在土地增值稅清算時，準確地計算項目可售建築面積，才能正確地將項目開發成本在已售建築面積和未售建築面積之間分攤，才能正確地計算項目扣除項目金額、增值額和應繳土地增值稅額。
可售建築面積的審核，不是把實測面積報告（有的地方叫房屋建築面積計算成果表）上的數字簡單的相加，因為有些物業，比如地下儲藏室等可能沒有測繪，所以拿測繪報告數字簡單相加得出的結果基本上都是不正確的。可售建築面積的審核，要結合實測面積報告、規劃許可證、施工許可證等相關證件，並實施包括查看現場等必要的審核程序。
一、 審核統計項目建設工程規劃許可證信息。
建設工程規劃許可證是城市規劃行政主管部門依法核發的，確認有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，各項建設工程經城市規劃行政主管部門核發建設工程規劃許可證後方可施工。項目所有的建築業態，建設工程規劃許可證或其附件上一般都會有記載，但實測面積報告上卻不一定有體現，所以審核統計建設工程規劃許可證是審核確定可售建築面積的基礎之一。我一般在審核時編制項目建設工程規劃許可證審核統計表以便後期使用。樣式如下：
二、審核統計項目建設工程施工許可證信息。
建築工程施工許可證是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批准文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。企業一般在取得建設工程規劃許可證之後才能辦理建設工程施工許可證。我一般在審核時編制項目建設工程施工許可證審核統計表以便後期使用。樣式如下：
備註欄內的信息有的地方是在施工許可證的備註欄內，有的地方在施工許可證附件上。
根據企業提供的證件，將上面兩張表審核統計好之後，需要比較一下兩張表的差異，如果差異過大，有可能是個別證件企業漏提供，需要補充。
三、審核統計商品房預售許可證。
商品房預售許可證是房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件，沒有取得商品房預售許可證不得對外銷售。審核商品房預售許可證的主要目的是瞭解開發項目哪些物業已批准對外銷售。我一般在審核時編制商品房預售許可證審核統計表，格式如下：
四、結合實測面積報告，填寫可售建築面積表。
實測面積報告是由經批准的單位出具的，是進行產權登記的依據。
在審核確認可售建築面積時，我一般對照實測面積報告，將實測面積報告上的建築面積填入項目實測面積及可售面積審核彙總表相關欄目。格式如下：
首先，實測面積報告上列示的建築面積，按實測面積報告上的數字填入表中相關欄目；實測面積報告上沒有列示的，按規劃許可證或施工許可證記載的面積填寫。
比如：1#樓實測面積報告上記載商業809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業用房302.98平方米。這時，應該先把上述三個建築面積分別填入項目實測面積及可售面積審核彙總表相應欄目。再將實測面積報告與規劃許可證及施工許可證比較，發現1#樓實測面積報告比規劃許可證和施工許可證少了地下建築面積520平方米，這個520平方米是什麼業態，可否銷售，從相關證件上無法判斷，就需要通過實地審核確認。
一般來講，在土地增值稅清算時，地下非機動車庫、人防工程、物業用房、社區用房 、公廁、核心筒等作為不可銷售面積，住宅、機動車庫（車位）、儲藏室、閣樓等作為可銷售面積。
配套建設的幼兒園，各地規定不一樣，有的地方規定必須無償移交給政府部門，有的地方沒有明確，儘管不能辦理產權證，但不影響企業對外銷售。
不可銷售建築面積需要移交給相關部門或單位的，企業需提供移交的證明材料，比如物業用房、社區用房、人防工程等的移交。有的地方對於不可銷售面積還要求到房地產管理部門登記公共配套設施，有點地方則無此要求。不可銷售建築面積如果銷售了，在計算土地增值稅時應作為可銷售建築面積。
實際工作中，還有其他業態，在此就不一一說明。
五、實地審核，現場調查瞭解。
在實地審核階段，就項目的可售建築面積而言，主要審核以下內容：
1、確定通過相關證件無法確認的業態。
比如我們上面提到的1#樓地下建築面積520平方米是什麼業態，可否銷售，就需要通過實地審核予以確定。
2、調查瞭解公共配套設施是否有對外銷售的現象。
比如地下非機動車庫，正常情況下由業主共用，不可對外銷售，但個別開發商在項目驗收後再將非機動車庫改造對外銷售；甚至極個別開發商，將物業用房移交一部分，其餘的對外銷售了，這種情況通過實地調查瞭解就會發現。
3、審核通過相關證件無法確認的建築面積。
比如，有一棟樓規劃許可證及施工許可證均記載建築面積為15000平方米，但實測面積報告記載的面積為14000平方米，一棟樓面積差1000平方米一般是不正常的，這時我們就會通過實地審核的方式，到現場實際察看這棟樓的建築情況，可能就會發現頂層有閣樓，地下有儲藏室或非機動車庫等。
4、審核項目是否有規劃之外的其他建築。
這種情況聽起來象笑話，但真的存在，我們曾通過實地審核，發現一個項目比規劃多建設了一棟樓。後開發商承認這棟樓未經批准建設，不能辦理產權證，只對內部員工銷售。
六、確定可售建築面積。
實地審核結束後，結合實地核實情況對項目實測面積及可售面積審核彙總表進一步整理，補充完善，這樣開發項目的可銷售建築面積就可以確定下來。
下期內容：銷售收入及銷售面積的審核。
