環線的擴張，大抵可以發現一個城市的發展軌跡。瀋陽亦是如此。
近日，“瀋陽規劃五環範圍”的消息甚囂塵上，朋友圈和微信群都是議論紛紛。事實上，不論“五環”消息的真實性如何，就言論本身而言，確有它真實的一面。記者通過查閱資料發現，瀋陽“五環路的規劃”，實際上早在十年前就有記錄。
(瀋陽環線規劃網絡示意圖)
業內人士分析，此次“五環規劃”引起熱議和關注，是有一定市場背景以及現實意義的。
當下，瀋陽一環、二環密度呈現飽和狀態，三環、四環間的居住用地成交火爆，並呈現高密度發展。而隨著恆大、寶馬、萬達、騰訊、紅星美凱龍等行業巨頭加大投資力度，城市發展再提速，內環線發展難免進入瓶頸，進而影響到城市環線外延，新的規模型產業集群產生，並由此帶來城市升級。因此，“五環規劃”難免會被再次提及。
01從城市環線發展，看瀋陽重心南移
城市的發展大抵有兩種形式：其一，依託自然資源發展的帶狀線，如青島、洛陽，即一條交通主幹線貫穿了城市所有板塊；其二，同心圓模式，如北京、成都，以城市的行政中心、政府或者一個商業中心、標誌性建築為中心，然後不斷向外擴張。
(成都環線網絡圖)
瀋陽更偏向後者。從環線佈局上講，瀋陽呈“雞蛋形”，東西環線距離城心較遠，南北環線距離城心相對較近。同大多數城市一樣，隨著城市化進程不斷深入，經濟快速發展，瀋陽的居住趨勢逐漸由老牌核心區向外偏移。
從2017年至今，瀋陽居住、商業土地成交環線佔比數據中，1-2環內土地鳳毛麟角，三環外地塊已經成為瀋陽土地拍賣市場的主力；2018-2019年，瀋陽出讓164宗地塊，其中三環至四環沿線土地出讓數量為74宗，佔成交總數近一半。此外，三環外也正逐漸成為瀋陽樓市發展的核心區位。
(示意圖)
環線的變遷，對於區域的發展有直接的提升作用。在瀋陽，隨著市政府南遷、二環南移、一河兩岸等城市建設，帶來了一系列配套升級，政策加持，城市南移已成為發展的重中之重。渾南新市府的經濟發展動力和土地增值實力都在逐步升級。如今的新市府板塊，每一寸土地都被“新一環”這個概念徹底激活，其價值也在水漲船高。
02買房跟著政策走，“新中心”價值再被夯實
現在流行一句話，叫跟著政策去買房、跟著資本去買房。
(新市府實景圖)
隨著城市城建的不斷髮展，時間成本已經打敗了距離困擾。購房者越發清楚，買房還得把眼光放得更遠些。誠如新市府板塊，依託國家全面創新改革試驗區、國家自主創新示範區、國家高新技術產業開發區、國家產械融合示範區，多重政策疊加優勢明顯。特別是2017年自貿區正式掛牌，新市府板塊的潛能早已被購房者看在眼裡。
(自貿區瀋陽片區實景圖)
就自貿區而言，自2017年落址新市府，迄今已有3年。其3年以來的“成績單”更加讓新市府這個“新中心”底氣十足。截至目前，瀋陽片區累積註冊企業1.8萬戶，引進歐力士、供銷海外購等項目49個，科技類企業超3000家，入住金融、類金融機構500家……產業的吸虹效應，帶動了渾南人才的聚集，這一點從去年瀋陽人口統計中不難看出端倪。2019年末，瀋陽市戶籍人口756.4萬人，同比增長1.4%，其中渾南區增速最高，增長9.0%。
不止如此，從瀋陽近日發佈“全面取消人才落戶政策”來看，瀋陽終於出手搶人了，而這些都驗證了瀋陽城市將不斷外擴的現實。可以預見，未來2-3年內瀋陽將迎來一波人才落地高峰，而新市府板塊將成為較為集中的購房區域。
（圖片來源於遼寧省政府網站）
