深圳法拍房入住電商平臺後，由於其“價格親民”越來越多的人關注開始拍賣房，很多網友也有參拍衝動，接下來介紹參拍要注意事項及交易風險的問題。
法拍房價格“便宜”低於市場價9折，8折甚至6折，但實際上很少人購買過法拍房。網友認為：1、法拍房需一次性付款，資金成本太高，2、稅費會遠遠高於二手房的交易金額；2、潛在費用太多，算下來實際費用可能比正常購房的要高。真的是這樣嗎？我來為大家梳理解答：
01
按揭
法拍房可以正常按揭，基本上和二手房交易的贖樓、按揭流程一致，具體情況跟按揭銀行的經理確認。
02
稅費
首先增值稅、契稅的認定和正常二手房交易沒有差別，只有個稅不同。正常的二手房個稅下設三擋：滿五年唯一住房免徵，不滿5年普通住宅1%、非普通住宅1.5%；拍賣房不區分有無滿五年，不區分普通住宅和非普通住宅一律3%徵收。以市場價500萬福田某小區89平滿兩年不滿五年住宅為例，拍賣價為市場的8折即500*0.8=400萬，原始登記價300萬為例，二手房交易和拍賣兩種方式計算稅費對比：
以上對比僅供參考，實際繳稅以稅務局設定金額為準。三價合一之前拍賣房的稅費會比正常交易會高，三價合一後按正常交易價過戶，拍賣房計稅基數一般會比正常交易的低，特別是拍賣價和正常交易出現在非普通住宅認定金額不一致時，會出現拍賣房稅費金額會低於正常交易稅費金額的情況。
03
物業、水電燃氣費用
二手房交易涉及的物業、水電煤氣費用一般都會由原業主承擔。拍賣房相對特殊，法院會要求買受人承擔相關的費用。一般情況下1000-3000塊錢左右可以搞定，不過也不排除拖欠物業水電費用20年的情況，建議拍前找相關人士確認。
04
補繳差價
主要是政府單位或者大公司的福利房（經濟適用房）。原業主名下房產在當初並不具有完全產權，處於綠本狀態，如果所拍房產剛好還沒辦理綠轉紅手續，那麼競拍後部分補繳的費用也需要買受人承擔。
關注拍賣房的網友，擔心支付完購房全部款項後，無法正常拿到房產。類似原業主“賴”著不走、長期租賃合同存在、租客不肯搬離等問題，接下來給大家解答一下：
原業主不肯搬離
碰到原業主想方設法賴著不走，方法更是千奇百怪讓人啼笑皆非：一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房。遇到這種情況首先我們可以和購房時的法院溝通，請求法院強制執行，如果法院不予強制執行，也可以找專業的律師或者輔拍機構處理。
法拍房租約問題
01
房子正常租賃
如果是合理的租賃，且年限時間合理，租賃期限不長，可以協商，如果租客答應搬離，給與一定的搬家補貼費用，如果租客不願意搬離按照原先的租賃合同重新簽訂租賃合同，順便去租賃所備個案，以免日後糾紛。
02
房子為長期租賃的需確定其合同法律效力認定
如果原業主惡意為之，夥同他人或者遠房親戚朋友捏造出租賃時間長：10年、20年租約，租金明顯低於市場價或者聲明已經一次性付款給原業主。從以往的案例來看，這種租賃合同大部分是可以通過法律途徑認定無效的，如果遇到這種情況建議，尋求相關專業人士或者法律人士的幫助，提前確定租約是否真實有效，提供可行性評估方案後再確定是否競拍，以免產生不必要的糾紛。
當然也有這種情況：競拍前沒有租約，收房時突然有租客搬入，這種情況是無法預測的，但是也不要驚慌，這種情況合法化的概率極低。
結語：
法拍房最吸引人的地方就是其遠低於市場價的購房成本，如果準備入手法拍房的網友，建議在選購法拍房之前一定要全方位對拍賣物瞭解，自身不專業也可以找專業輔助拍賣機構，諮詢請留言私信。
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