，除成都和南京租金保持坚挺外，其余各城市也都纷纷出现租金下滑现象，尤其是长沙和天津，租金降幅均超过5%。
从投资市场上来看，一线城市受写字楼空置率普遍攀升和租金下滑影响，投资者对其更多地还是采取了观望的态度。反之，二线城市的表现较为乐观，投资交易同比有所上升。但与一线城市不同的是，二线城市得益于当地人口及可支配收入的快速增长，交易类型主要以零售物业为主。整体来看，2019年上半年中国商业地产交易总额仍较去年同期微涨3%。
长期来看，对于一线城市，如北京，作为全国的政治、文化、国际交往及科技创新中心，以及写字楼市场高租金、低空置率和稀缺的供应现状，必将成为投资者资产配置中必不可少的一部分；上海凭借其金融地位一直都是外商投资者资产配置的重仓所在地；而随着粤港澳大湾区规划纲要的公布，以及人才、企业各项减税政策的相继出台，深圳同样是投资者不愿忽视的重要市场；随着近两年落户政策放宽后，人口红利的增加必将使一些开放户籍政策的新一线、二线城市商业地产市场受益。
中国商业地产市场规模庞大，在全球经济不确定的大背景下，中国的GDP增速仍处于世界前列，经济的稳定发展以及多样化的可选城市、物业类型等，必将持续吸引国内外投资者的目光。
存量市场和城市升级改造空间巨大
中国经济时报：近年来，存量市场和城市更新备受关注，我们知道，在这方面，由戴德梁行负责升级改造的盈科中心项目非常成功，并且成为了房地产行业经典案例，你对国内商业地产存量市场和城市升级改造空间怎么看？
王盛：位于北京燕莎商圈的盈科中心项目，2014年8月由基汇资本购买后由戴德梁行负责将其进行升级改造，改造内容包括写字楼和公寓的内饰和外立面、商业改造成写字楼、整体项目设备和新风主机的全部更新等。2018年10月，再由北京愿景明德管理咨询有限公司以105亿元拿下，而原业主方基汇资本2014年购买该项目时仅58亿元左右（9.39亿美元），资产升值非常明显，租金水平也较改造前有大幅提升。除此之外，戴德梁行负责城市更新的项目还包括对新大都饭店的升级改造，规划将其改造成为写字楼及其商业配套综合体；为顺应北京市委对北京图书大厦提出的面貌焕新、商业升级及献礼“国庆70年”的要求，2018年戴德梁行得到新华书店集团业主关于北京图书大厦项目改造顾问项目的直接委托，对北京图书大厦开展整体的改造、设计及运营顾问工作，等等。
2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%。改造后的项目凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可为降低企业租赁成本的布局设计，不仅能吸引更多优质租户入驻，而且还可以实现出租率和租金的双提升。
目前，一些国内开发商在融资方面仍面临困难，导致一些在建项目在未来两年内很有可能会出现延迟交付现象，目前也已有大批在建工程出现延期现象。这样一来，存量市场将受到更多关注，在全国提倡城市更新的大背景下，老旧项目的升级改造在近两年成为整个中国商业地产市场的主要趋势。
长租公寓与联合办公高度依赖资本推动
中国经济时报：现在联合办公、长租公寓都有退潮迹象，你认为是什么原因造成的？
王盛：联合办公前期基本是依靠资本的推动来扩大规模。而在实际运营中，除了面临来自同行业的竞争以及抢夺市场占有率的原因外，也有来自传统写字楼市场的竞争压力。因此，在这个过程中，很多小品牌一旦资金跟不上或者出租率过低，就很难支撑下去，而拥有较好市场资源与资金实力的大品牌就相对占优势。因此，市场逐渐出现整合、并购的现象。比如优客工场与无界空间、方糖小镇的合并、wework与裸心社的合并，等等。
在盈利方面，目前联合办公企业在这方面仍存在挑战，大部分营业利润主要还是依赖于租金收入，投资人也变得越来越谨慎。许多联合办公企业也在和开发商积极合作，通过营业利润分成等方式降低其运营成本及降低风险。另外，也希望通过输出物业管理、企业定制服务等轻资产运营开辟新的盈利模式。
长租公寓与联合办公的快速发展都高度依赖资本的推动。因为初期房源的获取、装修等都需要大量的资金投入，而随着越来越多品牌涌入市场，市场竞争也越来越激烈。不仅品牌间在争夺客源，他们一直还在与传统的租赁市场抢占客源与市场。在这个过程中，很多小品牌一旦资金跟不上或者出租率过低，就很难支撑下去。
中国有条件保持楼市平稳健康发展
中国经济时报：在你看来，中国内地房地产和美欧房地产有何不同，我们的做法能够使房地产行业保持持久的繁荣吗？能否破解高房价与消费之间的矛盾？
王盛： 欧美国家的房地产市场经过多年的发展已经是完全市场化，市场价格主要由供需关系和市场利率等客观因素决定，中国房地产市场化始于1998年，至今才20年的时间。在这么短的时间内依赖房地产市场的发展，中国基本解决了人民的居住问题，1978年中国的城镇居民人均住房面积只有6.7平方米，2018年这个数字是39平方米。可以说，依托于中国房地产市场的发展，居民的居住条件得到了极大改善，这是一个非凡的成就。
