大家都知道“熱氣球”，內部加熱空氣，作為浮力來使整體發生位移，緩緩上升，高可達十幾千米，徐徐下降，稍有不慎便會出現差池。
不過，關於熱氣球，還有一個冷知識：國際航空聯合會曾將其列為“最安全”的飛行器。
別誤會，這並不是一篇小眾的科普文，而是一篇文章的引子，熱氣球的種種特性，與房地產市場非常相似。
首先，過去這些年，樓市不知不覺已飄上高空。
開發商的規模越來越大，有媒體做過統計，選取資產規模超5000億元的房地產企業，十年時間，萬科總資產增長了7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恆大增長超20倍，融創中國增長了30倍。
房屋銷售面積越來越高，過去10多年，我國每年新增城鎮人口基本都在2000萬上下波動，但每年銷售的商品住宅面積，卻從7億平米翻倍至接近15億平米。
房價水平躥升較快，尤其是中小城市，數據顯示，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平。
其次，樓市“軟著陸”的難度很高。
在房企規模大、銷售面積大增、房價高的影響下，要讓樓市迴歸理性，難度自然很大。
遠的不提，就說最近兩天開封樓市的事，7月19日取消了限售，7月20日又撤銷了“取消限售”的規定，讓人看起來有點“一頭霧水”。
原因很簡單，市場總是容易放大這種微妙的情緒，一個本沒有多大影響的調控變動，惹得各路專家分析來分析去，樓市中稍有點風吹草動就變得焦躁不安。
以2018年為例，下半年，不少城市出現了土地流拍，繼而房企現金流短缺，降價促銷不斷，不少老業主就覺得自己吃虧了，假如房價持續上漲，房子一直供不應求，這些業主反而會“沾沾自喜”。
上去了容易，再下來就需要時間慢慢消化。
再次，房地產仍是“壓艙石”。
這一點跟熱氣球是最像的，表面上看在天空中飄飄然，時刻似乎都會墜落的危險，實則是最安全的飛行器之一。
房地產也是如此，雖然越來越多的人對居民槓桿率攀升，房屋空置率上升感到憂慮，但不得不承認，房地產市場，依然是我們工作和生活的“壓艙石”。
數據顯示，1998年以來，房地產增加值佔經濟總量的比重不斷創新高，從當年的4.0%增加至2017年的6.5%，房地產開發投資佔固定資產投資的比重，2000年以來，一直保持在20%左右。
此外，按照申萬一級行業分類， 全部28個行業中，有14個行業受房地產帶動。根據原國家統計局副局長許憲春基於投入產出表的測算，房地產貢獻相關產業增加值佔經濟總量的9%。
請注意其中的一個數字，有一半的行業都與樓市有關，我們的基建、工程、機械、建材、施工、裝修、傢俱、家電、服務業，都與房地產的景氣度有密不可分的關係。
既然房地產這麼像“熱氣球”，那麼，5年後，究竟是繼續“上升”，還是“下降”？
針對這個問題，專家回覆了兩個字：“慢熊”。
在今年三月份，敦和資管首席經濟學家徐小慶，在國金總量經濟閉門會議上發表演講指出，從利率和房地產銷售兩個角度來看，現在的樓市與2014年、2015年很相似。
儘管環境相似，但趨勢卻有很大不同，徐小慶認為，房地產未來會走出“慢熊”，也就是說，銷售額會呈現逐步陰跌、慢跌，而不會突如其來的大跌，房價也是如此。
從這個角度來看，未來5年，樓市會像即將“著陸”的“熱氣球”一樣，平穩“下降”。
一個關鍵的原因在於，今日已經不同往日。
5年前，既有棚改貨幣化、返鄉大潮等外力助推，也有信貸寬鬆的因素存在，樓市在各類催化劑的作用之下，再漲一波在情理之中，但現在已經“物是人非”，對不少三四線城市而言，哪怕掏空“六個錢包”也很難湊夠首付，更不用說一二線城市了。
5年後，調控次數會越來越密集，限售的門檻動輒就是5年以上，買套房子可能需要七八年才能脫手。
房產流動性下降的同時，租賃市場的發展也會從“雛形”到“壯大”，最近住建部公佈的第二批租賃城市名單就是實例，加上“房住不炒”理念的深入人心，樓市大概率會走出“穩中有降”的趨勢。
