隨著網友的添加入群，現在每週統計到的置業問題也是越來越多，樓盤也越來越多，所以應群友要求，報哥在此回覆，但篇幅有限，只選取一些提及頻率較高的項目，供網友查閱…
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樓盤分析篇
Q1、2019年深圳樓市的情況怎麼樣，有數據嗎？
報哥：2019年深圳樓市年度成交量。市住建局數據顯示，新房共成交60141套，新房住宅37884套，同比分別增長15.8%、28.9%；
二手房共成交84280套，二手住宅77149套，同比分別增長15.4%、19.4%。
從成交數據看，今年深圳樓市為最近三年最好表現。
Q2、德宏天下怎麼樣？
報哥：從區位上來說，背靠洪湖地鐵站，在深中初中部旁，所以教育資源和居住環境應該說是這個項目的主打特色，只是戶型有些不方正，性價比還是不錯的，具體優勢如下：
1、四大名校，深圳中學初中部學區範圍
2、洪湖地鐵口c2出口約300米
4、5大公園，4大商圈，萬象城、茂業百貨、KKmall等
Q3、寶安雅豪軒沒有電梯的房子想考慮，給個建議唄。
報哥：雅豪軒是九幾年的老房子，如果不是對於新安情有獨鍾，為什麼非要選這個樓盤，以後不好抵押，不要轉手。
至於樓梯房，市場上也是越來越少見，按照報哥的經驗，這類房子除非有名校加持，或是舊改概念，不然很少有人接盤的。
Q4、彩天名苑有人瞭解不，看了半年了，價格一點都不動
報哥：彩天名苑位於福田崗廈，建於2001年，產品多為小戶型，學校資源為崗夏小學，蓮花中學，算作一般，只有地鐵距離是實實在在的方便，總結來說，沒有特別的亮點，這樣的項目流通性應該不錯，但是並不稀缺，所以價格也偏穩定。
Q5、山海上園這個盤大家怎麼看
報哥：山海上園位於西鄉，上月開盤推出700套房源，其中住宅649套，去化率僅為3成，按理說西部大熱，項目不會如此悽慘，但深層分析，原因也不難想到：
1、受此前山海上城二期的維權影響，購房者有所顧忌；
2、雖然地處西鄉，但是距離地鐵稍遠，最近的固戍站直線距離都超過1.2公里；
3、周邊工廠較多，居住環境的改善需要時間。
Q6、我下午睡覺，我老公又偷偷跑去看麒麟公館的房子了他真的是好喜歡呀，我打算成全他的心願了，麒麟公館怎麼樣，求客觀分析。
報哥：麒麟公館所在的西麗片區，在過去的一年裡名聲大噪，項目的品質也很不錯，周邊環境宜居，地鐵距離在步行範圍之內，教育資源稍弱，但傳言後續會有大幅增強，雖然目前的價格比較高，但是產品比較稀缺，後續潛力依然有，目前產品去化得不錯，大戶型已經賣完，小戶型可選樓層也不多了。
Q7、華盛瓏悅，這個盤怎麼樣
報哥：報哥：華盛瓏悅花園位於深圳市龍華區東環一路與八一路交界處，是集住宅、商業、辦公、商務公寓、幼兒園等多元業態於一體的綜合體。
由於項目緊鄰壹成中心，因此被戲稱為“壹成11區”。整體來說，華盛瓏悅的區位跟壹成是一體的，各類配套都與之共享。而瓏悅自身也算是一個小小的綜合體項目，利於各種業態之間資源互用。
但是這個項目的容積率達到了5以上，樓棟間距較為密集，大大降低了居住的舒適度。而且項目地塊實際建設面積不大，卻集多種物業類型於一體，如果管理不善，必定會影響居住體驗。
Q8、鹽田佳兆業城市廣場有人關注嗎？
報哥：鹽田佳兆業是目前鹽田最大的城市綜合體，均價4.4萬，性比較還算不錯；8號線即將開通又會帶來一波小行情；區域內的舊改規劃較多，自然資源也比較宜居，報哥比較看好。
Q9、你好，能幫忙分析一下龍崗中心城的吉祥裡嗎？
報哥：你好，吉祥裡的宜居性很好，不靠主幹道，對面就是龍城公園，目前動工的16號線在此設有兩個站點：數碼城站跟回龍埔站，離項目均不遠，走路5-8分鐘，未來算是是一個地鐵口物業，戶型方面使用率也很高，89的戶型可以做3+1房。
Q10、哪位大佬知道山海四季城的房子怎麼樣，鹽田的。
報哥：山海四季城已經開到了第3期，樓盤的周邊配套比較成熟，自然環境是它的優勢，18年開盤，目前在售的戶型是75-122平米的3-4房，均價5.7萬/平米，精裝交樓。
之前有消息傳出，樓盤的質量存在居住隱患，有業主表示還沒入住就發現樓盤滲水情況明顯，並有視頻、照片為證，所以報哥不說其他各方面的優劣勢，光說這一點，大部分人就會望而止步了。
Q11、大悅城天璽一號怎麼樣？
報哥：1、項目所處的新安老城區城市面貌較為落後，非常期待更新改造，周邊道路的車流壓力較大，目前的生活環境一般；2、樓盤的地鐵和商業規劃前景較好，學校資源稍差；按照最小面積來算起步總價也不低，一般人買不起，買得起的可能對學位又比較看重，所以有些尷尬。