除此之外，媒體近期發佈了“大渾南”27個單元的詳細規劃佈局，涉及道路、教育、醫療、商業、居住等全方面規劃，渾南發展正加速前行。
而資本方面，3月瀋陽舉行的重點招商項目“雲簽約”，其中15個優質項目落戶渾南，簽約額476億元。無論是項目數量、還是簽約總額都位居瀋陽首位，這也意味著渾南高品質房產需求將大幅增加。
03文旅產業將成瀋陽城市更新下一亮點
跟隨政策和資本腳步，瀋陽向南趨勢已不言而喻，但城市價值還遠不止這些。《2017-2022瀋陽市城市更新運作報告》指出，“文旅創新主導模式”將成為瀋陽城市更新的一大著眼點，將讓瀋陽的城市價值上升到新高度。而這一點也備受省領導的重視。
4月7日，遼寧省委副書記、省長唐一軍到瀋陽市調研重大項目建設情況。在恆大文化旅遊城項目施工現場，唐一軍說，這個項目關注度高、影響力大，希望恆大集團加大投資力度，加快建設步伐，早日竣工運營。
(瀋陽恆大文化旅遊城鳥瞰圖)
瀋陽恆大文化旅遊城項目，是恆大投資在瀋陽打造的重點項目之一，也是坐落於新市府的、未來東北首屈一指的文化旅遊綜合體。該項目將帶動瀋陽成為世界文化旅遊勝地。
瀋陽恆大文化旅遊城，規劃有“航母級”配套：約74000㎡歐式城堡酒店、約40000㎡婚禮莊園、約31000㎡國際會展中心、約100000㎡國際會議中心、約50000㎡博物館群、8300㎡娛樂中心、7000㎡童話大街等。
(恆大童世界效果圖)
作為項目的超級配套——恆大童世界，是專為2-15歲的少年兒童打造的全球唯一的全室內、全天候、全季節的大型童話神話樂園,以中國文化、中國歷史、中國故事為核心內容，既融合中國文化精髓和世界文明，又採用世界最成熟、最受歡迎、科技含量最高的頂級遊樂設施設備及技術，打造出頂級童話神話樂園。
業內人士表示，如此恢弘和高端的產業配套，無疑將更新瀋陽乃至東北地界的文旅格局，同時也將開創瀋陽經濟發展的新紀元。按目前規劃設計，恆大童世界建成後預計年接待遊客2000萬人次以上，拉動消費金額200億元。
(南京一校恆大文旅城分校奠基儀式)
不僅如此，4月10日，南京一校恆大文旅城分校奠基儀式隆重舉行。如此以項目命名的名校，並不多見，足見瀋陽對該區域、該項目的重視和期待。南京一校作為一家擁有73年辦學經驗的歷史名校，其優異的教學質量，強大的名師團隊，始終深受家長和社會讚譽。瀋陽恆大文化旅遊城與一流教育學府合作，將打造瀋陽南部教育集群，成為未來瀋陽教育核心區域。專業人士分析，瀋陽恆大文化旅遊城引進瀋陽南京一校，是文化旅遊產業和教育融合發展的有益探索和嘗試，將有力推動當地教育事業的高質量發展，也將為新市府板塊的文化旅遊產業發展帶來良好機遇，助力新市府板塊區域價值提升。
當下瀋陽樓市熱度已毋庸置疑，城市向南、入住新市府更成為置業者的終極目標。特別是4月20日，央行再次降息，1年期LPR報3.85%，較上一次下降20個bp，創去年8月改革以來最大單次降幅。從下降幅度看，本次下調幅度高於2月，說明調節力度在加大。對於購房者而言，降息會導致資金成本降低，購房成本將會降低，利率越低，月供越少，這是實實在在的利好。從歷史來看，每逢降息，似乎房價都會上漲，甚至有人提出“此次降息，房價能否重演2015”？儘管在“房住不炒”的大背景下，這可能只是美好的想象，但從長遠看，當下必然是買房入手的最佳時機，一旦抓住，便可一步實現人生的“終極置業”夢想了。
