限購政策如火如荼“席捲”整個中國，從北上廣一線城市逐漸擴展到二三線。上有政策，下有對策，很多人萌生了借有購房資格人之名先“佔”下一套等想法，2014年以後借名買房的案件呈現井噴式增長。
在案件類型中，主要體現為名義買房人請求確認合同無效糾紛和實際購買人提起的確認所有權，請求配合過戶糾紛。
雖然數據存在誤差，但可以大概估算，在限購政策多發地區、多發時間，借名買房的矛盾會更為突出。也由此可見，限購政策下，不正確處理，借名買房將後患無窮。
一、借名買房是否合法，借名買房效力如何？
（一）為享受特殊待遇：經適房，保障房
經濟適用房相比普通商品房來說，更能觸及公共利益。因此實踐中對此類性質房屋的合同認定上更為嚴格。根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。
在司法實踐中，一般認為：雖然該辦法僅屬於部門規章，不能夠直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的優惠政策，關係民生，為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。
（二）為規避限購政策，限貸、限人
1、協議無效，不可履行
【（2013）穗花法民三初字第893號）】在廣州市花都區人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛”一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，後原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。
限制、禁止購房屬於調控性政策，均應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。即便是合同無效後各自過錯承擔責任，在房價上漲情況下，賣方也要付給買方一定補償。
2、協議有效，配合過戶
這種目前是借名買房的普遍處理方式。北京高院在《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489號）第十條中即規定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。”
此外，北京高院印發《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》中第十五條當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
【（2014）高民申字第00789號】判決書：該院認為：“本案中，為證明涉案房屋權屬問題，實創公司提供了交納首付款、房屋貸款、相關手續費的支票存根、發票、對賬單等材料，且上述材料為原件，並蓋有銀行部門或其他收費部門的公章，原審法院基於上述證據的真實性、合法性、關聯性予以確認正確。上述證據可以證明訴爭房屋的首付款、房屋貸款及相關手續費均由實創公司支付，且房屋交付後，由實創公司使用、出租、並交納水電、物業費。基於上述事實查明，原審法院認定訴爭房屋的實際出資人為實創公司，證據充分，實創公司要求確認訴爭房屋歸其所有，於法有據。原判認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。”
3、協議有效，執行障礙
【（2012）深中法房終字第2999號】熊小春與侯玉英所有權確認二審判決書中，關於第二個爭議焦點。本院認為，熊小春、侯玉英之間借名買房的委託關係不存在無效因素，合法有效。但熊小春不能基於委託合同直接享有涉案房產的物權，熊小春關於直接確認涉案房產歸其所有的訴訟請求，本院不予支持。2011年1月4日涉案合同簽訂時，熊小春在本市有1年以上納稅證明，並曾在本市購買過商品房，於2007年轉讓該房產。 根據現行限貸政策的規定，熊小春只能取得較少數額的按揭貨款，而侯玉英不受限貸政策影響，故熊小春以侯玉英 名義購買涉案房產，以規避限貸政策。熊小春（委託人）基於委託關係請求侯玉英（受託人）協助辦理轉移登記手續，因違反限貸政策而存在事實上的履行障礙，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條第(-)項的規定，本院不予支持。
在認可協議有效的前提下，可能會存在履行不能的障礙。因此，在處理相關案件中，法院主要考慮的因素有：（1）借名買房關係的成立（2）協議的有效性（3）履行障礙。
（三）其他：如隱藏財產信息等
【(2011)民申字第261號】該院認為:本案有,充分證據證明訟爭房產的首期房款、按揭款以及其他相關款項等實際上由再審被申請人雷某志、京達旅業或者案外人廣志公司支付。 因此，一、二審判決認定訟爭房產登記於再審申請人譚某興名下屬於代持有性質有事實依據。再審申請人譚某興雖對再審被申請人擁有訟爭房產持有異議，但其無法否認代持有的事實，其也未提供證據證明本案訟爭房產的房款及其他相關款項由其本人支付，故本案訟爭房產不應認定屬於再審申請人譚某興所有。
二、買賣雙方在借名買房交易中存在何種風險？
(一）被借名方
（1）財產被執行風險：如果出名人涉訴，法院在查明被執行人財產時，將會把借名購房的該房屋視為出名人的財產，可能會將之作為被執行人生活所必須的財產予以保留，但執行其他財產，導致出名人實際上生活所必須的財產被執行。
（2）可能喪失或者降低購房資格風險。
（二）借名方
（1）認定無效風險:因借名購買經濟適用房等保障性住房，即使簽訂了書面協議，但因規避政策，有被認定為無效的風險，借名方可能無法實現獲得房屋產權的目的。
（2）房屋被查封、繼承、買賣等處分風險：動產物權登記的效力，僅是一種推定效力，即推定登記的物權人為該不動產的權利人，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以推翻這種推定，所以即便有執行異議等救濟方式的保護，一般情況下，即便是對方進行了無權處分，也很難對抗善意第三人。
（3）被借名人不承認風險:若房屋價格上漲，在被借名人不承認，又無書面證據等其他相關證據下，借名方維權成本增加。
（4）不配合過戶風險：借名人不配合過戶.雖然協議中約定了到期配合過戶的義務，但是在實際操作中很多被借名人卻不配合過戶，這就增加了借名人的解決成本。
三、如何穩妥的借名買房？
(一）弄清房屋性質
在對借名買房的操作中，對經濟適用房限制程度遠遠大於普通商品房。所以在購房時，一定要弄清房屋性質。以免造成不必要風險。
（二）籤借名買房協議，請律師起草
在簽訂協議中，降風險提前約定處理方案也可以一定程度上減少後顧之憂。這種方案往往比事後救濟更加簡單有效，因借名買房協議無法公證，故請律師起草可以周全雙方利益。
（三）留存證據、轉賬記錄、物業繳費單、還貸記錄、購房發票等
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。雙方需要有證據意識，保存好出資證明、購房經過相關文件、裝修證明等材料，由於出資人相對風險比較大，往往相關材料由其保管。
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