回家的旅途

作為一名六年的房產從業者很有資格，回答這個問題。

• 小產權房顧名思義是指沒有辦理相關手續，具備居住功能，但是沒有所有權的一種特殊形式。這種房子私底下買賣不受法律保護，也不能在銀行做按揭。按照國家，小產權房不得確權發證，不受法律保護。買賣有風險，入市需謹慎。
• 複式房的好處，就在於使用空間可能會大一點。同時缺點也很明顯，因為有樓梯的存在，對於家中有老人，小孩，腿腳不便的腿腳不便的朋友來說，上下樓梯這就是個很大的麻煩。
• 二手房可以買，但是要看你從哪個角度出發。如果對戶型不滿意，或者是不喜歡舊房子的人來說二手房他可能不會買。但是對於這種喜歡買來就可以居住的朋友來說，反而還是個便利。

水瓶座你好

前幾日，樓市君碰見一中介，被邀約看一套地鐵站旁、總價僅25萬的複式公寓。

怎知，待到達相關地點時，才被中介告知該樓盤房源已售完，還被安排到距離甚遠的地方看房。

看到這裡，閱盤無數的樓市君就發現，這又是中介的一貫帶客套路。

今日，樓市君就根據上百次看房經歷，給大家扒一扒房產中介為賣房，還會使出哪些招數！

1、虛報低價房源

引買家關注後轉推其他房源

虛報低於市價、地鐵上蓋或名企合作的房源，誘買家到現場後，是中介慣用手段之一。

中招的買家到現場後，往往會被告知該房已售罄，從而帶去看其他房源。

此前，樓市君就遇到中介打著阿里物業、地鐵旁、總價20萬的名號，引買家見面後，轉推其他房源。

值得注意的是，買家去到項目現場才會發現，原來中介推薦的地鐵盤，大多要乘坐幾站公交才能接駁。

比如這套永泰地鐵站旁房源，一開始，中介稱該樓盤離地鐵站很近，卻不透露具體位置。

直到樓市君再三詢問，才得到該盤距離地鐵站約1.5公里的答案。

而另一處小產權公寓，聲稱自己為阿里物業，但深究後才得知，只是阿里與當地個別企業有簽訂了合作協議，並非阿里旗下物業。

但這些大IP，卻總能成為中介招攬客人上門看房的噱頭。

2、房源價格不透明

多番優惠誘買家下定

接下來，買家到達現場時，還可能因項目報價不透明而遭套路。

比如“圍攻”買家的銷售，會多番提示現場有限時優惠政策，以營造“現在不買以後就虧”的氣氛。

而此時買家也最容易因為項目的降價手段，從而失去判斷力，進行快速下定。

比如樓市君帶領買家到達項目時，總會遇到擠滿中介和看房者，看似很火爆的場景。

其實仔細一看，現場的多為銷售、中介，且會選擇包圍買家。

某小產權公寓 圖源：樓市君朋友圈

被多位銷售“夾攻”，才只是發展商的套路之一。

當客戶在現場看區位圖、項目介紹或樣板房時，開發商一般會大喇叭唱銷控。

銷售中心大聲播報“僅剩N套”的消息，加上認購處大批人爭先恐後刷卡繳費，讓買家以為樓盤銷售火爆。

某小產權公寓 圖源：樓市君朋友圈

如果這時買家還在考慮中，銷售就會不斷向買家表示：房子還能再優惠些。

比如前幾日，樓市君就踩了羅衝圍客運站對面，一個名叫潮窩國際的公寓項目。

一套原報價21萬20平的複式一房，當看到買家表現猶豫之時，便主動兩次將優惠提供給買家。

誰伴我闖蕩

個人建議選擇二手房，不到萬不得已不要買小產權房，謹慎入手商業公寓，根據個人情況，可以買住宅公寓，他們之間最好選擇二手房。

小產權房

屬於通俗叫法，不是法律概念，一般是在農村集體土地上建設的房屋，沒有國家頒發的產權證。

這類房屋有1個很大的優點：價格便宜，一般是商品房的價格的一半或一半多點。

這類房屋有2點致命缺點：

1.小產權房的購房合同在國土房管局不給予備案，意思就是合同沒有法律效力。

2.按照2008年國家出臺法規的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

意思就是你的購房合同無效，你買的房屋沒有產權證，你買房的權益不受法律保護。不到萬不得已不要買小產權房。

公寓複式

主要分2種，一類為住宅類公寓，一類為商業公寓，住宅類公寓用地性質為住宅，產權70年，商務公寓用地性質為商業用地，產權年限40年，一般位於城市核心繁華地段。兩類公寓面積一般都比較小，30~70平方米，精裝修拎包入住。