当然，快速粗糙的发展肯定会带来很多的问题，这其中对房地产的过度投资以及炒房哄抬房价都是发展带来的负面产品。由于过分依赖房地产，导致经济被房地产绑架，同时大量资金沉淀在房地产中，导致实体经济得不到足够的资金支持。这也是为什么过去几年国家一直在努力摆脱经济对房地产的过度依赖。
面对当前国际形势的不确定性以及中国经济面临的诸多挑战，今年7月份召开的中央经济工作会议仍明确了不使用房地产作为刺激经济的手段的大方针。政府在增强市场流动性的同时，严格控制了资金向房地产的流动，在房地产信托及美元债的发行方面都进行了管控。与此同时，大力发展租赁性住房，通过行政手段对市场进行适度调整，这些都是政府力图缓解市场供需矛盾、平抑市场价格作出的努力。这种努力不是短期内可以看到效果的，需要几年甚至十几年的时间才有可能产生实效。相对于欧美来说，中国内地的房地产调控能力是很强的，效率更高，办法手段更多，有条件保持房地产市场的平稳健康发展。
从房价与消费来看，成都是很值得关注的城市，成都的夜间经济很发达，这座城市消费能力强，房价也不高，很好的房子单价才两万元左右，在北京同地段可能是几倍甚至十倍的价格。成都除地域文化因素外，房价不高是这座城市消费力强、经济充满活力的主要原因，值得去深入研究。
记者观察
为什么还须加强房地产调控
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■中国经济时报记者 周雪松
如前所述，当前，我国楼市正如青年，虽尚未进入壮年，但存在的问题不少。首要的问题就是短期内发展过快带来的健康问题，须引起高度重视。健康问题解决了，楼市才能行稳致远。
关于楼市的健康问题，核心是怎样防止市场出现大起大落。不大起大落，就是我们所说的平稳健康发展。那么，怎样才能防止楼市大起大落呢？
最近与之相关，值得关注的重要举措就是，中央明确表示不将房地产作为刺激经济的手段，这是中央在经济下行压力较大的情况下作出的一项非常明智的抉择，也是对待楼市的一种正确态度。
不将房地产作为拉动经济增长的发动机，这是一个历史性的转变，可以避免选择手段不当，助涨楼市泡沫。同时也意味着中国经济在动能转换方面，找准了新的方向。
戴德梁行大中华区副总裁王盛在接受中国经济时报记者采访时表示，实际上，地方政府在这方面转型已经开始。以前房企只要有钱，拿地比较容易，现在不同了，地方政府在卖地时往往要求拿地方必须带产业，从追求短期的卖地收益，转向追求长期的税收，单纯做房地产的企业拿地能力越来越差，必须跟从事科技、先进制造、医疗等企业联合拿地才有胜算，地方政府希望引入收入高、污染少的企业。土地出让不再是一种短期行为，宁愿卖地少拿一点钱，也要引入优势产业，做强实体经济。
在戴德梁行大中华区副总裁王盛看来，健康的经济发展模式是以实体经济产业为引领的经济发展模式。当前，产业用地日益受到重视，地方政府在发展产业的同时配套一些住宅，产业主导型的经济发展模式相比以前买地卖房、快进快出的单纯的房地产开发模式要好很多，也必将是来来的主要模式。他认为，只有把作为“底盘”的实体产业做实了，经济形成良性循环，租金承受能力强了，房地产才能得到支撑并健康发展。
对于如何促进房地产业健康发展，专家们提出了很多很好的建议。譬如，专家强调，要持之以恒地坚持“房住不炒”的定位、理念和指导思想，这是实现房地产市场长期平稳健康发展的关键。专家普遍认为，建立健全房地产基础性制度和长效机制势在必行，且已经没有回头路可走。要从以行政措施为主向财税、土地、金融、投资、立法和行为规制等综合施策转变，做好稳地价、稳房价、稳预期，防止投资投机“卷土重来”，并建立起相应完善的监测、评价、考核和问责机制。
深圳市发展研究中心主任吴思康在接受中国经济时报记者采访时强调，要防止房地产市场大起大落，实现可持续健康发展，必须坚持三个基本原则：
一是房地产市场发展要与经济发展水平相适应，不能过度提前透支百姓的消费能力；二是不能用房地产作为拉动或刺激经济增长的手段，要高度警惕高房价对创新创业的破坏性作用；三是要发挥好政府和市场“两个作用”，两者必须协调发力，不能偏废。福耀集团董事长曹德旺曾对资金大量流入房地产表示担忧，在他看来，这种趋势持续下去，制造业必然被边缘化。“中国想要同发达国家竞争，不是跟人比哪个地方房价高，而是比产能、比经济，如果连制造业都拿不出手，我们还有什么优势呢？现在劳动力成本太高，经济也困难，问题都在房地产。银行的资金被房企借去盖房子，老百姓高价买房子，钱再回到房企和银行手上，资金利用率太差，赚的都是自己人的钱，有什么实质性的改变呢？”
曹德旺认为，必须遏制房地产过度扩张，房子够住就行了，以避免造成资源浪费。削减不必要的房地产开发，大量的劳动力节省出来，成本降低后，制造业日子就好过了。
生活不只是眼前的苟且，还有诗和远方。王盛认为，我们不应该一天到晚钻到钱眼儿里头，都去投资房地产、炒房子或被迫成为房奴。还应该从事诸如写作、音乐或画画等提高幸福度的事情，成为作家、音乐家或画家也是很好的选择。房价合理，大家才有能力消费，才能拉动经济发展，否则对社会发展不利。所以，还须继续加强房地产调控。
