Han-DaiJun
我曾經做過房產中介，二手房的市場，天津這邊最近成交量比較低，所以說今年想在天津置業的話還是很不錯的，因為很多二手房都在降價，如果錯過今年，未來肯定不會有這麼低的房價，畢竟京津冀一體化，天津的經濟將來肯定是會向這些一線城市慢慢靠攏，經濟上去，房價自然也就上去，所以說今年絕對是個買房的好機會
津漂青年
您所提到的天津當下二手房市場如何，是否可以出手！我們可以從二手房的各項數據來看一下。
第一，成交量，二手房在QY以後成交量有明顯回升，但是，相較於去年同期仍處於下降通道。價格相較於之前仍然處於低位。
第二，購買二手的大部分客戶，面積都集中在80㎡左右的產品，房子總價都控制在180萬以內。
第三，現在賣方業主成交週期一直維持在6個月左右，賣方客戶成交週期在2個月左右，說明，現在掛牌的房子很難賣出去，而，買房人意向比較強烈，屬於買方市場，不要著急下手。
第四，目前，成交房源中，降價房源佔比較大，基本上在90%以上，購買二手房時，一定要設定好自己的心理價位，跟業主好好談一談。
第五，目前，關注二手房新增加的客戶，其中，被中介帶去看房的只有20%，之前都是在50%以上，由此，可以看出，現在客戶觀望情趣比較嚴重。
以上，這些數據顯示，如果，您近期有購買二手房的想法，可以出手，目前，與您一起看房的客戶不是很多，房源充足，有一定的議價空間。遇到著急出手的業主存在撿漏的機會。希望，以上的建議能夠幫到您。
大元觀房
天津復工一個月，最大的感受是什麼？
大家不是著急逛吃逛喝，竟然是抓緊看房買房。
受到疫情管控的影響，新房市場最先啟動，二手房市場滯後。
但是，從3月下旬以來，二手房市場以“百米衝刺”的速度反彈。
天津樓市現在的狀態是：沸騰——小陽春來了。
無論是輿論環境，還是直觀感受，天津二手房回暖相當明顯。
帶看量和成交量都恢復的很兇猛，甚至不少業主都調高了掛牌價格，心理價位也提高了。
1
成交均價10個月以來首次漲
2月，天津樓市停擺，二手房僅成交了100多套，基本陷入了真空期，參考價格多半是掛牌價，不具備實際意義。
沒有量，何來價，漲跌更無從彈起。
所以，我們將2月休克的樓市“越過”，用3月的成交價格與1月對比，才能看出市場真實狀況。
小陽春來了，二手房價格，微漲！
3月，天津二手房成交均價漲幅0.73%。
雖然漲幅不大，但從2019年5月開始，二手房價格已經“10連跌”，終於反彈上揚！
小陽春是天津樓市每年的傳統行情，即便沒有疫情出現，我們在去年底也預測過，春節後二手房價格一定是看漲的。
2019年也是如此，2、3、4月二手房連漲了3個月。
二手房價格上漲有兩個原因：
① 業主信心迴歸。
全國樓市都是政策放鬆的氛圍，天津落戶政策放鬆已經實質落地，業主覺得市場向好，自然把價格提高。
從貝殼數據來看，3月二手房掛牌價格明顯上漲，漲幅達8%，說明業主預期很樂觀。
② 量在價先，成交量、帶看量明顯起勢了。
2
成交大放量
3月，天津二手房成交量迅速反彈。
貝殼、我愛我家、中原地產三家成交總量2709套，比2月漲了2215%，最主要的，比1月漲了5%。
二手房市場正在快速恢復。
但是，與去年3、4月的小陽春相比，還遠遠不及。
按照正常的放量水平，如果沒有疫情，3月成交量至少要在5000套以上。
一方面，很多小區依舊管控很嚴，看房受影響；
另一方面，北漂來天津看房後回去還得隔離，而北漂置業在每年小陽春中佔比非常大，去年也是如此。
從最近的日成交數據來看，確實生猛。
3月最後一週，成交量開始強勢反彈；
到4月初，週末成交量最高已達178套，超過1月的最高值，與去年12月翹尾的最高值成交量差不多。
照這個速度，預計五一期間將出現成交最高峰。
數字對於市場信心的傳導，無疑是巨大的，每一個創新高的數字，都足以左右買房人的決定。
很多中介表示，最近成交速度明顯變快了。
3
新增房源驟然增加
成交量“突飛猛進”的背後，不能忽視掛牌量的新增。
據貝殼數據，進入3月以來，新增房源量驟然增加。
3月新增已達24000多套，甚至超過了去年12月，同比增加9.2%。
3月中旬開始，房源傾瀉而出，最高每天新增掛牌1300多套。
去年下半年二手房冷得不行，幾乎所有業主都對今年小陽春預期爆棚，等著這一波把房子出掉。
但是，二手房與新房市場邏輯一樣，天量供應的背後，想走量就得降價。
二手房市場也是分化的，不是所有的房源都能被盯上。
據貝殼統計，3月，在11萬套掛牌房源中，有10.56%的房源降價出售。
