這是對中國國情、倫理和城市關係理解最透徹的房企
又到一年年報季。
過去十多年的“黃金時代”，地產年報季總是“你方唱罷我登場”。尤其是香港內房股，開發商爭相鬥豔，媒體爭相報道，浮華擾攘，好不熱鬧。今年受疫情影響，發佈會大部分改為線上，雖隔著屏幕和電話，懟君卻感受到了企業家創業維艱的真實感，起碼，這場疫情當中，他們更加找到了自己的初心，也安靜下來想未來的方向，這是好事。
綜上，這一屆的房企顯得更加純粹和實在，隱隱中又透露對中國經濟的信心。
鬱亮或隱藏了利潤，交了一份十分樸實且無華的作業，年報歸年報，真實活下去才是硬道理。
孫宏斌直言2020年是收併購的好機會。
上週五，碧桂園也發了年報，總裁莫斌表示 “雖然這次疫情帶來一定影響，我們還是有相對大的空間可以進行調整。對於未來地產的走勢，我們保持
謹慎樂觀的態度。”謹慎樂觀，穩中增長，這是當下白銀時代中最重要的品質，懟君嘗試在碧桂園的年報中，找到這幾年持續增長中，和而不同的秘密。
1st 碧桂園的“和”：三項指標看財務穩健
每年年報，行業總是充斥著“規模王、利潤王、拿地王”等說法。如果還有一個“王”給碧桂園的話，懟君認為一定是“穩健王”。利潤暴漲暴跌，拿地高舉高打的房企懟君見多了，但在穩中不斷提升投資價值的房企並不多見。
懟君覺得，碧桂園的優秀在於財務穩定，下面給大家羅列碧桂園幾組數據：
營業收入逐年增長。2019年達到4859.1億元，同比增長28.2%。
2014-2019年碧桂園營業收入
淨利潤：昨天說過，商業是最大的慈善，不賺錢的公司其實就是不務正業。從盈利方面，碧桂園淨利潤還是歸屬股東核心淨利潤兩個指標，近五年都逐年穩步上漲，同時兼顧安全和發展。
2019年淨利潤約為612億元，同比增長26.1%。
補充一點，淨資產收益率ROE是最能展現上市公司的經營和盈利水平，碧桂園的ROE長期處於行業較高水平。而對股東和投資者回報方面，並且董事會建議派發末期股息每股人民幣34.25分，同比增長13%；加中期股息後的全年合計每股派息57.12分，同比增長17%；全年分紅額約124億，投資這樣的企業，無論是前景和回報都十分可觀，難怪碧桂園被納入恆生指數成分股，是槓槓的大藍籌。
淨借貸比率常年低位：這樣的巨型房企，淨負債率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點。碧桂園常年把淨負債的紅線控制在70%以內。更難得的是，2019年底，碧桂園的現金餘額達2683.5億，現金短債比為2.3倍，EBITDA覆蓋利息倍數為4倍，財務安全墊相當厚實。
這樣穩健又好看的年報，在行業內真的十分難求了。
2nd 碧桂園的“不同”:重新定義中國城市價值
碧桂園的歷史，實為一部完整的中國城鎮化發展史。
上個世紀90年代，很多企業家紛紛下海創立地產公司，不少開發商曾經因在三四線平價拿地，在高溢利的浪潮中尋找中國房地產的一席之地。進入21世紀，房企迅速拋棄三四線，像恆大、星河灣等等，曾經的三四線之王，恨不得立刻摘下帽子，洗腳上岸，走向大城市。而行業龍頭中海、萬科、融創也重倉一二線城市，甚至大家一度搶地王、做豪宅、拼高端。
戰略本無對錯，因人而異，但三四線城鎮是否再無價值可言？懟君認為，恰恰相反。
從龍頭房企碧桂園的發展路徑來看，城鎮的價值一路浮出水面。更難得的是，這家企業不管排名和規模如何，都沒忘記自己的初心和路線，始終緊貼中國城鎮化進程，並利用對中國城市的差異化定位，尋找生存空間，並迅速壯大成為行業龍頭。今年年報，這家房企又再一次重申了投資定位——
堅持佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線。
從城市能級區分，碧桂園在一線城市、二線城市和三四線城市的權益可售資源分別是2906億元、6140億元和7976億元。潛在權益可售貨源包括128億元已簽署MOU、暫未完成工商登記的權益可售資源，和7031億元參與一級土地開發的權益可售資源。
如果單從一二三四線來劃分投資標的，這也太簡單粗暴了。如何挖掘有投資價值的城鎮，以下幾點，學投資的朋友，不妨做做筆記：
