（作者|多面視界DMviews 來源|風財訊）
在2019年的第一梯隊房企（TOP10）中，銷售增速可以用“跑贏大市”來形容的，只有世茂房地產。全年銷售金額增速近48%，對比五大巨頭4%-21%的增速，世茂房地產彷彿在用“二梯隊的速度”奔跑。
實際上，在TOP10-20房企中，也僅有金科增速超過56%，增長的平均線卡在25%。世茂房地產2019年的銷售目標完成率124.2%，是TOP20房企中最高的。
正如世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在業績會上說的，“2017-2019是我們的快速增長年，2020-2021會繼續快速增長，期待會比前十甚至前二十(房企)平均增速，還要快。”
二梯隊房企增速快，普遍原因是銷售基數比一線房企小，但世茂房地產2019年銷售金額2600億，基數並不算小。
據風財訊瞭解，世茂房地產土儲總貨值超13000億元，目前可售資源5000億，其中一年期的可售資源佔比70%。
按照其2019年65%的去化率、75%回款率估算，2020年銷售能夠保持20%以上的增量，的確是在平均增速以上，並將大概率超額完成3000億的全年銷售目標（不含戰略合作）。
▲▲蹄疾步穩▲▲
蹄疾，卻也步穩。
相較諸多房企10%以上利率，多面視界DMviews留意到，世茂在境內分批發行的74億元長期公司債，7年期債券利率僅在4.8%，五年債券利率也控制在4.6%-6.9%；境外的20億美元債，7年期利率也僅5.6%。
年報顯示，世茂房地產的整體加權發債成本僅5.6%，處於行業低位，且同比再降0.2%。2019年世茂整體的資產負債率75.3%，即使同比略增，依然在行業平均線以下。
而債務結構中，短期借款佔比僅29%，長期借款佔比71%。
▲▲打破歷史輪轉？▲▲
歷史的相似性，總會引人深思。
2012年和2013年，世茂的銷售增速也一度保持在50.16%和45.55%。彼時世茂也擁有大體量的貨值。
然而讓它在2014-2016年增速進入波谷的，就是這些貨。
彼時為了平滑債務壓力，世茂自動選擇放緩增速，主攻去化和回款。這兩項，在2013年許世壇只給了“B+”的分數，稱為不滿意。
2020年，同樣的高增速、同樣的大貨值，世茂已經“截然不同”。
今年，世茂的去化率和回款率目標，分別在60%以上、75%以上，截止2019年末，已經回款1950億，回款額增長42%。
並且期內，世茂賬面現金有596.2億，同比增加20.3%。銀行和機構的1555億授信額，還有500億未動用，在這一過程中，世茂房地產的對外擔保只有36.11億。
這意味著，世茂的可動用資金，可以至少覆蓋半年以上剛性兌付。
對於如今的消化能力，許世壇沒有打分，或許他言語間的從容，已經有了足夠信息。
即使吞下“福晟、泰禾、萬通、泰禾、明發”的世茂，還將面對超4000億體量的舊改項目（其中世茂福晟舊改貨值超3000億，今年銷售目標300億）。
但用曾經許世壇的話來說：“併購來的項目有可能對方已經開發了一半，我們買回來能很快週轉，前一季度的併購甚至能在第三季度實現銷售。”
許世壇並不是很擔心合作項目的消化，相反，他更在意收併購項目的質量。
據其透露，世茂在2020年還將用回款的50%做土地/項目投資，主要就是看標的條件。
另外還有則30%用於工程支出、25-30%用於三費支出。這意味著，世茂這艘巨輪，還將加速度。
▲▲5項差異化帶來的可能性▲▲
世茂的加速度，更值得關注的不是速度本身，而是“差異化”的打法。
當前，大多數房企都是相似的，差異是未來生長能力的一個重要加權。在風財訊看來，世茂房地產的差異化主要有5項。
除了上面已經提到三項——比民企更低的槓桿、比一梯隊更快的速度、比以前的自己更高的效率。第四項是佈局、第五項是多元業務（主要是酒店與物業）。
目前世茂在粵港澳大灣區土地儲備的可售貨值已經達3800億元。
許世壇就笑言，以前被認為是福建企業、長三角企業，現在大灣區佔比追上來了。
實際上，2019年世茂在長三角、大灣區、福建、華北地區的貨值佔比分別為27%，25%，21%，16%，相對比較均衡，基本佔據了三大重點城市群的一二線及強三四線城市，這是未來規模的可能性所在。
酒店和物業子業務，則可能是世茂未來的估值可能性。
世茂表示，維持酒店和物業2年分批分拆上市的預期不變。
數據顯示，2019年，世茂服務簽約面積逾1億平方米，世茂的酒店業務收入22.4億、商娛業務收入17.5億。
而目前，龍頭房企旗下的物業公司，在港股市場的估值能給到40XPE；酒店股，參考錦江資本的估值，基本能達到9XPE。目前世茂整體估值7.5X，在物業和酒店分拆上市之後，估值預計至少有20%的提升空間。
業績和盈利高速增長的低風險企業，加上估值提升帶動收益的超額空間，這是世茂房地產在資本市場的吸引力。（歡迎向作者爆料、溝通更多信息WY_163_SC）
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