——以下是正文——
上一篇，我們討論了萬博的優勢和價值圈層。
這一篇，我們聊聊萬博周邊的房子。
萬博周邊的房子，有一個特點，那就是特別綜合，從剛需到功改到奢享，從聯排到獨棟到大平層，都能找到想要的，產品很豐富。
現在在萬博板塊，新房有珠江鉑世灣、金地
壹閱府、五礦萬樾臺。二手房有華南碧桂園、雅居樂花園、萬科歐泊、萬科紅郡、華南新城、錦繡香江、華南新城。
我們這一篇吧，就還是從首次置業、偏剛需的角度出發來聊聊。別墅大平層我們會簡單帶過。
01 先說結論
結論一，關於首付。
片區樓價在3.0-4.5萬/㎡不等，和電梯、樓齡、環境和地鐵距離相關。
在萬博置業，80-90萬的首付預算，能買到電梯兩房或小三房。100萬的首付預算，雖然選擇度會更高，但也僅僅是常規三房的入門門檻。手握120萬首付預算，才能鼓起勇氣考慮居住舒適感和空間悅享感。
如果願意看看樓梯樓，那麼首付可以再降，最低60萬就能入手兩房樓梯樓，70-80萬是樓梯樓兩房和小三房的主流首付要求。基本也就華南碧桂園有樓梯樓，選擇面不寬。
整個板塊，從62㎡到400㎡，肥有肥吃、瘦有瘦吃，各種各樣的購房朋友都可以找到比較合心水的，但是需要花時間、多跑跑、多比較（特別是預算較緊張的朋友）。
結論二，關於地鐵。
整個板塊，有漢溪長隆-南村板塊-員崗-板橋四個地鐵站，若非自駕通勤的購房朋友，就需要多考慮意向單位和地鐵口的距離。不是所有樓盤都是地鐵物業，反正以下這些是投資總覺得步行十分鐘基本能到地鐵口的。
（1）漢溪長隆站：錦繡香江（布查特官邸組團、山水園組團）
（2）南村萬博站：錦繡香江（牡丹園組團）、金地壹閱府、華南碧桂園（翠山藍天組團）、萬科歐泊、萬科紅郡。
（3）員崗站：珠江鉑世灣、廣州雅居樂花園（雅翠庭、雅悅庭、上善若水、十年小雅）、華南新城（江山頤景）。
（4）板橋站：廣州雅居樂花園（劍橋郡、佰利山）。
回到價格，地鐵物業的價格基本在4萬/㎡或以上，有部分能去到3.5萬/㎡成交，如華南新城（江山頤景）、廣州雅居樂花園（雅翠庭、雅悅庭）。
結論三，關於環境、樓齡。
萬博板塊的大盤，普遍內部環境都很舒適，有花園社區的感覺。
片區所有的樓盤裡，華南碧桂園（2001）是樓齡最長的，樓棟的造型和外立面看起來也偏老氣，整體也是樓梯樓多。
其次是錦繡香江（2004），但錦繡香江的造型和外立面依然新穎，不顯過時。其他的樓盤普遍都是2010年後，外觀形象不錯。
02 低首付首選
華南碧桂園、華南新城
萬博板塊單價最低的兩個樓盤，一個是華南碧桂園（樓梯樓），一個是華南新城（電梯樓）。難道名字帶“華南”的都不保值嗎？
其實，華南碧桂園是因為樓齡長、多樓梯樓，所以單價低。華南新城主要是物業管理太差，樓盤口碑一般，交通也不方便，環境也更凌亂。
（1）華南碧桂園
華南碧桂園一共有17個組團，其中僅有翠山藍天最靠近地鐵口，同時又是電梯樓，是華碧最靚的普通住宅。價格也是華碧裡面所有組團最貴的，在4.0-4.2萬/㎡之間，最小96㎡，首付需要115萬。
華碧大部分都還是別墅和樓梯樓，樓梯樓主要集中在圖片中的綠色區域。樓齡普遍比較久了（2001年），外形和外立面都有年代感。價格也比較低廉，在3.0-3.4萬/㎡之間，主流價格是3.2萬/㎡。
戶型最小去到62㎡兩房，在鏈家掛牌3.2萬/㎡，60萬首付就可以成交。更多的小戶型在80-85㎡之間的兩房、小三房，單價3.2萬/㎡，首付預算70-80萬。
（2）華南新城
華南新城距離南村萬博地鐵的距離（1.7km）和華碧樓梯樓（1.6km）差不多。但華南新城是電梯樓，而且單價和華碧樓梯樓差不多，甚至更低一些。單價在3.0-3.2萬/㎡之間，3.0萬/㎡以下也有成交。最小戶型71㎡的兩房，70萬首付就可以拿下。面積段從71-330㎡不等，主流還是84/90/95㎡，需要準備70-85萬首付。