公寓的優點:

1.一般位於城市的繁華地段，購物，交通等比較便利。

2.一般面積比較小，總房款比較少，便於購房者承受。

3.一般是精裝修，直接拎包入住，方便快捷。

公寓的缺點：

1.梯戶比太高，同一層人比較多。一般住宅都是一梯兩戶或兩梯四戶，而公寓一般都二梯十多戶。

2.戶型不太好。由於每層公寓戶數太多，不能做到每個房間都有外窗，南北通透，採光和通風沒有普通住宅好。

3.商業公寓的土地使用權為40年，普通住宅為70年，商業公寓的水電費一般是普通住宅的2倍，比較高。有些住宅還不通天然氣。4.公寓交易的話稅很高，有些到交易價格的15%以上，這意味著你買的公寓不好出手。5.最重要的一點，商業公寓不能落戶，住宅公寓有些城市可以落戶，有些不能落戶。每個城市的規定不一樣，如果不能落戶，這涉及到你的社保，醫保，小孩上學等一系列問題，一定問提前問清楚。一般不要買商業公寓，根據個人情況，可以買住宅公寓。

二手房

就不過多說了，就是普通住宅，一般小區環境比較好，通風采光也比較好，可以落戶辦理不動產權證。綜合衡量，肯定選擇買二手房。

寧靜致遠雪騰

各有各的優點和缺點。

小產權優點:價格便宜，俺同事14年買了一套小產權房，120平，21萬，當時商品房價格在3800左右，省了一半，很划算。他們找了10個人，一起買了一塊240平地皮，土地是出讓地，有土地證，倒也不怕拆。缺點:地段差，不能落戶，沒法辦理單獨房產證，也就不能就近入讀了，有些沒土地證屬於違建，隨時面臨被拆風險，沒有保安，安全性差，要全款。

公寓優點:價格相對二手房便宜，地段相對小產權要好，小區環境也不錯。缺點:不能落戶，學區教育資源沒有，商業性質，水電費比較貴，有些還沒有天然氣入戶，只能使用電磁爐，便利性就差很多，賣的時候手續費高，使用年限短，40年。

二手房優點:小區環境好，有保安，安全性高，能落戶，可以就近入住，還有投資作用。當然，缺點也有，俗話說好的東西除了貴，哪裡都好，二手房就是價格高了。

建議:錢夠的話買二手房，二手房＞不違建小產權＞公寓複式，那種違建的小產權就別考慮了，再便宜都不要，裝修買傢俱都要幾十萬，整天提心吊膽擔心被拆，沒地方哭的。

黃大錘他爹

關於小產權房和公寓及二手房的選擇問題，

個人建議：

一，是小產權房是地方政府所為，如鎮鄉村部門集資造的房屋，這種房子是沒有向國家繳納土地增值稅等費用，沒有個人產權證，嚴格來說是非法建築，政府可以隨時動遷並沒有賠償……

二，是公寓房一般是50年產權房，這種房子問題很多，一個層面有十幾家至二十幾家，比較混亂吵鬧不得安靜，通風采光都得不到保障，水電煤都是工業標準，都高於居民使用的幾倍，如果出售水費很高，是差額的20%左右，不易出手，但，開發商為了忽悠老百姓，給消費者送裝修送軟裝等一些吸引人的眼球，如果是繁華地段也可以考慮公寓房，因為地段好租金還是可以的……本人不建議購買公寓房……

三，是二手房老百姓的首選，買二手房主要是鈔票決定了消費者的權限，二手房的好處一般都是周邊配套成熟，這樣的房子容易出售，但有錢的一定要選更好的地段，地段越好升值越快，小區的品味也會越高，購買二手房可以考慮靠近輕軌站學校購物商城等……