Q12、中糧天悅和勤誠達綜合對比，哪個小區有優勢啊？
報哥：群友提及的兩個樓盤前者在寶安，為二手房，後者在光明，是新房，中糧作為國企開發的產品質量還是有保證的，在售的房源較少，成交量也不多，住戶以居家為主；後者上個月底開盤，去化了9成，市場的接受度也很高；
從區位來看，報哥認為中糧更具優勢，但二者差距不大；
從學校來看，寶安中學在寶安數一數二，後者也是名校，但由於剛引進，還需要看後續表現；
從地鐵距離來看，中糧稍有優勢；
戶型方面，報哥只看過勤誠達的戶型，覺得稍有浪費。
Q13、大家對龍華萬科 和雅軒 有什麼看法嗎？
報哥：從開盤成績來看，市場對於這個項目的認可度很高，半個小時就賣了368套，而且成交均價6.4萬/平米不算低。
這個盤雖然位於龍華，但是距離福田市中心非常近，距離北站商務中心也只有一個站的距離；配套不算頂級，但是比較齊全，加上今年龍華今年的土拍距離項目也才兩個站，大家對於這個區域的想象力很充足。
Q14、凱旋城怎麼樣？
報哥：金泓凱旋城算得上深圳名氣較大的一個項目，位置處於寶中，距離前海很近，居住人群素質較高，地鐵在步行範圍內，寶安實驗學校也是名校，物業很好，據說還上過去年寶安物業管理的排行榜，只是外牆有脫落的情況，建築質量或許有問題，樓盤房源的流通性一般，自住投資屬性都還不錯。
Q15、幫忙分析一下光明龍光九龍臺的住宅跟商辦，謝謝
報哥：住宅就不用在分析了，開盤就“日光”足以說明一切，至於商辦部分，建議不要碰，今年的寫字樓空置率很高，買過來怕砸在手裡了。
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板塊分析篇
Q1、大家怎麼看羅湖的舊房子、帶翠園中學的
報哥：羅湖的二手房報哥一般是不推薦的，原因是因為羅湖總體老舊，潛力不如西部；
但是對於學區房來說，部分學校如翠園中學的小戶型又可以買，自用或者出租都可以，以後轉手也比較方便。
Q2、寶安是否比羅湖，福田的可投資性高一些 ？
報哥：這個問題仁者見仁吧，就跟選擇深圳就是相信深圳的潛力一樣，買哪個區域就是對這個區域的未來發展更加看好；從目前的情況來看，寶安的概念很多，西部樓盤的銷量也比較好，相比羅湖和福田，報哥更加看好寶安。
Q3、東莞現在投資前景怎麼樣？
報哥：東莞可以說是臨深最好的投資城市了，有產業、有人口、有規劃，未來地鐵也與深圳相連，可以達到真正意義上的深莞同城，容納很多的外溢置業需求，空置房相對其他臨深區域少很多。
Q4、東莞松山湖的房子大家怎麼看？
報哥：松山湖的房價這幾年漲了好幾倍，目前的新房價格在1.6-4萬/平米之間，已經與周邊區域拉開了差距。不過考慮到用地緊張，再結合“房住不炒”的大環境，在松山湖未來是否持續高速增長的問題上，我持否定態度；不過目前建設良好，環境也好，還是很宜居的。
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置業建議篇
Q1、兩個人婚前各一套房，婚後如果都賣掉，置換一套，可以操作首付三成嗎？
報哥：不可以哦，結婚後房子屬於夫妻共同財產，不管是男方還是女方都沒辦法在算作首套了。
Q2、我在東莞的房子，一直按時供房未逾期，房產證也在手上，去年因為需要週轉在房子貸款銀行 東莞銀行抵押貸款一筆錢，今年按期已還款，但是房產證沒給我 說是房貸還沒換完，這事兒合理嗎？
報哥：這個不用擔心，只是銀行不幫你保管證而已，房子所有權已經抵押給銀行了。
Q3、公寓是住宅性質的，意思是民水民電，交易與普通住宅一樣嗎？要佔名額嗎？
報哥：住宅性質是公寓是需要名額的，商業商住，工改，產業改不佔名額。交易卻要按照正常公寓的稅費來算，
Q4、麻煩問下，深戶60歲買房首付幾成？
報哥：首付比例與年齡無關，60歲無房無貸還是可以首付3成，年齡影響的是貸款年限，深圳多數銀行的要求是購房人年齡+貸款年限≤70，工行是≤75，所以年紀越大月供壓力越大，不少人會選擇全款抵押的套路。
Q5、請教大家一個問題，貸款買二手房，中介要收按揭服務費5000元，但這個不是給銀行的，是中介公司收取的，可是我已經出了中介費啊，不是重複收取嗎？這個正常嗎？
報哥：所謂按揭服務費一說，並不是正常的流程收費，而是給到幫你辦理貸款按揭的按揭員的服務費，可以理解為“小費”，至於正常與否，自己判斷吧，哈哈。
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