（作者|多面视界DMviews 来源|风财讯）
在2019年的第一梯队房企（TOP10）中，销售增速可以用“跑赢大市”来形容的，只有世茂房地产。全年销售金额增速近48%，对比五大巨头4%-21%的增速，世茂房地产仿佛在用“二梯队的速度”奔跑。
实际上，在TOP10-20房企中，也仅有金科增速超过56%，增长的平均线卡在25%。世茂房地产2019年的销售目标完成率124.2%，是TOP20房企中最高的。
正如世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上说的，“2017-2019是我们的快速增长年，2020-2021会继续快速增长，期待会比前十甚至前二十(房企)平均增速，还要快。”
二梯队房企增速快，普遍原因是销售基数比一线房企小，但世茂房地产2019年销售金额2600亿，基数并不算小。
据风财讯了解，世茂房地产土储总货值超13000亿元，目前可售资源5000亿，其中一年期的可售资源占比70%。
按照其2019年65%的去化率、75%回款率估算，2020年销售能够保持20%以上的增量，的确是在平均增速以上，并将大概率超额完成3000亿的全年销售目标（不含战略合作）。
▲▲蹄疾步稳▲▲
蹄疾，却也步稳。
相较诸多房企10%以上利率，多面视界DMviews留意到，世茂在境内分批发行的74亿元长期公司债，7年期债券利率仅在4.8%，五年债券利率也控制在4.6%-6.9%；境外的20亿美元债，7年期利率也仅5.6%。
年报显示，世茂房地产的整体加权发债成本仅5.6%，处于行业低位，且同比再降0.2%。2019年世茂整体的资产负债率75.3%，即使同比略增，依然在行业平均线以下。
而债务结构中，短期借款占比仅29%，长期借款占比71%。
▲▲打破历史轮转？▲▲
历史的相似性，总会引人深思。
2012年和2013年，世茂的销售增速也一度保持在50.16%和45.55%。彼时世茂也拥有大体量的货值。
然而让它在2014-2016年增速进入波谷的，就是这些货。
彼时为了平滑债务压力，世茂自动选择放缓增速，主攻去化和回款。这两项，在2013年许世坛只给了“B+”的分数，称为不满意。
2020年，同样的高增速、同样的大货值，世茂已经“截然不同”。
今年，世茂的去化率和回款率目标，分别在60%以上、75%以上，截止2019年末，已经回款1950亿，回款额增长42%。
并且期内，世茂账面现金有596.2亿，同比增加20.3%。银行和机构的1555亿授信额，还有500亿未动用，在这一过程中，世茂房地产的对外担保只有36.11亿。
这意味着，世茂的可动用资金，可以至少覆盖半年以上刚性兑付。
对于如今的消化能力，许世坛没有打分，或许他言语间的从容，已经有了足够信息。
即使吞下“福晟、泰禾、万通、泰禾、明发”的世茂，还将面对超4000亿体量的旧改项目（其中世茂福晟旧改货值超3000亿，今年销售目标300亿）。
但用曾经许世坛的话来说：“并购来的项目有可能对方已经开发了一半，我们买回来能很快周转，前一季度的并购甚至能在第三季度实现销售。”
许世坛并不是很担心合作项目的消化，相反，他更在意收并购项目的质量。
据其透露，世茂在2020年还将用回款的50%做土地/项目投资，主要就是看标的条件。
另外还有则30%用于工程支出、25-30%用于三费支出。这意味着，世茂这艘巨轮，还将加速度。
▲▲5项差异化带来的可能性▲▲
世茂的加速度，更值得关注的不是速度本身，而是“差异化”的打法。
当前，大多数房企都是相似的，差异是未来生长能力的一个重要加权。在风财讯看来，世茂房地产的差异化主要有5项。
除了上面已经提到三项——比民企更低的杠杆、比一梯队更快的速度、比以前的自己更高的效率。第四项是布局、第五项是多元业务（主要是酒店与物业）。
目前世茂在粤港澳大湾区土地储备的可售货值已经达3800亿元。
许世坛就笑言，以前被认为是福建企业、长三角企业，现在大湾区占比追上来了。
实际上，2019年世茂在长三角、大湾区、福建、华北地区的货值占比分别为27%，25%，21%，16%，相对比较均衡，基本占据了三大重点城市群的一二线及强三四线城市，这是未来规模的可能性所在。
酒店和物业子业务，则可能是世茂未来的估值可能性。
世茂表示，维持酒店和物业2年分批分拆上市的预期不变。
数据显示，2019年，世茂服务签约面积逾1亿平方米，世茂的酒店业务收入22.4亿、商娱业务收入17.5亿。
而目前，龙头房企旗下的物业公司，在港股市场的估值能给到40XPE；酒店股，参考锦江资本的估值，基本能达到9XPE。目前世茂整体估值7.5X，在物业和酒店分拆上市之后，估值预计至少有20%的提升空间。
业绩和盈利高速增长的低风险企业，加上估值提升带动收益的超额空间，这是世茂房地产在资本市场的吸引力。（欢迎向作者爆料、沟通更多信息WY_163_SC）
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