在房地產結轉主營業務成本時，成本核算中的難點——成本分攤成為不可迴避的問題。到了成本分攤環節，成本對象的選擇、分攤標準成為最考驗一個財稅人員經驗的工作，同時成本的二次分攤與確認是房地產公司的成本特色。
1、房地產公司成本分攤的標準
一般按建築面積與可售建築面積兩種方法，這兩種分攤標準都是財稅認可的分攤方法，但是按可售建築面積法分攤更加簡單，按建築面積法分攤相對複雜，但是從業務的角度容易被理解與接受。
（1）以建築面積作為分攤標準。以總成本除以總建築面積，然後根據每個建築面積的最終歸屬權來結轉銷售成本或結轉自持資產價值是大部分房地產公司的選擇。這種做法能被大部分人所接受，是因為分攤原理簡單，同時被各種稅收文件所默認與推崇。但是按這種方法，每個建築面積都分攤了成本，由於物業管理場所及地下人防、架空層、學校、醫療設施等都不能辦出產證不可售，因而需要將這些不可售建築面積按照相關規定處理。
（2）以可售建築面積作為分攤標準。可售建築面積無論在企業所得稅還是在土地增值稅中都是一個核心概念，但是無論在企業所得稅還是在土地增值稅中都沒有對這一核心概念進行定義。根據《中華人民共和國城市房地產管理法（修訂版）》第三十八條“無權屬證書的房地產不得轉讓”，因而可轉讓的建築面積為能辦出產權證的建築面積，可售建築面積就是能辦出土地使用證、房屋產權證進行流通的建築面積。
2、成本的二次調整
成本的二次甚至多次調整是房地產公司成本核算的特色，這是因為房地產公司交房確認銷售收入、結轉銷售成本時，按照房地產開發的慣例，這時整個開發項目的決算沒有完成，整個項目的準確成本無法確定，有時項目決算會拖延至交房後兩三年之久。
但是由於財稅核算的需要，需要及時結轉出收入與成本，因而交房時的成本總額一般是根據項目工程預算與合同總額確定的，然後按建築面積或可售面積分攤出單方成本，再根據已銷售面積佔整個項目可售面積的比例結轉出銷售成本，這時結轉出的銷售成本是不準確的，帶有估計的成分，所以要在項目決算後，根據完成的項目決算數據確定準確的項目總成本，再二次調整原已結轉的成本數據，二次調整的步驟：①首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤；②然後再將由已完工成本對象負擔的部分，在已銷售和未銷售產品之間進行分攤。
需要說明的是，只要第一次結轉的單方建築面積成本與最終決算的單方建面成本沒有過大的差異（通常按不超過單方成本的±10%來判別），二次成本調整不做追溯調整，而是將二次計算的銷售成本差異按未來適用法計入當期期間損益。
3、案例說明：
甲房地產公司A樓盤共計開發可售建築面積20000平方米，2010年11月已竣工備案，截至2010年年末支付並取得發票開發成本為35000萬元，項目預算開發成本為40000萬元。2010年12月交房8000平方米。2011年2月又交房12000平方米。2012年3月項目竣工決算，A樓盤共發生開發成本41000萬元。
（1）第一次成本分攤
2010年，A樓盤完工並且交房，計算單位可售建築面積成本=40000/ 20000=2萬元/平方米。2010年12月交房8000平方米，因而銷售成本=2×8000=16000萬元。
2011年2月又交房12000平方米，因而銷售成本=2×12000=24000萬元。
（2）第二次成本分攤
2012年3月，項目決算結束，A樓盤共發生開發成本41000萬元，因而單位可售建築面積成本調整為41000÷20000=2.05萬元/平方米。
2.05÷2=1.025%，不超過差異±10%的範圍，因而不需要對銷售成本進行追溯調整，將新增加的成本1000萬元全部計入2012年度。
因而甲房地產公司2010 ~ 2012年的銷售成本分別為16000萬元、24000萬元、1000萬元。