以上幾點建議，不足之處，請大家諒解，歡迎大家彼此交流……

無知比博學更容易自信

小產權，公寓，二手房這三類房子在我們的生活中是經常看見的，每一種房子他們的使用性質都是不一樣的，三種房子中價格最高的是二手房，公寓，小產權自然排列下去。

小產權，公寓複式，二手房使用的性質

小產權，是指在村民的集體用地或者是村民的宅基地上建設的房子，統稱為“小產權”，小產權沒有向國家繳納土地出讓金的，這類的房子又分兩種一種是隻有一個村民集體證，另外一個就是就是沒有任何證件。這兩類建出來的房子都是不可以交易的，而房子一般都是進行私底下交易，選擇做律師公證，簽訂個人合同。

公寓複式，有分兩種情況，商業用地，住宅性質，兩種的土地使用。商業用地產權使用40年水電使用情況跟商用一樣的，居住用地使用時間為70年，水電使用就跟普通住宅一樣，這樣的公寓一般價格都比較高。在交易的時候商業用地的交易出售是比較困難的，按照商業性質來計算稅費。而住宅性質的就是普通二手房的性質來出售。

二手房，這是我們的住宅用地，使用時間為70年，二手房建設小區都是大面積建築的小區，社區比較大。在所有房產交易中，二手房的交易量是最大的，也是未來市場需求最大的。

三種性質的房子代表了三種不同的選擇人群，也是滿足了每個人對房子的追求和夢想。追求房子是我們一生中最大的夢想之一，也是每個人心中的一個家。

三種性質的房子選擇合適性質的房子更適合我們自己的生活需求和定位。

購買小產權的人群是我們普通生活中，哪裡的購房者較多是隻需要一套房子用來居住，因為這樣低成本的房子不斷住的舒服，還更不用繳納租金，房子沒買之前每個月也要繳納這麼多租金，所以購買一套房子減少租金的同時，房子在供滿了之後，房子是屬於自己的。

複式公寓，購買這類房子的為公司白領比較多，一般工具建築的地方都是在比較繁華的地帶，既滿足了白領對生活的追求，也滿足了通行時間的方便。

二手房，購買二手房的人群在每個階層都有很多人選擇二手房，二手房不但滿足了，上面兩類條件也更滿足了，可以居住大小區。

每一種性質能滿足不同的人群，喜歡價格便宜的居住生產權，喜歡生活有品質的價錢又相對要實惠居住公寓，而對生活更有追求的居住大型小區不單隻老人小孩，有更多的娛樂空間。

三種戶型三種選擇，我們必須只能選一種我們只選二手房

二手房有諸多的優點存在，第一就是產權有70年，第二房子有保證，第三升值空間較大。結合這三個優點，就能滿足了其他兩種戶型不能滿足的東西。

二手房的買賣不單單考慮到現在的居住性問題，還考慮到我們的供房壓力，二手房的按揭可以選擇供房，30年，每個月壓力就會相對減少。在以後房產的升值空間中，二手房的升值空間無疑是最大的。

總結：在房子的選擇上自己合適才是最重要的，價錢不多，但是需要居住的面積很大，就選擇小產權和公寓，他們的使用面積都是非常高的。

有點意思A

不用選，直接選二手房。

題主既然在這三類裡面進行選擇，那麼基本上是想要價格相對便宜一點的房子。我們一個一個的分析。

小產權，也就是沒有房產證也辦不了房產證的房子。這樣的房子優點是便宜，相當便宜！但是小產權房在法律上是不允許買賣的，國家也在大力整改，如果被國家強制拆除了的話，連一毛錢的賠償都沒有。而且，小產權房除了能住，其它別的屬性都沒有，比如落戶、孩子上學、房產抵押等。綜上所述，小產權房千萬不要碰。

商住公寓房，這種房子有房本，40年產權，相對來說優點是面積相對較小，有一定的法律保障，總價較低，不限購而且可以註冊公司。因為是40年的商業屬性，其實從本質上它還是屬於商鋪類，水電都是商業的，比民用水電都要貴很多，同樣的這樣的房子無法落戶、無法提供孩子上學的資格。還有就是這類房子，一般在一個樓裡密密麻麻的排布著，就像賓館一樣，很難做到南北通透，住著也是不舒適，不到萬不得已，比如因為沒有購房資格而不得不買不限購的商鋪，其它時候不建議買商住公寓房。

