李鈺說，說說商業創新故事
9月恆大地產全國不同地方7折、75折大降價。追其原因，源於8月20日，住建部、人民銀行在北京召開的重點房地產企業座談會。會上明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，並明確了三條紅線：
1.房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2.房企的淨負債率不得大於100%；
3.房企的“現金短債比”小於1。
按觸碰紅線程度不同，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，直接決定後續是否可以拿地和融資問題。如圖，恆大首當其衝，三條均觸碰紅線，被列入“紅”檔管理。全國降價的原因，大家就可以理解了。
緊隨其後的融創和綠地也是一片紅。
2016年12月，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。住房迴歸居住屬性。 疫情當前，政府對很多行業都做出了多種幫扶政策。對房地產行業融資和監管卻一直沒有放鬆。
房子降價，就像“狼來了”一樣，喊了多年。相信的人錯過了一次又一次買房的機會。還出現了“所有投資不如買房”，“最傻的投資是賣房創業”的段子。這一次“狼真的來了嗎”？
分析問題，我們從房地產發展的歷程，並通過關鍵要素透過表面看本質來預測一下房地產的未來。
房地產行業的發展貫穿了中國改革開放的進程，我們從幾個重要結點做以回顧。
1.1988年12月，中央經濟會議提出住房商品化改革。
2.1992年房改在全國全面啟動。史上的萬通六君子，地產三君子都是在這一年開始進入房地產行業。
3.1998年--2018年，房地產高速發展的黃金二十年。中間雖然有過幾次短暫回調，但是20年基本是高歌猛進。
4.2018年全國商品房銷售面積達到頂峰，17.16萬億，2019年下滑0.1%銷售面積17.15萬億。
用圖示來看一下：
2019年和未來的十年被稱為“峰值時代”，將會高位徘徊。這是一個非常重要的預測。我再引用恆大地產研究院的房地產發展預測圖，大家可以做以對比，恆大對未來地產趨勢銷量下降，預測的更快速。
為什麼會有此預測？我們看看房地產行業黃金20年內都發生了哪些變化。
首先看一下房地產產業鏈，房地產產業鏈結構非常龐大，關聯50多個相關行業。
如圖分為橫軸和縱軸，橫軸又分為房地產的上、中、下游。中間的主軸又分為主鏈和延伸鏈。
主鏈主要指從土地一級開發、拿地、規劃、建築設計、施工、銷售一體化的全過程。房地產公司是個集大成者。除了出錢拿地，其他環節都可以通過第三方來做。眾多公司與房地產公司一起共同完成成品房的交付。
向後延伸有物業公司管理服務、二手房中介、房屋資產管理。主鏈拉動上下游。
縱軸從資本運作的角度，外部融資、收購兼併、金融產品、資產管理。資本運作和地產開發一起共同推進公司的倍速發展。
進入1998年，人們經濟收入逐步提高，加上人口出生高峰（1975年中國計劃生育開始嚴格）的65後-75後到了適婚年齡，對住房需求大。
房地產黃金20年是個超級賣方市場，供應端引領從功能到情感，從同城同省全國乃至全世界，從居住到投資，沒有做不到只有想不到。房地產公司創造了無數造城造夢計劃。購房者沿著更好、更多、更貴，一路高歌買進。
最底層的原因有：需求旺盛、政策刺激、買房升值。開發商和買房者都享受到金融槓桿的紅利。居民買房5-10倍槓桿，開發商層層放大，槓桿率更高。市場需求大，供方意願足。
就像天氣會變化一樣，慢慢地慢慢地整個行業內的多個要素髮生著不斷地變化。
- 存量房比例逐漸加大，2016年10城二手房交易超過新房；
- 城鎮化率提高，2019年城鎮化率達到60.60%；
- 互聯網技術發展，線上交易加大，線下商鋪空置率提高;
- 移動互聯時代，媒體碎片化，開發商銷售傳播獲客成本加大;
- 80、90、00後開始成為勞動力和消費主體，需求和購買習慣變了；
- 2016年12月中央出臺“房住不炒”，限購、限貸、限價。
。。。
一句話，市場從賣方市場進入買方市場，需求逐步被滿足。房子多了。
按照房地產行業遠期看人口，中期看供應，近期看政策。2020年我國人口預計14.2億人，2030年總人口達到14.5億峰值，並出現拐點。人口紅利不再。
局部看城市新增人口情況。多省推出的人才入戶補貼政策也是搶優質人才的邏輯。供應，18億耕地紅線為界。政策，控房價、控資金依然堅挺。
看未來，房地產銷售面積下滑幾成定局。至於房價漲跌，仁者見仁智者見智吧。
那麼 房地產行業未來的機會點在哪裡？
需求在哪裡，機會就在哪裡。
房地產的機會點有以下四個方向：
- 房地產公司開始多元化或專業化。多元化是地產開發比例下降，其他產業份額加大。如加大了物業、教育、旅遊等。專業化是選擇一個類別深耕，如萬通專注康養。
- 物業公司、二手房中介公司在產業鏈上的價值提高。最接近客戶，業務具有可持續性，存量市場的服務功能成為重要職能。如當下房地產分拆物業上市、貝殼找房上市。
- 智能家居、萬物互聯，消費升級還有很大發展空間。
- 裝備式製造，裝備式建築，正當時，可惜遇上主業進入下滑期，發展前景增加了不確定性。
未來，空間+科技、空間+數據、空間+藝術、空間+金融，房地產行業將是一幅新天地。
用混沌大學，最近一期單喆慜老師的話說，變化已來——一切你所知的“穩定”將消融瓦解；一切你所學的“知識”將被顛覆；一切你所積累的“經驗”將無用武之地。 - 投入到全新的認知世界中來！
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