2019年下半年，多重信號顯示，房地產行業或將有變。
我們先看一組行業簡報：
1，多城逐步放開限購，據不完全統計，先後有南寧、南通、十堰、長沙、三亞、南京、天津等城市推出人才購房新政，樓市變相鬆綁。
2，地產大佬紛紛表態，對房地產前景不看好。10月，馮侖面對採訪稱“房子，差不多了”；10月底，媒體報道潘石屹夫婦計劃將SOHO中國全部出售（潘石屹曾在90年代海南房地產崩潰前夜成功抽身）；11月5日，孫宏斌在《2019中國不動產金融年會》上喊話“地產商，不要再抱幻想了”，直指國家層面決心改變經濟過度依賴房地產的現狀。
3，多地發佈“限價令”，禁止房地產降價出售。據《真話財經》統計，今年以來，先後有贛州、恩施、大連、馬鞍山（11月7日）等城市發佈過類似限價令。
4，房企龍頭萬科調整薪資結構，改為“低底薪+高績效”組合模式，員工底薪最高降幅達40%。
這些跡象表明，房地產行業拐點將至，房價將緩慢上漲亦或大幅下跌。對於買房持觀望態度的人來說，在這種大環境下，是繼續等房價下跌時大抄底，還是趁市場短暫低迷就入手呢？
《真話財經》建議，買房者如果對自己的錢包負責，應該做好以下三件事，避免做盲目的接盤俠。
一、認清房地產生命週期
不少媒體和分析師認為，中國地產黃金十年的週期已經結束。
理由是，60後、80後生育高潮期的人口住房需求，已經在2017年左右被市場消化。而1994年後生育率大幅下降，尤其是2000年以來進入低谷，這一波人口的住房需求會在2025-2035年釋放給市場。
再者，房地產行業綁架GDP，一頭獨大擠佔了過多社會資源，消耗了社會發展成本，削弱了國家經濟競爭力，國家層面謀求解綁。
據孫宏斌說，地產相關行業在GDP中佔到30%，賣地收入加上稅收收入，佔整個財政收入的40%，房地產相關貸款佔到28.9%，加上其他行業貸款和用房地產做抵押的，佔到50%。
人口出生率低、結婚率持續走低、城市化進程放緩、政策導向變化，都會導致房地產市場增速降低或者下滑。
二、摸清房地產庫存
房地產庫存這個東西，很多買房者覺得不重要，這種看法其實很不理智。
為什麼呢？
因為房子的庫存多少，就是房企債務壓力和變現空間的大小。越是庫存多的房企，旗下樓盤在還債高峰期和行業下行期降價的可能性越大，債息和現金流可比降價損失那點兒錢重要得多，還關乎企業信譽。一旦降價，就是買房者賺到的時候。
雖然各大媒體宣稱過去幾年去庫存成效很大，但是水分同樣很大。前幾天《真話財經》在分析江西樓市的時候，曾經有過一個舉例：
2016年，《中國經濟週刊》報道，江西景德鎮市下轄浮樑縣，官網顯示庫存僅有40萬平方米，而當地建築商卻向記者表示，當地庫存有200萬平方米。新餘市官網顯示庫存300萬平方米，但房管局某領導卻向記者吐露，還有七八百萬平米未統計在內。
（PS：這種現象難道僅僅存在於江西一省嗎？）
*京津新城開盤十年3000套豪華別墅9成空置
官方數據與實際數據懸殊如此之大，目的當然是製造樓市成交火爆、再不買就沒了的假象。要明白一點，在房子沒有出售之前，房企跟買房者是你死我活的關係，博弈的結局只能是單方獲勝。
三、讀懂房地產行業數據
很多買房者只關注一個城市的房價和新房成交量，這是嚴重不足的。
有了諸多開發商僱人買房的新聞等等其他操作，新房成交量就變得不足為信。
那麼，我們信什麼呢？
第一個是二手房掛牌數量和交易數據，這更能反映一個城市的房地產行業真實面貌，因為二手房的購買資格比首套房要高、限制條件更多，造假的成本高了，數據真實性就更大。
如果一個城市的二手房掛牌數量激增，證明產權持有者認為所在城市的房產有極大貶值風險，急於套現。如果二手房出現大面積、大幅度降價出售，貶值風險、市場波動可能性就更大。
第二個必須關注的數據就是購房意向所在城市的人口流動情況。從長遠看，人口淨流出的城市房價肯定下跌，前陣子刷屏的黑龍江鶴崗就是鐵證，只有人口淨流入的城市，房價才有保值、增值空間。
第三個數據就是購房意向房企的年報，年度銷售額、累計庫存、正在施工面積、存儲土地面積、債務情況都必須弄清楚。這些決定了該房企一段時期內的房價定價問題，把握得準，就能在降價時撿個便宜，把握不準，極有可能在大降價之前高價買入。
以上論斷，系筆者根據媒體分析結合自身一些觀察得出，希望對還沒買房的朋友有一定參考價值。最後提醒一句，樓市有風險，入手需謹慎。
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