二手房，既然題主和小產權房和公寓房做對比，那麼一般也就是比較老舊相對便宜的二手房。這類房子缺點是設施相對老舊、停車不方便等幾個問題。但是除了這幾個缺點以外，對比小產權房和公寓房就都是優點了。可以落戶、孩子上學、資金緊張隨時可以抵押等等…而且二手房對比小產權和公寓還有保值和升值的優勢，而且二手房如果建成時間較長還可能會面臨短期內會拆遷，對於現在的拆遷政策會給予1比1.2的補償，這樣可能會有一套變兩套，兩居變三居，老房變新房改變。

我是莊說，希望大家關注並轉發，關注我帶你暗裡一套、明裡一套、市區一套、海邊一套[呲牙]

樓市莊說

小產權房子：土地性質屬於集體。買時需要一次性付清，不能貸款。房子總價比較低。注意買時最好做一下公正。

複式公寓：土地產權一般為40年，屬於商業用地，一般情況下屬於商業水電，首付一般，貸款10年。轉售公寓所產生的稅費太高。

二手商品住宅：70年產權，民用水電，後期再次售賣沒有問題。

如果買房屬於自住，可以買小產權和二手房都行；如果有投資性質（短期），最好買二手房，小產權房子你買時是全款，賣也是全款；如果長期投資，公寓出租收益也沒問題。

希望我的回答能幫助到你！

奇林才子

我看了評論裡都是說小產權房不能買的，我買的就是回遷房，我說說小產權房，要是你有興趣買，也能做個提示。

當時我買的房子對面商品房房價是6500，我買的110平，相當於商品房130平以上，38萬一次性付清，還送個10平的儲物室（比一間房都實用）。現在沒有房貸，不要太爽。算下來最多隻相當於商品房130的三分之一錢（包括商品房稅費和貸款利息。）

回遷房的物業不如商品房，但是樓上樓下人好相處，因為他們本來都一個村裡的都認識，你也就更容易融入一體，你只要謙卑一點，你敬人一尺，別人就會敬你一丈。我家現在樓上樓下能還能互贊幫忙（主要是在樓下遇到誰在樓下，還能幫忙照看孩子，有的還主動說你把孩子給我看著，你去忙什麼什麼），隔壁棟見到了也能打個招呼了，不像商品房沒人情味，對門可能好多年都不認識。

但是記住是集體的大小區的回遷房，土地是村鎮一級集體的，不會是違建，個人的或者公司的不行，風險大。買房最好不要買小區四周的，因為道路或別的什麼原因擴建不會拆到你的房子，就算拆到你的，也已經拆很多家了，你就知道真正的拆遷款多少，不容易和原房主扯皮。

買房要做對原房主的瞭解，最好是那個小區有他們本地人，對房主的為人有一定的瞭解。籤合同一定要原房主一家人都籤，避免剛裝修好了，有他的家庭成員說不同意賣。

雖然合同對於房子買賣無效，（不要付現金，保存合同、收款收據和轉賬小票，還有他家戶口本複印件），但是對於房子賣給你的事實有效，他想要回房子就要退你房錢和裝修錢，好在現在房子升職空間不大了，扯皮的幾率就很小了，也不排除有那種吃喝嫖賭抽的無賴和房子之前被抵押出去了，所以買房一定要做對房東的一點了解。合同簽了以後把水電、燃氣、物業等所有能改的戶名都改了，有的村還為購房者做登記，出證明。

總之，風險和省錢共存，就看你傾向那一面。

52766149364

您好，回答這個問題之前，先說一下產權，市面上（不論受不受法律保護）一共大體區分為：村證（沒產權），70住宅用地商品房，50年教育用地商品房，40商業用地商品房（大多數是公寓產品）這幾種（我所在的城市是這樣）。

第一，預算充足肯定優先選擇純住宅，因為居住更舒適，民水民電天然氣都有，後期出售稅費也低很多（40/50年的住宅跟70年區別不大）。

第二，公寓產品（也算是小產權）適合職場單身白領金領，一般都在城市核心商圈，周邊配套齊全，生活購物方便。也很有情調。不過不建議帶孩子的家庭購買，居住成本會偏高一點（一般是商水商電，還沒天然氣），並且後期出售成本也比住宅高很多，我這邊公寓出售稅率是15.7％比住宅高2-8倍。

第三，所謂村證，沒證的就別看了，買了就算住幾年以後涉及到產權問題了也跟您沒關係。

純手打，希望能幫到您！🙏

關鍵字: 確權 二手房 產權