時隔五年後，帝封江地塊再度出讓：
4月1日，福州發佈《關於2020年第四次公開出讓國有建設用地使用權的公告》，將於5月8日出讓帝封江兩幅地鐵口巨型宅地。
地塊總出讓面積1132.52畝，起拍價總額高達104.18億！
如此巨量，在福州土拍市場難得一見。
不論出讓面積，還是起拍價，都創歷史新高。
而在2015年4月，同樣地塊，1211.66畝土地，起始總價僅為45.16億。5年間，土地起始價翻番。
01.
帝封江，位於福州中心城區三環路南側烏龍江畔，對望五虎山。
片區擁百畝茉莉花田，生態條件優越，歷史文化積澱豐富，再加上4、5、F1濱海快線四條地鐵經過，使得帝封江地塊具有強烈的文化、旅遊、宜居的特質。
而事實上，最早瞄上帝封江的無疑是華僑城。
2012年10月，福州市政府與華僑城大型文化旅遊綜合項目合作協議簽約儀式在深圳華僑城舉行。當時媒體報道，福州華僑城大型文遊綜合項目將落地倉山區帝封江，總投資額不低於100億元人民幣。
2015年4月，帝封江準備出讓。由於地塊住宅為主，加上單次千畝地塊的推量，更不設置拍地門檻，讓眾多房地產商興奮不已。
據悉，包括華僑城、陽光城、泰禾、融信、中庚等全國和本地龍頭房企在內，近30家房企對此地塊表現出濃厚的興趣，部分房地產商還以志在必得的態度進行準備。
02.
就在地塊開拍之際，一紙規劃調整，讓帝封江一擱就是5年。
期間，華僑城似乎從沒有放棄對帝封江地塊的垂涎。
2016年4月，福建省｢十三五｣旅遊重點項目共計244個，計劃總投資約2937.72億元，其中福州有20個，華僑城依舊位列其中。
2018年11月，市政府有關部門人員陪同華僑城旅投集團董事長劉鋒等一行考察了倉山區帝封江地塊、臺江區上下杭歷史文化街區以及煙臺山歷史風貌區。
2019年4月，福州投促局發佈消息稱，華僑城副總裁、華東集團總經理袁靜平一行12人來榕，考察、洽談福州文旅項目合作，考察點依舊沒有缺少帝封江。
雖然期間有傳，由於華僑城項目遲遲不能落地福州，｢歡樂谷｣或將轉向平潭消息，但是，華僑城屢次帝封江之行，無疑，讓外界對於華僑城的到來寄以希望。
至於華僑城能否如願，依舊是問號。
03.
為何說帝封江地塊難得一遇，或許可以從一家諮詢公司規劃窺見。
2018年，德國著名獨立工程諮詢公司之一歐博邁亞公司宣佈在福州市帝封江片區城市設計國際競賽中成功中標，並將完成後續城市設計規劃工作。
該規劃通過在公共空間、便捷交通、複合功能、公共活動以及建築形態五個維度的營造，力圖在帝封江地塊以獨特的文旅綜合體的形象，塑造南臺島最美環島路上的亮點。
根據規劃，帝封江地塊以｢一軸、雙心、三片區｣的規劃結構打造城市空間，以文化、宜居和旅遊三大發展要素為基礎，創造出多功能的複合城市空間，滿足日常居住、商務辦公、休閒旅遊的所有需求，實現幸福城市的所有空間要素。
城市文化活力區，處於城市道路、景觀軸線的交匯處，連接城市空間和烏龍江灘塗，是南臺島重要的城市節點空間。文化休閒綜合體通過一個立體的步行平臺連，打破道路的阻隔，使城市空間和生態空間相互穿插滲透，融為一體。幾何形的構架屋頂新穎而獨特，舒展的造型也成為高蓋山——龍祥島軸線，以及環南臺島綠道的標誌性節點。
帝封江商業中心，以“TOD+”的發展模式，整合交通與土地資源。通過水平與垂直雙方向立體連接，將軌道交通換乘、停車系統、步行網絡、開放空間、庭院景觀相連，並通過居住、工作、商務、娛樂、休閒、購物、藝術體驗等多種功能的複合，打造複合型城市活力中心。
04.
地塊是好地塊，對房企而言，更在乎的是利潤。
2015年4月9日，義序帝封江出讓，5幅地塊，起始樓面價3407元/平到4519元/平之間，與此間隔不遠的融信白宮，均價1.2萬元/平，應該來說，利潤空間相對較大。
最關鍵的是，這麼大的地塊，分隔成5幅，均沒有設置任何競拍門檻或者限制競買人的範圍，在2015年當時的市場環境下，幾乎所有房企都有興趣。
2020年，如今，義序帝封江再上市，兩幅地塊1132.52畝，起拍價總額104.18億。假如容積率不變，起始樓面價8000元/平到9000元/平，比較融信白宮超過2.6萬元/平二手房價，即便地價漲了，利潤依舊可觀。
問題是：在如今市場行情下，誰還能掏出如此規模資金，即便只是按照起拍價51.72億、52.46億拍地。
超50億的拍地門檻，無疑，將直接淘汰一眾中小開發商。
05.
2015年，近30家房企有意角逐。
2020年，疫情之下，以高槓杆著稱的房地產行業備受影響，在流動資金短缺的當下，帝封江地塊的上架，會有幾家參拍？是否意味著華僑城等來契機？
不見得。
就目前福州市場來看，包括世茂、陽光城、融僑、融信、建發、旭輝等在內的閩系房企，均有實力角逐，並且，這些房企，不少在福州還面臨地荒的局面。
此外，福州經營多年的萬科、首開、保利、融創等外來房企，也有望加倉。事實上，此次帝封江出讓，並沒有設定文旅配套要求，因而，是否華僑城競得，並沒有多大意義。
在東街1號看來，最終獲得地塊的，更多可能將是各實力房企聯合體。比如：融創的產品加大東海的資金實力。
至於誰將突圍，5月8日見分曉。
但，不論是誰，帝封江大戰之後，未來｢千畝｣樓盤上市，勢必點燃城南。整個奧體、義序、螺洲，甚至於老倉山的樓市將得以活躍！
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