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在對吳少博律所進行採訪的過程中，律所主任吳少博律師給我們講述了一個他們曾經代理過的一個案件，用他的話說，“很有意思”。經過了解，當時還是吳少博律所第一次遇到此種案件。
案情如下
委託人某公司於2003年1月1日與北京市通州區某村委會簽訂了《廢棄場院租賃協議》，約定由委託人承租該村村西3.05畝土地，租期共20年，自2003年1月1日始至2022年12月31日止。其後，公司在上述地塊修建了房屋，取得了鎮政府規劃辦公室核准的工業用地批文並繳納了相關稅費
2012年，區政府對包括委託人承租土地在內的集體土地實施徵收。2012年6月，村委會向北京市通州區人民法院提起民事訴訟稱，鑑於上述土地已經被依法徵收，其已與區政府簽訂了《補償安置協議》，其與委託人間的合同已經無法繼續履行，要求判令解除其與委託人間簽訂的《廢棄場院租賃協議》，判令委託人將上述土地騰空後交給村委會。案件經通州區法院一審、北京市第二中級人民法院終審，判決解除了村委會與委託人之間簽訂的《廢棄場院租賃協議》，但稱因委託人與區政府之間關於拆遷補償的問題尚未達成一致意見，故關於騰退土地的問題，可另案解決。
得知自己與村委會簽訂的《廢棄場院租賃協議》被解除後，委託人慌了神，擔心自己只能無條件的交出土地，自認啞巴虧。於是，委託人找到了吳少博律師事務所。吳少博主任對這個案件十分感興趣，於是他親自代理了這個案件。吳主任接手後，立刻安撫了委託人焦躁不安的情緒。吳主任首先告訴委託人，法院的判決是完全合法的。《合同法》第九十四條明確規定道：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的……”而徵收拆遷屬於典型的不可抗力，因為它不能預測，也不能抗拒。所以，法院判決解除租賃協議是完全合法的。但這並不意味著委託人只能自認倒黴。委託人作為合法的承租人，作為合法權益確實遭遇拆遷侵犯的受害方，其是有權利向拆遷方主張合理的補償的。法院的判決也說明了這一點，雖然判決解除了租賃協議，但同時認定“委託人與區政府之間關於拆遷補償的問題尚未達成一致意見，故關於騰退土地的問題，可另案解決”。經此分析之後，委託人懸著的心算是暫時得以放鬆。之後，在吳少博主任正準備根據案件事實及法律規定向區政府進行維權的時候，又節外生枝。2012年11月29日，區政府以排除妨害為由提起民事訴訟，要求委託人騰退租賃場地。
委託人隨即拿著起訴書副本驚恐的找到吳少博主任。吳主任看完起訴書後，當即斷定，區政府的行為並不合法。
律師點評
吳少博律師說到，只有當政府作為平等主體的時候，才可以向法院提起民事訴訟。例如，在政府作為市場主體向公司採購辦公物品的場合，若政府與公司關於買賣合同產生了糾紛，政府是可以向法院提起民事訴訟進行維權的。因為此時，政府並不是在行使行政職能，其純粹是作為一種市場主體，因此與其他主體處於一種平等的地位。但在徵地拆遷中，情況卻並非如此。只要公民的土地或房屋被納入了徵地拆遷範圍，無論公民是否願意，其都要接受這樣一種結果。這種強制性的特徵，顯然不應該在平等主體之間存在。所以，徵地拆遷行為，本質上屬於一種行政行為，是政府履行推進城市建設這一行政職能的行為。因此，在徵地拆遷中產生的政府與拆遷戶之間的糾紛，是不可以通過民事糾紛進行解決的。當然，有人可能有疑問，如果對《安置補償協議》產生糾紛，政府和行政相對人都可以向法院提起違約之訴來維護自己的權益，難道違約之訴不是民事訴訟嗎？當然，違約之訴是民事訴訟，這毋庸置疑。但請大家注意，《安置補償協議》簽訂後，徵地拆遷就已經接近尾聲，此時，徵地補償的行政性質已經轉化為民事性質。這話具體如何講呢？也就是說，《安置補償協議》簽訂後，政府不再有權力強制推進拆遷進程，一切行為都要按照這《安置補償協議》的規定來操作，任何違背這個協議的行為都是一種違約行為。可以說，一紙協議將徵地拆遷從政府單方強制行為轉變為政府與拆遷戶雙方的合意行為。因此，這兩者並不是互相矛盾的。具體到本案中，本案中，與區政府簽訂《安置補償協議》的並不是委託人（委託人作為承租人，並不是所徵收土地的所有人，是沒有資格簽訂《安置補償協議》的），而是村委會。因此，區政府可以對村委會提起違約之訴，但對委託人，區政府並沒有提起違約之訴的基礎，更別提從未在徵地拆遷領域出現的所謂的排除妨礙民事訴訟了。總之一句話，本案中區政府與委託人之間的糾紛實質上是徵地拆遷糾紛，而非排除妨害糾紛。可以認定委託人對涉案土地擁有合法使用權，對土地上房屋享有所有權。委託人的身份應當為被拆遷人，原告區政府應當依法對被告進行補償安置。
維權攻略
委託人雖然對吳少博主任的分析深以為然，但吳主任自己知道，上述分析只是基於法理基礎，雖然淺顯易懂，甚為明瞭，但是，若想僅憑此就得到法官的支持，顯然有些說服力不夠。作為律師，永遠要從現行法律法規入手進行維權。吳少博主任在仔細分析案情的基礎上，制定了兩種維權方案。
第一種，就是遵循上述思路，在廣泛查閱法律法規的基礎上，找到了這樣一份法律依據支撐我方的觀點，即《最高人民法院關於當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批覆》（法釋[2005]9號）。該批覆明確規定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。根據該規定，本案應當裁定駁回原告之起訴。
第二種，將錯就錯，根據《中華人民共和國合同法》第97條規定：“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失”。但鑑於合同相對性之原則，上述權利必須由《廢棄場院租賃協議》的相對方即村委會行使，本案原告區政府以排除妨害為由提起民事訴訟，請求人民法院判令委託人騰退租賃場地，其並非適格原告。這是從程序法的角度進行維權。
最後，在尊重委託人意願的情況下，吳主任將兩種維權方案進行結合向法院闡釋了本方的觀點。該案最終以區政府撤訴告終，委託人也拿到了自己滿意的賠償數額。
該案的維權過程大致就是這樣。吳律師最後總結到，雖然花了大氣力，但方向總是對的。其實，拆遷維權案件都是大同小異的，即使具體案情不一樣，但是維權思路和維權步驟都是相似的。因此，經驗很重要。
我想，這也許就是北京吳少博律所為何能一直髮展壯大的原因吧。因為專業，因為經驗。
