問：提問: 請教老師，深圳一直以優異的基本面支撐並不斷夯實房價，在調控政策如此嚴厲下也沒有下跌出現，城運之下這次示範區重大利好加持。是否可認為，基本明牌的深圳將成為中國樓市中唯一的另類：在無特殊極端情況下，它大概覺將會迎來慢牛行情，意味著市場隨時都是右側交易機會，有實力情況下，優選籌碼，越早加倉越好呢？
答：說的很好，深圳已經基本明牌。明牌的優勢在於，大家更敢加倉，全國各地的錢進來的越多，房價越穩。 這三年深圳是國內樓市的異類，北京上海和眾多二線都沒逃脫大漲後陰跌的規律，只有深圳逆勢而行，近三年一直在走慢牛行情。 中央想讓深圳成為國際化大都市，就必定不會像打壓北京那樣打壓深圳，而會一直給予寬鬆的市場環境。 至於漲幅，樓市從來不走平滑的上升曲線，很多人選擇買入深圳，是為了財富的安全，更為了蟄伏在大漲前夜。 順便說一句，最近我們團隊非常忙，市場熱度驟升，很多前期觀望的客戶匆忙入手，業主返價頻繁，很多直接撤盤不售，談單難度陡增。 我也很想讓客戶等等，可我知道，等待市場降溫之後是新的價格被夯實，這就是魔幻而硬核的深圳。 如果房源和價格能接受，如果業主肯賣，就儘快出手吧。
問：十三老師，看了您剛發的新作，替親戚感到焦慮。明年六月畢業，已簽約深圳工作，預計明年下半年落戶深圳。 目前家裡備有資金200萬，二線城市有一套小房子如果賣了能回籠80萬。有過貸款記錄，本來打算畢業後買一套自住房，現在建議要不要用家人名額先上車投資一套？
答：我算了下，大學畢業應該是首套首貸，首付能湊到280萬，可以買到900萬的房子。 如果用家人名額，最低五成，200萬首付只能買400萬，如果七成只能買300萬。 我建議耐心等待，等明年塵埃落定後認真選套800萬的好房子，比現在盲目買一套400萬的價值大的多。
問：請問老師，我是深戶首套，近期想在深圳買一個首付金額200萬（大概總價500以內）的三房自住。學位希望不太差，家裡有兩個孩子，一個三年級一個3歲半。上班在華強北時間彈性大，居住區域沒有特別要求。家庭年收入不穩定，大概在50-80之間。之前看過房感覺龍崗區龍城華府3房還行。 請老師幫忙分析推薦適合的小區，拜謝！
答：500萬能以內的三房，還希望學位不要太差，只能選龍崗和羅湖了，福田夠不上，除非加大預算。 你工作在華強北，個人建議在羅湖認真淘一淘吧。
問：請問深圳寶安區福永那邊有個政永樓，單價3.8萬，86平三房，總價335萬。滿五唯一，無抵押貸款，離在建的懷德地鐵站和學校較近，在福永人民醫院對面，帶學位，福永小學和福永中學，07年拿地，12年開賣的，但整個小區只有3棟獨立小樓，沒有成型小區，且戶型裡廁所連接廚房，沒有窗戶。這個房子從自住加增值的角度來看，是否值得考慮入手呢？
答：這個盤沒實地看過，位置不錯，只是從百度街景上看到的樓盤品相太像農民房了，如你所描述的，沒有小區花園、物業管理維護的話，本質上就是一個可以貸款的農民房，這個還是會略跑輸大盤的。
問：老師你好，想了解下前海港灣花園這個盤值得繼續持有麼？5號線地鐵很快就要開通了，主要缺點感覺還是靠近興海大道，月亮灣大道，比較吵，去年730之前入手的，現在基本上是虧的。
答：前海港灣花園很新，以前海為未來中心來看，地段和學區都很好了，繼續持有吧。去年趕上730嚴控，很多盤是從當時的高點有回調的，但是前海這個片區、以及前海港灣這個盤是沒問題的。
問：大神，南山科技園裡的陽光粵海、豪方天際這兩個次新房，目前均價都10、11萬左右，請問哪個更好？我想置換房子，今年最想置換到華潤城四期、半島城邦五期，但這兩個樓盤太熱門，怕搖不到號
答：從你這個提問可以看出來幾點，第一，你有新房偏好，第二，改善型買家，預算不低，所以估計你問的是豪方天際和陽光粵海的新房，這倆目前都是大戶型尾盤在售，我覺得豪方的位置決定了只能做個剛需盤，學校雖然是南山實驗集團，但是麒麟都下降得厲害，遑論其他了，陽光粵海周邊環境不好，得房率一般，但是勝在學校還湊合，哪個更好，大戶型都算不得最優選。 改善買家和剛需買家訴求是不一樣的，剛需房可以不管黑貓白貓，上了車再說，但是改善型是非常挑剔的，所以改善盤分化比剛需盤大得多，旱的旱死澇的澇死。 對於我們的改善客戶，我們一般會了解幾個情況，比如現在住在什麼樣的小區，換房的初衷是什麼再去薦盤。因為人是往上走的，我們置換以後，一定是要比現在的更好才有折騰的意義，或者為了更好的學位，老點破點可以委曲求全，或者為了更好的品質，更好的地段。