個別房源近7天最高降幅70.7%，更有甚者，一週內總價連降45次。
大部分都是先漲後降，預期過高之後回調價格。
4
帶看量兇猛，已恢復
現在二手房市場已經熱到什麼程度？有買房人開始恐慌！
為什麼恐慌？
買房人對成交量反應沒那麼及時，而帶看量是對他們最大的衝擊。
近期看房人明顯增多。
有群友表示，奧城公寓1套房子20組人一起看，最終房東象徵性的降了1萬元後，他趕緊定了房。
3月最後一個週末帶看量已突破5000次/天，4月清明小長假又衝高，已達6314次/天。
而2019年全年的最高值也就是7000多次/天，帶看量“已復原”。
隨著迴歸正常，4、5月帶看量將更加兇猛。
從日均帶看量來看：
3月為1684次/天；而4月僅10天，這個數字就已高達3752次/天，甚至超過了去年12月和3月兩個最高點。
現在買賣雙方的心態又開始激烈的博弈。
羊群效應造成買家恐慌；看房人多造成賣家膨脹。
很意外，最近一週帶看量比較多的房源，環城與市區各佔半邊天。
環城一些90平米左右的較新房源很受關注。
比如中交樾公館、社會山西苑、富力津門湖等，有可能是買房人著急落戶，等不了新房。
而市區，熱度高的並不侷限於150萬以內的低總價房源。
比如南開區廣泰園418萬的房源、和平區和平時光463萬的房源，7天帶看量能達到24和19次。
所以，今年的小陽春不僅是剛需人群入場，改善人群同樣在出手。
一方面，去年年底二手房成交量翹尾，很多人賣完房拿著錢等著換房改善，這一階段開始出手。
另一方面，新天津人中，實力強的大有人在。就像南開區的新房南開宸院，成交比例中，新天津人竟佔了40%。
當下，市場熱度有一些向賣家傾斜，已經有房源下架了，賣家要漲價。
最近一週，比較典型的是東北角藝術公寓。
5套房源掛牌僅3天，最高帶看量就能達到51次，並且現已全部下架，看來業主要“集體漲價”。
但是，要注意，東北角藝術公寓只有一次上學的機會，買房人要問清楚。
今年小陽春，學區房的需求異常強烈。
3月僅前三週，和平區就成交了73套房源，單價10萬+的天價又出現了。
每年春節後都是學區旺季，很多家長要在5月小學報名前，把戶口落在房子上。
而今年疫情耽誤了近2個月的買房時間，這些需求“爆發式”釋放。
此外，今年突然執行公民同招、民辦搖號的入學新政。
民辦已經不保險，很多家長轉投公辦，又增加了一部分重點學區房的需求。
眼看上門看房人突然增多，部分房東心態發生變化再所難免。
但是，去年二手房有多難，很多人都深有感觸。
既然窗口期打開了，想賣房的人，不管是著急改善的業主，還是槓桿過高的投資客，都應該趕緊賣，誠心賣。
5
10區均價“集體漲”
3月，天津市區和環城10個區的二手房成交均價“集體漲”！
基本都在1%左右，微微漲。
其中，北辰區漲幅最高，達1.25%，西青區漲幅最低，為0.11%。
3月的二手房成交比例有些變化。
70平米以下小戶型成交佔比51%，相比於去年，佔比降低；
但是，70-90平米、90-120平米、120平米以上的成交佔比均有所擴大。
確實，這一階段，剛改市場開始動了，無論新房還是二手房。
比如新房的聯發錦裡、萬科西華府、南開宸院等銷量都很亮眼。
6
漲幅板塊數量出現高峰
3月，市區和環城93個板塊中，有76個板塊價格上漲。
這是繼2019年3月以來的最高值。
最近幾周，成交量較高的板塊不意外的又出現在王頂堤、大港，簡直是千年不倒、萬年不換。
華明鎮、中北鎮在這一時期“殺出重圍”，一週能成交10-20套。
但看過成交價就知道，成交量高的原因，就是價格合適，基本比小區均價低了10-15%。
中北鎮和華明鎮的在售房源均在2200套左右，比王頂堤還高出20%。
供應壓頂，沒有漲價的動力，想賣房就得認頭降價。
3月漲幅較高的板塊有：小澱鎮、八里臺、華苑、東麗湖、越秀路、果園新村、尖山、興南街、大營門、空港經濟區。
3月降幅較高的板塊有：海教園、鼓樓街、張貴莊、西於莊、辛莊、李七莊、二號橋、大寺、馬場街、雙港。
7
賣房窗口期
給現在的二手房定個調：全面回暖，高峰未至。
天津樓市有傳統，所謂的小陽春絕對不是編造的口號。
上半年二手房的窗口期現在已經打開了，想賣房的，要抓住這個機會。
新天津人陸續出手，五一將是成交高峰。
必須清醒的認識到，小陽春不會一直持續，“有效期”大概兩個月。
二手房要看新房臉色，今年新房天量供應，二手房就掀不起風浪。
另一方面，很顯然，現在不是抄底的時候。