首先，全覆蓋，均衡佈局，規模中尋找話語陣地。截至2019年末，該公司已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為 2512個，分佈於 31個省/自治區/直轄市的 282個地級市，總覆蓋 1299個區/縣，在貨值方面，截至2019年底，土地權益可售資源共24181億元。
全覆蓋，並非無價值差異地覆蓋，而是在所有省份各城市能級的頭部插旗，形成星羅密佈的多維度品牌矩陣，這才能最大限度增擴產品價值的共鳴聲浪，這一點碧桂園做到了。
第二，緊貼人口數量和流入區域：無論是城市，還是城鎮，有人才有靈魂。從人口創新學的角度，人口是城市（鎮）的創新動能。在碧桂園已獲取的可售資源中，97%位於常駐人口50萬以上的區域，93%位於人口流入區域，這是什麼概念？懟君舉個例子：
人口在50萬以上的城市（鎮）都有哪些？
浙江義烏：（常住人口81.8362萬人，2019年GDP為1421.14億元，同比增長7.4%）
江蘇太倉：（常住人口71.92萬人，2018年GDP為1330億元，同比增長6.8%）。
人口稍微往上走些，100萬人的城市，又有哪些呢？
蘇州崑山（常住人口165.70萬人，2018年GDP為3832.06億元，一年的GDP可以媲美西部一個省）
浙江舟山（常住人口116.8萬人，2019年GDP為1372億元，人均GDP為11.68萬元）
寧波慈溪（常住人口105.57萬人，2018年GDP為1737.03億元，比上年增長9.8%）
以上的城市，既有以一線城市比如上海作為中心概念輻射城市，也有自身產業能力過硬的三四線城市。中部地區方面，人口流入城市還有：長沙市長沙縣（常住人口108.90萬人， 2018年，全縣實現地區生產總值1509.3億元）、長沙瀏陽（149.38萬人，2018年GDP達1342.1億元）等。
諸如此類的城市（鎮）都是碧桂園進入的地方，特點是人口量小而美，能量導入趨勢強，註定不平凡，進入是很正確的選擇。
第三，精準佈局五大城市群，關注一二線城市外溢需求。從區域分佈來看，長三角、廣東省、環渤海、長江中游和川渝等五大城市群可售資源佔比高達73%，並且在粵港澳大灣區已獲取3091億元權益可售資源，另有潛在權益可售資源3226億元。
關注三四線，不代表脫離一二線。懟君經常和大家說，碧桂園看似做三四五六線居民的生意，實際上很大部分，都是來自一二線城市居住需求得不到釋放的居民，還些從三四線進城打工，有一定成就後，想在老家給父母盡孝，在老家落葉歸根的人們。
這是碧桂園對中國國情、人性倫理和城市發展之間的關係最透徹的理解，所以為什麼這家房企能重新定義中國城市價值？關鍵在這裡。
受疫情影響，2020年的開局讓不少開發商感到暗淡。基於行業逆勢，碧桂園在投策方面，有了更明確的標準和選擇，據介紹，碧桂園會監控每個特定城市的庫存和平均每月銷售面積，庫存分為四類：已取證未售、在建未取證、存地未開發、未來供地計劃。通過這些指標研究微觀市場的供求關係，從而從市場的維度給出“積極進入”、“機會進入”、“暫不進入”的建議。
根據觀察，碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
碧桂園集團常務副總裁程光煜在業績會上，對今年投資信心作了充分註腳：“2020年，碧桂園計劃的土地投資金額依舊是1600億元，但或許會基於優質的土地資源與充沛的現金儲備調節用度，“除了熱點城市競爭激烈外，非熱點城市的溢價和競爭或許會有所減弱，我們對今年房地產的走勢持謹慎樂觀的態度”。
LAST 對中國經濟 保持信心和初心
在年報發佈會上，碧桂園總裁莫斌表示：“對中國房地產市場有信心，城鎮化的推進仍有巨大空間。在疫情可控、政府出臺相關支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場機會，實現高質量發展。”
每一次危機或許都是一次機會，在每一次變局和改革浪潮中，大企業總能在大勢找到自己正確的方向。 在在中國城鎮化的浪潮中，碧桂園迅速發展，成為行業龍頭，並向百年企業的目標奮鬥。而如今全世界進入高科技的浪潮，碧桂園又堅定佈局機器人行業、現代農業，為中國新產業注入動能。
做一件事不難，但要幾十年專心致志在某個行業精耕細作，不忘初心，急國家所急，順應時代需求，這才是標杆企業在每一個時代都能處於上游的根本。
不忘初心，方得始終。
作者 | 懟君
實習編輯 | 暐聞
文章來源：對數財經