一個電梯樓盤，把二手價格能幹到比樓梯樓還低，投資總也是醉了，合生創展也是棒棒的。對樓梯樓不喜歡，但首付又有限的，倒是可以考慮一下華南新城。
華南新城還有一個江山頤景組團，在珠江鉑世灣旁邊，距離員崗地鐵站900米，是一個小小區，只有4棟樓，單價3.5萬/㎡，面積較大，在120㎡以上，需要120萬首付。周邊環境一般、孤立感強。120萬首付在萬博還是有很強的選擇主動權，123房先生不太建議選擇江山頤景組團。
華南新城小區一景
03 地鐵口優選
歐泊、華碧翠山藍天、雅居樂花園、珠江鉑世灣
在地鐵口位置，價格也比較靚的樓盤，有萬科歐泊、華碧翠山藍天、珠江鉑世灣和廣州雅居樂花園（雅翠庭、雅悅庭、上善若水、十年小雅、佰利山、劍橋郡）。
（1）歐泊、華碧翠山藍天
萬科歐泊和華碧翠山藍天都是南村萬博地鐵站的地鐵物業。華碧在4.0萬/㎡，歐泊在4.2萬/㎡。產品上，華碧是96㎡起步，歐泊有79-80-96㎡的小戶型。華碧至少準備115萬首付，歐泊至少準備100萬即可入手。
華碧是8層的多層建築，人車不分離，和別墅區混雜，被別墅區佔去較多的用地，是沒有小區園林的。歐泊是35層的高層建築，建築密度高，但人車分流、有小區園林。
整體投資總會更推薦歐泊，小區園林、人車分流、視野開闊。但華碧鬧中取靜、環境私密，也有很多粉絲。
華南碧桂園小區一景
萬科歐泊小區一景
（2）廣州雅居樂花園、珠江鉑世灣
珠江鉑世灣是新盤在售，雅居樂花園是二手樓。
雅居樂的上善若水、十年小雅、劍橋郡、佰利山都是樓齡比較新的電梯高層，售價在4萬/㎡左右。這個價格和珠江鉑世灣是大致持平的。
整體來講，投資總會更推薦上善若水、十年小雅，社區成熟。劍橋郡和佰利山會顯得孤立。至於珠江鉑世灣，如果從圖中的藍色路線出來，距離地鐵只有850米，但屬於村道，界面很差，特別是夜晚不太適合女性通行。如果走其他路線（金新大道），到地鐵的距離就會遠很多。
但是，如果是計劃自駕出行，那麼珠江鉑世灣也是不錯的選擇。樓盤建設好後，是沿金新大道出現，整體的道路面貌是還不錯的。
廣州雅居樂花園小區一景
04 其他樓盤點評
錦繡香江、金地壹閱府、五礦萬樾臺
（1）錦繡香江
錦繡香江，靠近漢溪長隆站，但步行也能很便利到萬博中心。錦繡香江整體的建築強度較低，小區綠化和管理都還不錯，雖然樓齡長（2004），但整體的外觀和外立面都不過時。最大的優點就是交通，地鐵是一方面，自駕是另一方面。
錦繡香江的漢溪大道邊上的大型樓盤不多，整體的交通壓力不大，擁堵情況不高，平時車流量也不算特別高。但興南大道有廣州雅居樂花園、萬科歐泊、華南新城、珠江鉑世灣幾萬戶業主，一到交通高峰時段，oh my god，那個交通壓力不是一般的大。
錦繡香江鬧中取靜，單價也是萬博板塊中很貴的，雖然最低有4.0萬/㎡掛牌，但不少房源都串著4.5/5.0/6.0萬/㎡的單價去的。
錦繡香江小區一景
（2）金地壹閱府
金地壹閱府的位置很靚，下樓就是商務區。當然，價格也很靚，大平層單價也是奔著6.5萬/㎡往上。
很明顯，金地壹閱府不是賣給普通人家的，就是賣給有錢人的房子。但是，投資總就很不理解了。價格既然是土豪價格，為何戶型是剛需戶型吶。說好的大平層，但相當多的房源是127-140㎡的中等戶型。
毫無疑問，定位上有飄搖。這種定位顯得不倫不類，老感覺是賣給那些不是很有錢、但想裝闊的人。
不用懷疑，拿著金地壹閱府的預算，在周邊的廣州雅居樂、歐泊、錦繡香江，能找到比金地壹閱府居住奢享感更強的戶型。這些樓盤都有相當多的大戶型放出。
金地壹閱府效果圖
（3）五礦萬樾臺
純別墅盤。位置很一般、孤立感很強，沒有配套。在南大路旁邊，周圍也被工業廠房包圍。兩個詞形容這種區位，叫鬧中取鬧、偏中取偏。
五礦萬樾臺效果圖
每個樓盤和每套房子都有優點和缺點，寫的不好的歡迎批評指出，謝謝閱讀，下期見！
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