問：老師，您好！我們夫妻在羅湖都市名園有一套48平的一室一廳（還在還款），打算賣掉；準備再借一些錢，買改善性住房；假如能做三成首付，房子總價要控制在650萬，700萬是極限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子馬上滿一歲），2.自住且有投資價值，因為後期還要靠這套房去置換新房；3.能帶學位給孩子讀書保底；4.夫妻二人分別在南山的百度大廈和西麗工作，單程通勤時間在1小時。 目前有考慮： 1. 坂田片區的四季花城、星河銀湖谷（居住舒適）； 2. 南山的創世紀濱海花園、海珠城（帶學府中小學學位）； 3. 前海的碧海灣地鐵站旁的中信灣上六座。 以上您有什麼意見？如果都不推薦，有推薦考慮的樓盤嗎？
答：您好，關注的這這幾個區域，未來發展更看好南山。 創世紀濱海花園帶南二外學府一小學位，臨近軟件產業基地，價格和周圍小區比起來略低，問題是沿著南海和濱海兩大主幹道，所以價格反應價值，所處的位置也沒有成長性。 海珠城 這個盤不算是窪地，自住、跑平大勢沒有太大問題。 還可以關注南海中小學，鼎太風華、諾德假日、雷圳碧榕灣、南荔苑、漢京山、荔海春城等。
問：老師，請問坂田的房子兼自住投資還可以買嗎?看中地鐵10號線附近的：萬科城，容積率較低只有1，綠化很好 ;還有佳兆業城市廣場，贈送面積很大但容積率很高。
答：坂田我很熟悉，從大方向來說，華為外遷是購買力流失-空，地鐵10號線-坂雪崗大道-舊改-多。 整個龍崗的房子，品質都很好，但供應量也大，你看到的是靜態的品質，而缺了一點長遠的眼光。坂田自住可以、投資只是略略跑贏大盤。
問：你好！我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產權房，一套已經準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加槓桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？
答：抱歉才看到信息； 這個總價只有深圳灣、香蜜湖；選擇也相對容易，照顧自身感受就好； 但如果還想在兼顧自住和升值的情況下可以1+1的方式去操作
問：老師好! 我在深圳已經有四套房。一套在科技園商品房淨價值1000萬自住，一套在福田淨值350萬小戶型公寓老人住，一套龍崗中心城聯排別墅淨值1200萬假期住，一套龍中商品房親戚住淨值400萬，總房貸100萬。 現手中有現金約500萬，年收入300萬左右，擬在前海，南山或寶中置換一套，請問有什麼推薦嗎？謝謝！
答：你好，1500萬左右的選籌思路： 1.深圳灣（深圳灣學校覆蓋的小區） 2.南山：華潤城(大沖城市花園），配套成熟，樓齡新，可以關注； 半島城邦，學位有潛力，海景漂亮，有的單價不貴； 3.寶中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龍灣 考慮未來升值潛力，公寓和龍中的房產需要重新配置。
問：感謝回覆，選擇問題比較清楚。細節上再補充問一下，實驗初中二年級買是否來得及？龍崗實驗近期情況是否了接？謝謝
答：理論上能來得及，但是具體需要關注最新入學政策，建議提前聯繫下學校。 龍崗實驗沒有最新成績放出來
問：請問老師，北三的大廠包括潮白新城和夏墊，有產業導入麼，若干年後他的主要職能是通州的睡城？還是承接北京溢出產業的產城融合模式？
答：大廠的產業導入可以忽略不計，各種產業概念都是忽悠賣房子的。 大廠，香河和燕郊一樣，都是睡城模式。 大香房價能否暴擊，尤其要看通州運河商務區的產業導入是否成功。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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