樂居財經訊 李禮 4月16日，東吳證券發佈保利地產研報。
事件：
保利地產發佈 2019 年年報，公司實現營業收入 2359.81 億元，同比增長 21.29%；歸母淨利潤 279.59 億元，同比增長 47.90%；基本每股收益 2.35 元。公司擬每股派發現金紅利 0.82 元。
點評
結轉提速，業績大超預期。公司實現營業收入 2359.81 億元，同比增長 21.29%；歸母淨利潤 279.59 億元，同比增長 47.90%。業績增長靚眼，主要源於：1）結轉提速，19 年房地產業務結算面積 1766 萬平米，同比增長 16%；結算金額 2237 億元，同比增長 23%：2）運營管理能力提升，毛利率提升 2.48 個百分點至 34.97%，其中房地產結轉毛利率提升 2.69 個百分點至 35.38%；三項費率 5.7%，同比下降 0.4 個百分點；3）合作項目增多並陸續進入結轉期，公司實現投資收益 37.02 億元，同比增長38%。最終推動公司淨利率提升 2.47 個百分點至 15.9%，創 2010 年以來新高。
銷售穩健增長，投資以收定支。2019 年公司實現銷售面積 3123.12 萬平方米，同比增長 12.91%；銷售金額 4618.48 億元，同比增長 14.09%；公司持續深耕戰略，聚焦的 38 個核心城市銷售貢獻達到 77%，珠三角及長三角區域簽約銷售均達千億規模。單城簽約過百億城市 13 個，在全國 11 個城市中銷售金額排名當地第一，25 個城市進入前三，市場地位穩步提升。投資較為審慎，19 年公司新增項目 127 個，新增拿地面積 2680 萬平方米，同比減少 14%；拿地金額 1555 億元，同比減少 19%，佔同期銷售規模的 34%，同比下降 14 個百分點。公司主動提高拓展項目權益比例，拓展金額權益比例提升至 71%。公司全年拿地樓面均價 5802 元/平方米，是同期銷售均價的 39%，未來毛利率有保障。截至 2019 年末，公司待開發土儲 8112 萬平米，在建面積 13158 萬平米，有效保障未來開發需求。
強化資金管理能力，融資成本持續下降。公司 2019 年實現銷售回籠 4312 億元，回款率提升 5 個百分點至 93%；資產負債率 77.79%，同比下降 0.18 個百分點；淨負債率 56.91%，同比下降 23.64 個百分點。公司年內發行 15 億元中期票據與 5 億美元債，發行利率均為同期同類產品最低。截至 19 年末，公司有息負債 2700.49 億元，有息負債綜合成本僅約 4.95%，同比降低 8 BPs。
不動產業務發展勢頭良好。1）截至 19 年末，保利物業在管面積達 2.87 億平米，合同面積達 4.98 億平米；實現淨利潤 5.03 億元，同比增長 49.7%；2）合富中國持續推進整合工作，業務覆蓋 200 多個城市，代理項目近 2000 個；3）商管板塊管理面積達 268 萬平方米，以輕資產模式實現品牌及管理輸出；4）不動產金融方面，在管基金管理規模近 1200 億元。
投資建議：保利地產近年來投資積極，土地儲備充沛，為公司未來銷售持續擴張打下堅實基礎。公司戰略佈局核心城市群，堅持城市深耕和城市擴張並舉，產品定位精準；管理團隊經驗豐富，有衝勁，品牌意識強，公司激勵到位，上下一心促成長。同時公司藉助強大的央企背景，能夠幫助公司獲取品牌溢價和低融資成本，進一步提升競爭力。預計 2020-2022 年 EPS 分別為 2.77、3.27、3.85 元，對應 PE 為 5.5、4.7、4.0 倍，維持“買入”評級。
風險提示：行業銷售波動；政策調整導致經營風險；融資環境變動；企業運營風險；匯率波動風險；棚改貨幣化不達預期。
